- Zinsen in der Bindung
- 91.183 €
- weniger Restschuld
- 0 €
Lexikon Darlehen und Zinsen
Restschuld Was nach der Zinsbindung offen bleibt.
Die Restschuld ist der Teil Ihres Darlehens, den Sie zu einem Stichtag noch nicht zurückgezahlt haben. Bei 300.000 €, 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch 228.583 € offen. Dieser Betrag muss neu finanziert oder aus eigenem Geld getilgt werden.
Auf einen Blick
Warum die Restschuld so wichtig ist.
Für die Restschuld gilt nach der Zinsbindung ein neuer Zins. Je kleiner sie ist, desto weniger wirkt ein Zinsanstieg und desto günstiger ist laut BaFin meist die Anschlussfinanzierung. Jährliche Sondertilgungen von 5.000 € senken sie im Beispiel auf 169.996 €.
228.583 € nach 10 Jahren 300.000 €, 2 % Tilgung, Beispielkondition.
169.996 € mit 5.000 € pro Jahr extra Sondertilgung jeweils zum Jahresende.
§ 493 Ankündigung Die Bank meldet sich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung.
Rechenweg
So berechnen Sie die Restschuld.
Die Restschuld nach n Monaten ist das aufgezinste Darlehen minus die aufgezinsten Raten. Mit q = 1 + Sollzins ÷ 12. Beispiel: 300.000 €, 3,42 %, Rate 1.355 €, n = 120 Monate.
- 01 Zinsfaktor
q = 1 + Zins ÷ 12qⁿ = 1,002850^120 1,4071 nach 120 Monaten - 02 Darlehen aufgezinst
K × qⁿ300.000 € × 1,4071 422.123 € ohne Raten - 03 Raten aufgezinst
A × (qⁿ − 1) ÷ (q − 1)1.355 € × … 193.539 € Wert aller Raten - 04 Restschuld
K × qⁿ − Raten422.123 € − 193.539 € 228.583 € nach 10 Jahren
- GegenprobeDer Monat-für-Monat-Plan kommt auf dasselbe Ergebnis: 228.583 €. Den Plan zeigt der Begriff Tilgungsplan.
- Stichtag zähltFür eine Ablösung rechnet die Bank die Restschuld taggenau zum Stichtag. Diese Zahl steht in ihrer Ankündigung oder im aktuellen Tilgungsplan.
- Schneller mit dem RechnerFür Ihre Werte und andere Laufzeiten nutzen Sie den Annuitätenrechner.
Formel für monatliche Raten und monatliche Zinsverrechnung, Raten nachschüssig. Beispielkondition, kein Angebot.
Rechenbeispiel
Sondertilgung senkt die Restschuld.
Gleiches Darlehen, zusätzlich eine Sondertilgung zu jedem Jahresende. Die BaFin nennt jährliche Sondertilgungsrechte von 5 oder 10 % der Kreditsumme als häufig, das wären hier 15.000 € oder 30.000 €.
- Zinsen in der Bindung
- 86.890 €
- weniger Restschuld
- 29.293 €
- Zinsen in der Bindung
- 82.596 €
- weniger Restschuld
- 58.587 €
- Zinsen in der Bindung
- 74.009 €
- weniger Restschuld
- 117.174 €
Sollzins 3,42 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), Rate 1.355 €, gerechnet mit lib/annuity.ts. Wirkung auf die Laufzeit: Sondertilgungsrechner.
Rechtlich
Wann die Restschuld fällig wird.
Die Restschuld spielt im Gesetz an mehreren Stellen eine Rolle: wenn die Zinsbindung endet, wenn Sie vorzeitig zurückzahlen wollen und wenn Raten ausbleiben.
- § 493 BGB Ende der Zinsbindung
Spätestens drei Monate vorher teilt die Bank mit, ob sie eine neue Zinsbindung anbietet und zu welchem Sollzins.
- § 489 BGB Kündigung ohne Entschädigung
Zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist, nach zehn Jahren ab Auszahlung mit sechs Monaten. Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie nicht binnen zwei Wochen zurückzahlen.
- § 493 BGB Vorzeitige Rückzahlung
Kündigen Sie an, früher zurückzahlen zu wollen, muss die Bank unverzüglich sagen, ob das zulässig ist, wie hoch der Rückzahlungsbetrag ist und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung.
