ESIS-Merkblatt Ihr Kredit auf einen Blick.
Das ESIS-Merkblatt ist das Europäische Standardisierte Merkblatt für Immobilienkredite. Die Bank muss es Ihnen in Textform geben, rechtzeitig bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Weil alle Banken dasselbe Muster mit 15 Abschnitten nutzen, lassen sich Angebote damit direkt vergleichen.
Wann bekommen Sie das Merkblatt?
Unverzüglich, nachdem die Bank Ihre Angaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung erhalten hat, und rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung. Jedem Vertragsangebot und jedem bindenden Vorschlag muss ein ESIS-Merkblatt beiliegen, es sei denn, Sie haben schon eines zu genau diesen Bedingungen (Art. 247 EGBGB).
Die 15 Abschnitte und worauf Sie achten.
Das Muster ist für alle Banken gleich. Abschnitte, die für Ihren Kredit nicht zutreffen, darf die Bank streichen und die Nummerierung anpassen.
| Abschnitt | Inhalt | Worauf achten |
|---|---|---|
| 1. Kreditgeber | Name und Kontakt, Hinweis ob Beratung erbracht wird | Wer ist Ihr Vertragspartner |
| 2. Kreditvermittler | Name, Vergütung, Provision vom Kreditgeber | Höhe der Provision |
| 3. Hauptmerkmale | Betrag, Laufzeit, Art des Kredits, Wert der Immobilie | Warnhinweis bei endfälligem Kredit |
| 4. Zinssatz und Kosten | Sollzins, Effektivzins, Gesamtbetrag, einmalige und laufende Kosten | Zinsbindung und nicht eingerechnete Kosten |
| 5. Häufigkeit der Raten | Zahl und Abstand der Raten | Monatlich oder vierteljährlich |
| 6. Höhe der Raten | Betrag je Rate | Beispiel maximale Rate bei variablem Zins |
| 7. Tilgungsplan | Beispiel mit Zins, Kosten, Kapital und Restkapital je Rate | Restschuld nach der Zinsbindung |
| 8. Zusätzliche Auflagen | Pflicht zu Versicherung, Konto oder weiterem Produkt | Kosten der Auflagen |
| 9. Vorzeitige Rückzahlung | Ob und zu welchen Bedingungen | Vorfälligkeitsentschädigung |
| 10. Flexible Merkmale | Sondertilgung, Tilgungswechsel, Übertragbarkeit | Was ohne Aufpreis enthalten ist |
| 11. Sonstige Rechte | Bedenkzeit oder Widerruf | Fristen notieren |
| 12. Beschwerden | Interne Beschwerdestelle und Verfahren | Kontakt für den Ernstfall |
| 13. Nichteinhaltung | Folgen von Zahlungsverzug | Risiko für die Immobilie |
| 14. Weitere Angaben | Recht und Gerichtsstand bei Fernabsatz, Sprache | Sprache der Vertragsunterlagen |
| 15. Aufsichtsbehörde | Zuständige Aufsicht | Wer die Bank beaufsichtigt |
Quelle: Anlage 6 EGBGB (Muster und Ausfüllhinweise), Fassung BGBl. I 2016, S. 420, abgerufen 04.11.2026. Kurzfassung der Inhalte.
- Gleiches Muster, echter VergleichLegen Sie die Merkblätter zweier Banken nebeneinander und vergleichen Sie Abschnitt 4 und 7. Angebote mehrerer Banken holt der Vergleich unter Baufinanzierung ein.
- Vermittler muss Provision zeigenErhält ein Kreditvermittler eine Provision vom Kreditgeber, nennt Abschnitt 2 den Betrag. Mehr unter Kreditvermittler.
Gesamtbetrag und Effektivzins.
Abschnitt 4 nennt den Gesamtbetrag, also Nettodarlehensbetrag plus Gesamtkosten, und den effektiven Jahreszins, jeweils mit einem repräsentativen Beispiel. Vereinfachtes Beispiel: 300.000 €, 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), 2 % Tilgung, Zins bis zur Volltilgung gleich, keine weiteren Kosten.
- Zinsen sind der größte PostenOhne Gebühren besteht der Unterschied zwischen Darlehen und Gesamtbetrag nur aus Zinsen, hier 174.663 €.
- Effektivzins über SollzinsWeil monatlich gezahlt wird, liegt der Effektivzins schon ohne Kosten über dem Sollzins. Was Kosten zusätzlich bewirken, zeigt der Effektivzins.
- Annahmen stehen dabeiDas Merkblatt muss alle Annahmen nennen, die in den Effektivzins einfließen. Ist der Zins nach der Bindung nicht bestimmbar, unterstellt die Preisangabenverordnung, dass Sollzins und Kosten bis zum Ende gleich bleiben.
