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Lexikon

Erschließungs­kosten: wer zahlt, wann.

Erschließungskosten fallen an, damit ein Grundstück an Straße, Kanal und Leitungen angeschlossen ist. Für Straßen, Wege und Grünanlagen erhebt die Gemeinde einen Erschließungsbeitrag und trägt nach Bundesrecht selbst mindestens 10 Prozent. Zahlen muss, wem das Grundstück gehört, wenn der Bescheid kommt; im Kaufvertrag regeln Sie, wer es intern trägt.

Redaktion Eigenheim-Finanzierung.de, verantwortlich: Christoffer Riefenstahl, Vorstand Aktualisiert 13.10.2026
Auf einen Blick

Erschließungs­beitrag auf einen Blick.

Umgelegt wird der beitragsfähige Aufwand für die erstmalige Herstellung, nach einem Maßstab, den die Gemeinde in ihrer Satzung festlegt (§ 132 BauGB). Das Recht der Erschließungsbeiträge ist Ländersache (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG); wo ein Land nichts Eigenes regelt, gilt das BauGB fort (Art. 125a Abs. 1 GG).

≥ 10 % trägt die Gemeinde Bundesrecht, § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Umgelegt werden also höchstens 90 % des beitragsfähigen Aufwands.
1 Monat bis zur Fälligkeit Der Beitrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 135 Abs. 1 BauGB).
Bescheid bestimmt, wer zahlt Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB).
Last auf dem Grundstück Der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück, ohne Eintrag im Grundbuch (§ 134 Abs. 2 BauGB).
Posten

Beitrag an die Gemeinde, Anschluss an die Netze.

Erschließungskosten sind kein einzelner Betrag. Rechtlich trennen sich zwei Gruppen: der Erschließungsbeitrag nach Baugesetzbuch oder Landesrecht und die Kosten für Kanal, Wasser und Energie, die anderen Regeln folgen (§ 127 Abs. 4 BauGB).

Erschließungs­beitrag

§§ 127 bis 135 BauGB
  1. 01
    Anbaustraßen, Wege, Plätze Öffentliche, zum Anbau bestimmte Verkehrsanlagen, samt Entwässerung und Beleuchtung der Straße.
    § 127 Abs. 2 Nr. 1
  2. 02
    Fußwege und Wohnwege Öffentliche Wege im Baugebiet, die Autos nicht befahren können.
    Nr. 2
  3. 03
    Sammelstraßen Nicht zum Anbau bestimmt, aber nötig, um das Baugebiet zu erschließen.
    Nr. 3
  4. 04
    Parkflächen, Grünanlagen Soweit Teil der Verkehrsanlagen oder für das Baugebiet nötig, ohne Kinderspielplätze.
    Nr. 4
  5. 05
    Lärmschutz Anlagen zum Schutz des Baugebiets vor schädlichen Umwelteinwirkungen.
    Nr. 5

Umfasst Grunderwerb, Freilegung und erstmalige Herstellung (§ 128 Abs. 1). Brücken, Tunnel und Fahrbahnen von Ortsdurchfahrten der Bundes- und Landstraßen gehören nicht dazu (§ 128 Abs. 3).

Anschlüsse und Netze

Landesrecht, NAV, AVBWasserV
  1. 01
    Abwasser Keine Erschließungsanlage im Sinne des BauGB. Gemeinden können dafür Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz ihres Landes erheben, in Bayern etwa nach Art. 5 KAG.
    § 127 Abs. 4
  2. 02
    Wasserversorgung Die Kosten für die Erstellung des Hausanschlusses darf das Versorgungsunternehmen vom Anschlussnehmer verlangen.
    § 10 AVBWasserV
  3. 03
    Strom Die notwendigen Kosten für die Herstellung des Netzanschlusses darf der Netzbetreiber vom Anschlussnehmer verlangen, auch pauschal.
    § 9 NAV
  4. 04
    Auf dem eigenen Grundstück Leitungen vom Anschluss bis ins Haus beauftragen und bezahlen Sie selbst, als Teil der Baukosten.
    privat

Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die keine Erschließungsanlagen sind, bleibt ausdrücklich unberührt; das gilt besonders für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser (§ 127 Abs. 4 BauGB).

