Grundbuch Wem das Grundstück gehört.
Das Grundbuch ist das amtliche Register beim Amtsgericht, in dem für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte stehen. Jedes Blatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Einsehen darf es nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, als Eigentümer jederzeit.
Was steht im Grundbuch?
Im Grundbuch steht, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte Dritter darauf lasten und welche Grundschulden es sichert. Eigentum und Rechte an Grundstücken entstehen erst mit der Eintragung (§ 873 BGB). Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht (§ 1 GBO).
Das Grundbuchblatt in fünf Teilen.
Jedes Grundbuchblatt hat denselben Aufbau, vorgegeben durch die Grundbuchverfügung. Klicken Sie sich durch die fünf Teile.
Deckblatt: Amtsgericht und Blattnummer
Die Aufschrift nennt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer von Band und Blatt (§ 5 GBV). Mit diesen Angaben findet das Grundbuchamt das richtige Blatt, wenn Sie einen Auszug beantragen.
- Amtsgericht: das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 GBO)
- Grundbuchbezirk: der Bezirk, für den das Grundbuch eingerichtet ist (§ 2 GBO)
- Band und Blatt: die Nummer, unter der Ihr Grundstück geführt wird
Welches Grundstück gemeint ist
Hier steht das Grundstück so, wie es im Liegenschaftskataster geführt wird: Gemarkung, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage, also etwa „Gebäude- und Freifläche, Musterstraße 5“, dazu die Größe (§ 6 GBV). Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Flurstück und Größe zum Exposé passen.
- Gemarkung und Flurstück: die Bezeichnung aus dem Liegenschaftskataster (§ 2 Abs. 2 GBO)
- Wirtschaftsart und Lage: Nutzung, Straße und Hausnummer
- Größe: die Fläche laut amtlichem Verzeichnis
Eigentümer
Abteilung I nennt den Eigentümer, bei mehreren auch das Verhältnis untereinander, etwa je zur Hälfte. Daneben steht die Grundlage der Eintragung, zum Beispiel der Tag der Auflassung oder ein Erbschein (§ 9 GBV).
- Kauf: Sie stehen hier erst nach der Umschreibung, nicht schon nach dem Notartermin
- Mehrere Eigentümer: mit Anteil oder Gemeinschaftsverhältnis, etwa je zur Hälfte
- Erbfall: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht (GNotKG KV 14110)
Lasten und Beschränkungen
In Abteilung II stehen alle Belastungen außer Grundpfandrechten und alle Beschränkungen des Eigentümers (§ 10 GBV). Typische Einträge: Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, die Auflassungsvormerkung des Käufers oder ein Zwangsversteigerungsvermerk.
- Rechte Dritter: Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht
- Vormerkungen: etwa die Auflassungsvormerkung beim Kauf
- Beschränkungen: etwa der Vermerk über eine angeordnete Zwangsversteigerung (§ 19 ZVG)
Grundschulden und Hypotheken
Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit ihrem Betrag (§ 11 GBV). Hier trägt das Grundbuchamt die Grundschuld Ihrer Bank ein. Die Reihenfolge der Einträge bestimmt den Rang (§ 879 BGB).
- Betrag: der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die aktuelle Restschuld
- Inhalt: Art des Rechts und Gläubiger, also die Bank
- Veränderungen und Löschungen: in eigenen Spalten mit Bezug auf die laufende Nummer (§ 11 GBV)
Was eine Eintragung bewirkt.
Das Grundbuch ist mehr als ein Verzeichnis: Erst die Eintragung macht Sie zum Eigentümer, und Käufer dürfen sich auf den Inhalt verlassen. Vier Regeln aus dem BGB tragen das System.
- § 873 BGB Eintragung begründet das Recht
Eigentum geht erst über, wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind und die Änderung im Grundbuch eingetragen ist. Dasselbe gilt für Grundschulden und andere Rechte.
gesetze-im-internet.de - § 891 BGB Vermutung der Richtigkeit
Wer als Berechtigter eingetragen ist, gilt als Inhaber des Rechts. Ein gelöschtes Recht gilt als nicht mehr bestehend.
gesetze-im-internet.de - § 892 BGB Öffentlicher Glaube
Wer ein Recht kauft, darf auf den Inhalt des Grundbuchs vertrauen. Das gilt nicht, wenn ein Widerspruch eingetragen ist oder der Käufer die Unrichtigkeit kennt.
gesetze-im-internet.de - § 879 BGB Rang nach Reihenfolge
In derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragung, zwischen den Abteilungen das Datum. Der Rang bestimmt, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird.
gesetze-im-internet.de
Ihr Kauf im Grundbuch.
Beim Kauf ändert sich das Grundbuch in fünf Schritten. Den Antrag stellt jeweils der Notar, die Gebühren des Grundbuchamts tragen Sie als Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).
- Notartermin Kaufvertrag und Auflassung Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit der Auflassung und beantragt die Vormerkung für Sie.