- § 498 BGB Gesamtfälligstellung
Bei Zahlungsverzug kann die Bank nach Fristsetzung die gesamte Restschuld verlangen, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erst ab einem Rückstand von 2,5 % des Nennbetrags.
Nach der Zinsbindung
Drei Wege für die Restschuld.
Die BaFin nennt zwei Möglichkeiten, wenn nach der Zinsbindung eine Restschuld bleibt: zurückzahlen oder anschließend finanzieren, bei derselben oder einer neuen Bank.
Bei der bisherigen Bank verlängern
Neue Zinsbindung für die Restschuld beim gleichen Kreditgeber. Mehr unter Prolongation.
- Keine neue Grundschuld, kein Notar
- Wenig Aufwand
- Die Bank muss nicht die besten Konditionen anbieten (BaFin)
- Ohne Vergleich bleibt offen, ob es günstiger geht
Zu einer neuen Bank wechseln
Die neue Bank löst die Restschuld ab, die Grundschuld wird abgetreten. Mehr unter Anschlussfinanzierung.
- Wettbewerb um Ihre Restschuld
- Zins bis zu fünf Jahre vorher sicherbar per Forward-Darlehen
- Kosten für die Grundschuldabtretung
- Neue Prüfung von Bonität und Immobilie
Aus eigenem Geld zurückzahlen
Erspartes, Erbe oder Verkaufserlös tilgen die Restschuld ganz oder teilweise zum Ende der Zinsbindung.
- Keine weiteren Zinsen
- Auch teilweise möglich, Rest wird neu finanziert
- Liquidität ist gebunden
- Rücklage für das Haus nicht aufbrauchen
Quelle: BaFin, Verbraucherseiten Immobilienkredit und Anschlussfinanzierung, abgerufen 04.11.2026.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenTilgungRückzahlung eines Darlehens in Teilbeträgen; bei der Baufinanzierung der Teil der Rate, der die Restschuld senkt, angegeben als anfänglicher Tilgungssatz in Prozent.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenTilgungsplanÜbersicht, welche Zahlungen wann zu leisten sind und wie sie sich auf Zinsen, Tilgung und Kosten verteilen; Verbraucher können ihn nach § 492 BGB jederzeit verlangen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenZinsbindungZeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist; zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie nach § 489 BGB in jedem Fall kündigen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenProlongationVerlängerung eines Darlehens bei der bisherigen Bank nach Ablauf der Zinsbindung, mit neuem Sollzins für die Restschuld.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVorfälligkeitsentschädigungSchadensersatz an die Bank, wenn ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird; zum Ende der Zinsbindung und nach § 489 BGB fällt sie nicht an.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen, dessen Zinsbindung so lang ist wie die Laufzeit: Am Ende der Zinsbindung ist es vollständig getilgt, eine Restschuld bleibt nicht.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenZinsänderungsrisikoRisiko, dass der Zins für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung oder bei variablem Zins steigt und Rate oder Laufzeit wachsen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Der Betrag, den Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt noch zurückzahlen müssen. Bei einer Baufinanzierung ist meist die Restschuld am Ende der Zinsbindung gemeint, weil dann ein neuer Zins für sie vereinbart wird.
Darlehen mal qⁿ minus Rate mal (qⁿ − 1) geteilt durch (q − 1), mit q = 1 + Sollzins geteilt durch 12 und n = Zahl der Monate. Bei 300.000 €, 3,42 % und 2 % Tilgung ergibt das nach 10 Jahren 228.583 €. Einfacher geht es mit dem Tilgungsrechner.
Sie zahlen sie zurück oder finanzieren sie weiter, bei Ihrer Bank (Prolongation) oder einer neuen Bank (Umschuldung). Den Zins für später können Sie mit einem Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vorher festlegen.
Mit höherer Tilgung von Anfang an, mit Sondertilgungen, soweit der Vertrag sie erlaubt, oder mit einem Volltilgerdarlehen, das am Ende der Zinsbindung gar keine Restschuld hinterlässt. Haben Sie kein Sondertilgungsrecht, rät die BaFin, verfügbare Beträge zurückzulegen und zum Ende der Zinsbindung zu tilgen.
Bei der Anschlussfinanzierung setzt die Bank die Restschuld ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger dieser Beleihungsauslauf, desto bessere Zinsen sind laut BaFin möglich. Mehr unter Beleihungswert.
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