- Nettodarlehensbetrag
- 300.000 €
- Zinsen bis zur Volltilgung
- 174.663 €
- Effektiver Jahreszins ohne Kosten
- 3,47 %
- Gesamtbetrag
- 474.663 €
Effektivzins = (1 + Sollzins ÷ 12)^12 − 1, ohne Kosten. Zinsen bis zur Volltilgung bei unverändertem Sollzins, gerechnet mit lib/annuity.ts. Vereinfachung, kein ESIS-Wert einer Bank.
Vom Merkblatt zum Vertrag.
Wann welche Information kommt und welche Fristen Sie schützen.
- Anfrage Bank nennt Unterlagen Sie sagt, welche Informationen und Nachweise sie bis wann für die Kreditwürdigkeitsprüfung braucht.
- Danach ESIS-Merkblatt Unverzüglich nach Ihren Angaben, in Textform, mit Gültigkeitsdatum.
- Angebot Merkblatt plus Entwurf Jedem bindenden Angebot liegt ein ESIS-Merkblatt bei. Einen Vertragsentwurf muss die Bank anbieten (§ 491a BGB).
- Abschluss Schriftlicher Vertrag Erst jetzt sind Sie gebunden (§ 492 BGB).
- 14 Tage Widerruf Frist ab Erhalt der Vertragsunterlagen. Das Recht erlischt spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356b BGB).
Besteht ausnahmsweise kein Widerrufsrecht, etwa bei manchen notariell beurkundeten Verträgen, muss die Bank vor Vertragsschluss mindestens sieben Tage Bedenkzeit geben und ist so lange an ihr Angebot gebunden (§ 495 BGB).
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenDarlehensvertragVertrag, mit dem der Darlehensgeber einen Geldbetrag zur Verfügung stellt und der Darlehensnehmer Zins zahlt und zurückzahlt (§ 488 BGB); bei Banken an Verbraucher schriftlich und mit Pflichtangaben.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenEffektivzinsGesamtkosten eines Kredits als jährlicher Prozentsatz nach § 16 PAngV: Sollzins plus Kosten, die die Bank kennt, einheitlich berechnet und damit die Größe für den Angebotsvergleich.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenSollzinsJährlicher Prozentsatz, mit dem die Bank das in Anspruch genommene Darlehen verzinst; aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die Monatsrate.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenTilgungsplanÜbersicht, welche Zahlungen wann zu leisten sind und wie sie sich auf Zinsen, Tilgung und Kosten verteilen; Verbraucher können ihn nach § 492 BGB jederzeit verlangen.Begriff öffnen
- Kauf und KostenFinanzierungsbestätigungSchreiben einer Bank oder eines Vermittlers, dass eine bestimmte Finanzierung nach erster Prüfung machbar ist; in der Regel unverbindlich und kein Kreditvertrag.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenWohnimmobilienkreditrichtlinieEU-Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher, in Deutschland seit dem 21.03.2016 umgesetzt; sie schuf das Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit strengerer Kreditprüfung und ESIS-Merkblatt.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenKreditvermittlerGewerbetreibender, der Kreditverträge vermittelt oder dazu berät; für Immobilienkredite braucht er eine Erlaubnis nach § 34i GewO mit Sachkundeprüfung und Registereintrag.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVorfälligkeitsentschädigungSchadensersatz an die Bank, wenn ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird; zum Ende der Zinsbindung und nach § 489 BGB fällt sie nicht an.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Das Europäische Standardisierte Merkblatt mit allen wichtigen Angaben zu einem Immobilienkredit: Betrag, Zins, Kosten, Raten, Tilgungsplan, Sondertilgung, Widerruf. Das Muster ist gesetzlich vorgegeben (Anlage 6 EGBGB) und für alle Banken gleich.
Unverzüglich, nachdem sie Ihre Angaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung erhalten hat, und rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung. Außerdem jedem Vertragsangebot und jedem bindenden Vorschlag, es sei denn, Sie haben bereits ein Merkblatt zu diesen Bedingungen (Art. 247 EGBGB).
Es ist eine Information, kein Vertrag. Die Angaben gelten bis zum genannten Gültigkeitsdatum. Das Muster sieht ausdrücklich vor, dass die Bank darauf hinweisen kann, dass das Dokument keine Pflicht zur Kreditvergabe begründet.
Vergleichen Sie Effektivzins und Gesamtbetrag in Abschnitt 4, die Restschuld im Tilgungsplan in Abschnitt 7 und die flexiblen Merkmale in Abschnitt 10. Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung gilt dasselbe.
Ja. Das Muster hat einen eigenen Abschnitt für den Kreditvermittler mit seiner Vergütung. Der Vermittler ist dem Verbraucher gegenüber zudem wie ein Darlehensgeber zur Information verpflichtet (§ 655a BGB).
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