- Abteilung II Auflassungsvormerkung Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum. Spätere Verfügungen des Verkäufers wirken Ihnen gegenüber nicht.
- Abteilung III Grundschuld der Bank Über die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag wird die Grundschuld eingetragen. Danach zahlt die Bank aus.
- Abteilung I Umschreibung auf Sie Nach Kaufpreiszahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts werden Sie als Eigentümer eingetragen.
- Abteilung II Löschung der Vormerkung Die Vormerkung hat ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht. Das Grundbuchamt berechnet dafür 25 Euro.
Grundlagen: § 925 BGB (Auflassung), § 883 BGB (Vormerkung), § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung), GNotKG KV 14152 (Löschung der Vormerkung).
Wer ins Grundbuch schauen darf.
Das Grundbuch ist nicht frei zugänglich. Einsicht und Ausdrucke bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Einige Gruppen müssen das nicht begründen.
| Wer | Einsicht | Grundlage |
|---|---|---|
| Eigentümer | ja | § 12 GBO |
| Bank mit Grundschuld, andere eingetragene Berechtigte | ja, ohne Begründung | § 43 Abs. 2 GBV |
| Notare, Behörden, Vermessungsingenieure | ja, ohne Begründung | § 43 GBV |
| Kaufinteressent mit Zustimmung des Eigentümers | ja | § 43 Abs. 2 GBV |
| Mieter, Gläubiger mit Titel | mit Nachweis des Interesses | § 12 GBO |
| Neugierige ohne Bezug zum Grundstück | nein | § 12 GBO |
Über jede Einsicht führt das Grundbuchamt ein Protokoll, aus dem der Eigentümer Auskunft verlangen kann (§ 12 Abs. 4 GBO).
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtGrundbuchauszugAusdruck des Grundbuchblatts mit allen aktuellen Eintragungen, erhältlich beim Grundbuchamt oder beim Notar.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAuflassungsvormerkungEintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf das Eigentum bis zur Umschreibung sichert.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundschuld löschenDie Grundschuld bleibt nach der letzten Rate im Grundbuch, bis der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung der Bank ihre Löschung beim Grundbuchamt beantragt.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtNießbrauchRecht, eine fremde Immobilie vollständig zu nutzen: selbst bewohnen oder vermieten. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtWohnrechtIm Grundbuch gesichertes Recht, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, die einem anderen gehört, meist auf Lebenszeit.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtWegerechtRecht, ein fremdes Grundstück als Weg oder Zufahrt zu nutzen, gesichert als Grunddienstbarkeit im Grundbuch (§ 1018 BGB) oder per Baulast.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtVorkaufsrechtRecht, in einen fremden Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen wie der Käufer zu erwerben.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtErbbaurechtRecht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, gegen einen jährlichen Erbbauzins, oft für 60 bis 99 Jahre.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchamtAbteilung des Amtsgerichts, die das Grundbuch für die Grundstücke ihres Bezirks führt, Eintragungen vornimmt und Auszüge erteilt (§ 1 GBO).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtFlurstückVermessene, im Liegenschaftskataster unter eigener Nummer geführte Fläche; ein Grundstück im Grundbuch besteht aus einem oder mehreren Flurstücken.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrunddienstbarkeitRecht des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks an einem anderen Grundstück, etwa Wege- oder Leitungsrecht, eingetragen in Abteilung II (§ 1018 BGB).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtReallastBelastung eines Grundstücks mit wiederkehrenden Leistungen an einen Berechtigten, etwa Geldrente oder Erbbauzins, eingetragen in Abteilung II (§ 1105 BGB).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAuflassungEinigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück, bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklärt (§ 925 BGB).Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Ein amtliches Register, das das Grundbuchamt beim Amtsgericht für jedes Grundstück führt (§ 1 GBO). Es zeigt Lage und Größe, den Eigentümer, Lasten wie Wohn- oder Wegerechte und Grundpfandrechte wie die Grundschuld Ihrer Bank.
Nein. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO), etwa als Eigentümer, Mieter oder Gläubiger. Notare, Behörden und eingetragene Berechtigte wie Banken brauchen keine Begründung (§ 43 GBV). Reine Neugier reicht nicht.
Das Gesetz vermutet es (§ 891 BGB). Umgekehrt gilt: Ohne Eintragung kein Eigentum, denn das Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung über (§ 873 BGB). Bis dahin schützt Sie als Käufer die Auflassungsvormerkung.
Die elektronische Grundbucheinsicht ist kostenpflichtig und nur für zugelassene Nutzer wie Notare, Behörden und Banken freigeschaltet (§ 133 GBO). Als Privatperson beantragen Sie einen Ausdruck beim Grundbuchamt oder lassen ihn über einen Notar erteilen. Einige Länder bieten dafür einen Online-Antrag.
Die Eintragung als Eigentümer kostet eine volle Gebühr nach Tabelle B, bei 400.000 € Kaufpreis 785 € (GNotKG KV 14110). Dazu kommen Vormerkung und Grundschuld. Alle Posten rechnet der Notarkostenrechner.
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