Mit der Teilungsversteigerung lässt ein Miteigentümer oder Miterbe die gemeinsame Immobilie versteigern, um die Gemeinschaft aufzulösen. Jeder Teilhaber kann das jederzeit verlangen (§ 749 BGB), ein Urteil braucht er dafür nicht (§ 181 ZVG). Der Erlös wird anschließend unter den Eigentümern geteilt.
Jeder Miteigentümer und jeder Miterbe, unabhängig von der Größe seines Anteils. Er muss im Grundbuch stehen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein (§ 181 Abs. 2 ZVG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (§ 1 ZVG).
Das Verfahren folgt den Regeln der Zwangsversteigerung (§ 180 Abs. 1 ZVG). Zwischen Antrag und Verteilung vergehen oft viele Monate, eine feste Dauer gibt es nicht.
Grundlagen: §§ 180 bis 185 ZVG und die Vorschriften der Zwangsversteigerung, entsprechend angewendet. Keine Rechtsberatung, lassen Sie sich im Verfahren anwaltlich vertreten.
Gerichtsgebühren nach dem Kostenverzeichnis des GKG, berechnet aus dem Verkehrswert und dem Gebot. Beispiel: Verkehrswert 400.000 €, Zuschlag an einen Dritten für 360.000 €.
Zusammen 5.157,00 €, mindert den Erlös für alle Miteigentümer.
Der Antragsteller schuldet die Kosten, soweit sie nicht aus dem Erlös gedeckt werden (§ 26 Abs. 1 GKG).
Dazu Grundbuchkosten für die Eintragung als Eigentümer.
GKG Anlage 1 Nr. 2210 bis 2215, Wertgebühren nach § 34 GKG und Anlage 2 (Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109), Werte nach § 54 GKG. Anwaltskosten kommen hinzu. Beispielwerte angenommen, Stand 13.10.2026.
Die Versteigerung ist der Weg, wenn keine Einigung gelingt. Wer sich einigt, hat zwei Alternativen, die meist mehr Spielraum lassen.
Freihändig zum Marktpreis
Über die ganze Immobilie können die Eigentümer nur gemeinsam verfügen. Einigen sie sich, verkaufen sie über Notar oder Makler.
Einer behält die Immobilie
Ein Eigentümer kauft den Anteil des anderen und zahlt ihn aus, meist mit einer Finanzierung.
Ohne Zustimmung der anderen
Ein Teilhaber setzt die Auflösung allein durch, das Gericht versteigert die ganze Immobilie.
Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab. Keine Rechtsberatung.
Was in typischen Lagen gilt, mit der jeweiligen Vorschrift.
Betreibt ein Ehegatte oder früherer Ehegatte die Versteigerung, stellt das Gericht das Verfahren auf Antrag des anderen ein, wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes sonst ernsthaft gefährdet wäre. Die Einstellung kann mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG), insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG).
Jeder Miteigentümer kann beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einzustellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Eine Wiederholung ist einmal zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Der Antrag muss binnen zwei Wochen nach Zustellung gestellt werden (§ 30b ZVG).
Miteigentümer dürfen im Termin selbst bieten. Auf Verlangen eines Beteiligten müssen Bieter Sicherheit leisten, und zwar ein Zehntel des Verkehrswerts (§§ 67, 68 ZVG), bei 400.000 € also 40.000 €. Klären Sie die Finanzierung Ihres Gebots vor dem Termin.
Ins geringste Gebot fallen die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, und alle Rechte im Rang davor oder gleich (§ 182 ZVG). Solche Grundschulden bleiben bestehen und mindern, was Bieter zahlen, auch wenn der Kredit dahinter schon getilgt ist. Belastet ein Recht nur einen Anteil, gleicht das Gericht das im geringsten Gebot aus (§ 182 Abs. 2 ZVG).
Kurz beantwortet, mit Fundstelle im Gesetz.
0800 707 4000Nicht dauerhaft. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag für bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar, bei Ehegatten zum Wohl eines gemeinsamen Kindes auch mehrfach, insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 ZVG). Aufgehoben wird es, wenn der Antragsteller seinen Antrag zurücknimmt (§ 29 ZVG), etwa nach einer Einigung.
Gerichtsgebühren nach GKG plus Gutachten und Anwälte. Bei 400.000 € Verkehrswert und 360.000 € Gebot entnimmt das Gericht dem Erlös 5.157,00 €, dazu kommen 120,00 € für die Anordnung und 1.649,00 € Zuschlagsgebühr für den Ersteher.
Ja. Miteigentümer und Miterben dürfen bieten. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe eines Zehntels des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 ZVG). Den Zuschlag erhält der Meistbietende (§ 81 ZVG).
Zuerst werden die Verfahrenskosten entnommen (§ 109 ZVG) und durch Zahlung zu deckende Rechte bedient. Den Überschuss teilen die bisherigen Eigentümer. Einigen sie sich nicht, wird er hinterlegt und die Aufteilung muss gesondert geklärt werden.
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