Wohnimmobilienkreditrichtlinie Die Regeln hinter Ihrem Baukredit.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die EU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher. Deutschland hat sie mit Wirkung zum 21. März 2016 umgesetzt. Seitdem gibt es das Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit eigener Kreditwürdigkeitsprüfung, ESIS-Merkblatt und Regeln für Vermittler.
Was ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Seit der Umsetzung unterscheidet das BGB Allgemein- und Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist ein entgeltlicher Kredit eines Unternehmers an einen Verbraucher, der durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder dem Erwerb oder Erhalt von Grundstücken und Gebäuden dient (§ 491 BGB). Fast jede Baufinanzierung fällt darunter.
Von Brüssel bis heute.
Die wichtigsten Daten der Richtlinie und ihrer Umsetzung in Deutschland.
- 04.02.2014 Richtlinie beschlossen Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher, veröffentlicht im Amtsblatt L 60 vom 28.02.2014.
- 11.03.2016 Umsetzungsgesetz Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, BGBl. I 2016, S. 396.
- 21.03.2016 Neue Regeln gelten Für Verträge ab diesem Tag. Ältere Verträge bleiben beim alten Recht (Art. 229 § 38 EGBGB).
- 21.06.2016 Widerrufsjoker endet Fortbestehende Widerrufsrechte für Immobiliardarlehen aus 2002 bis 2010 erloschen drei Monate nach dem Stichtag.
- 24.04.2018 Prüfung präzisiert Die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) legt fest, was die Bank prüfen muss.
- 20.11.2026 Nächste Reform Die Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (EU) 2023/2225 ändert Teile des Verbraucherdarlehensrechts und führt § 34k GewO für Darlehensvermittler ein.
Quellen: BGBl. I 2016 Nr. 12, Art. 229 § 38 EGBGB, ImmoKWPLV, Umsetzungsgesetz zur RL (EU) 2023/2225 (BGBl. 2026 I Nr. 139). Die Paragrafen der Verbraucherdarlehen ändern sich zum 20.11.2026 zum Teil.
Sechs Neuerungen für Kreditnehmer.
Das Umsetzungsgesetz vom 11.03.2016 hat das Verbraucherdarlehensrecht für Immobilienkredite neu geordnet. Diese Regeln spüren Sie bei jeder Finanzierung.
- §§ 505a bis 505d Strenge Kreditwürdigkeitsprüfung
Die Bank darf nur abschließen, wenn die vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist. Prüft sie fehlerhaft, sinkt der Zins auf das Pfandbriefniveau und Sie dürfen fristlos kündigen. Details unter Kreditwürdigkeitsprüfung.
- Anlage 6 EGBGB ESIS-Merkblatt
Ein einheitliches Merkblatt mit 15 Abschnitten vor Vertragsschluss. Mehr unter ESIS-Merkblatt.
- § 356b BGB Widerruf mit Enddatum
Das Widerrufsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch bei fehlerhafter Belehrung.
- § 495 BGB Bedenkzeit
Wo kein Widerrufsrecht besteht, gibt es vor Vertragsschluss mindestens sieben Tage Bedenkzeit, die Bank bleibt an ihr Angebot gebunden.
- § 34i GewO Regeln für Vermittler
Immobiliardarlehensvermittler brauchen eine Erlaubnis mit Sachkundeprüfung und Berufshaftpflicht. Mehr unter Kreditvermittler.
- §§ 497, 498 BGB Eigene Verzugsregeln
Verzugszins 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz statt fünf, Kündigung wegen Verzugs schon ab 2,5 % des Nennbetrags.
Ab wann die Bank kündigen darf.
Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen hat das Umsetzungsgesetz eine eigene Schwelle eingeführt. Die Bank darf das ganze Darlehen wegen Verzugs erst kündigen, wenn mindestens zwei aufeinanderfolgende Raten und 2,5 % des Nennbetrags offen sind und eine zweiwöchige Frist erfolglos bleibt (§ 498 BGB).
- Halb so hoch wie bei KonsumkreditenBei Allgemein-Verbraucherdarlehen mit mehr als drei Jahren Laufzeit liegt die Schwelle bei 5 %, hier wären das 15.000 €.
- Gespräch vor der KündigungDie Bank soll Ihnen spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über eine einvernehmliche Regelung anbieten (§ 498 BGB).
- Niedrigerer VerzugszinsFür Immobiliar-Verbraucherdarlehen beträgt er 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB), sonst fünf Prozentpunkte (§ 288 Abs. 1 BGB).
- Nennbetrag
- 300.000 €
- Schwelle 2,5 %
- 7.500 €
- Monatsrate im Beispiel
- 1.355 €
- Raten bis zur Schwelle
- 5,5
Rate bei 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026) und 2 % Tilgung, gerechnet mit lib/annuity.ts. Ihre eigene Rate rechnet der Annuitätenrechner.
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenKreditwürdigkeitsprüfungGesetzliche Pflicht der Bank, vor jedem Verbraucherdarlehen zu prüfen, ob Sie den Kredit voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können; bei Baufinanzierungen besonders eingehend.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenESIS-MerkblattPflichtformular mit den vorvertraglichen Informationen zu einem Immobilienkredit; die Bank muss es rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung in Textform übermitteln.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenDarlehensvertragVertrag, mit dem der Darlehensgeber einen Geldbetrag zur Verfügung stellt und der Darlehensnehmer Zins zahlt und zurückzahlt (§ 488 BGB); bei Banken an Verbraucher schriftlich und mit Pflichtangaben.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenKreditvermittlerGewerbetreibender, der Kreditverträge vermittelt oder dazu berät; für Immobilienkredite braucht er eine Erlaubnis nach § 34i GewO mit Sachkundeprüfung und Registereintrag.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVorfälligkeitsentschädigungSchadensersatz an die Bank, wenn ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird; zum Ende der Zinsbindung und nach § 489 BGB fällt sie nicht an.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenSelbstauskunftFormular, in dem Sie der Bank Einkommen, Ausgaben, Schulden und Vermögen angeben; Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung. Nicht zu verwechseln mit der Schufa- oder Mieterselbstauskunft.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Die EU-Richtlinie 2014/17/EU vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher. Sie verlangt unter anderem eine sorgfältige Kreditwürdigkeitsprüfung, standardisierte Information vor Vertragsschluss und Regeln für Kreditvermittler.
Das Umsetzungsgesetz vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) gilt mit Wirkung zum 21. März 2016. Für Verträge, die vorher geschlossen wurden, bleibt das alte Recht anwendbar (Art. 229 § 38 EGBGB).
Es gibt das Immobiliar-Verbraucherdarlehen als eigene Kategorie, eine strengere Kreditwürdigkeitsprüfung mit Folgen bei Fehlern, das ESIS-Merkblatt, ein befristetes Widerrufsrecht, eine Bedenkzeit, eigene Verzugsregeln und die Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO.
Die Bank muss auf die Rückzahlungsfähigkeit aus dem Einkommen schauen. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen (§ 505b BGB). Ruhestand und Zinsanstieg muss sie berücksichtigen (§ 4 ImmoKWPLV). Für Ältere zeigt die Umkehrhypothek Alternativen, für Eigentümer die Seite Haus beleihen.
Die Umsetzung der neuen Verbraucherkreditrichtlinie (EU) 2023/2225 ändert unter anderem §§ 491, 491a, 492, 495, 505a und 505b BGB. Vermittler von Allgemein-Verbraucherdarlehen brauchen künftig eine Erlaubnis nach § 34k GewO. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleiben Widerrufsfrist, Bedenkzeit und das Erlöschen des Widerrufsrechts inhaltlich gleich.
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