Beispielrechnung

So entsteht Ihr Anteil.

Eine neue Anliegerstraße kostet die Gemeinde 1.200.000 € beitragsfähigen Aufwand. 10 % trägt sie selbst, den Rest verteilt sie auf die erschlossenen Grundstücke. Im Beispiel nach Grundstücksfläche; ebenso zulässig sind Nutzung und Grundstücksbreite oder eine Kombination (§ 131 Abs. 2 BauGB).

  • Höchstens 90 ProzentMindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands bleiben bei der Gemeinde (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
  • Landesrecht kann abweichenIn Baden-Württemberg muss die Gemeinde nach § 23 Abs. 1 KAG BW nur mindestens 5 % tragen. Mit diesem Anteil wären es im Beispiel 28.500 €.
  • Satzung nachlesenMaßstab und Einheitssatz stehen in der Erschließungsbeitragssatzung Ihrer Gemeinde (§ 132 BauGB).
Kaufnebenkosten dazurechnen
Erschließungsbeitrag im Beispiel 27.000 € für 600 m² Grundstück
Beitragsfähiger Aufwand
1.200.000 €
− Gemeindeanteil 10 %
120.000 €
= umzulegen
1.080.000 €
÷ 24.000 m² erschlossene Fläche
45,00 €/m²
Ihr Beitrag, 600 m²
27.000 €

Annahmen: Aufwand 1.200.000 €, 24.000 m² erschlossene Grundstücksfläche, Verteilung nur nach Fläche. Kein Durchschnittswert; reale Beiträge hängen von Anlage, Satzung und Landesrecht ab.

Ablauf

Vom Straßenbau bis zur Zahlung.

Die Beitragspflicht entsteht erst, wenn die Anlage endgültig hergestellt ist. Das kann Jahre nach dem Kauf sein, deshalb zählt der Zeitpunkt des Bescheids.

Zwischenfinanzierung beim Bau
  1. Vorab Vorausleistung Möglich, sobald ein Bauvorhaben genehmigt ist oder der Bau der Anlage begonnen hat und sie binnen vier Jahren fertig sein soll (§ 133 Abs. 3).
  2. Fertigstellung Beitragspflicht entsteht Mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage, bei Kostenspaltung auch in Teilbeträgen (§ 133 Abs. 2).
  3. Bescheid Eigentümer zahlt Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids im Grundbuch als Eigentümer steht (§ 134 Abs. 1).
  4. + 1 Monat Fälligkeit Der Beitrag ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 135 Abs. 1).
  5. Härtefall Raten oder Rente Auf Antrag bei unbilliger Härte; bei gesicherter Finanzierung angepasst an die Auszahlung, höchstens zwei Jahre (§ 135 Abs. 2).

Vor Entstehen der Beitragspflicht kann die Gemeinde eine Ablösung des Beitrags im Ganzen zulassen (§ 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB).

Beim Kauf

Wer zahlt, wenn Sie kaufen.

Gegenüber der Gemeinde zählt allein der Bescheid. Zwischen Käufer und Verkäufer zählt der Kaufvertrag, und nur wenn er schweigt, das Gesetz.

Ohne Regelung: § 436 BGB

Haben Sie nichts anderes vereinbart, trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen wurden, egal wann der Bescheid kommt (§ 436 Abs. 1 BGB). Für später begonnene Maßnahmen gilt diese Pflicht des Verkäufers nicht.

Lassen Sie den Notar ausdrücklich regeln, wer bezahlte, offene und künftige Beiträge trägt.

Notar beim Hauskauf

Gemeinde fragt nicht nach dem Vertrag

Kommt der Bescheid nach der Umschreibung, geht er an Sie als neuen Eigentümer (§ 134 Abs. 1 BauGB). Hat der Verkäufer laut Vertrag zu zahlen, holen Sie sich das Geld von ihm zurück.

Nach 25 Jahren Schluss

In Bayern darf kein Erschließungsbeitrag mehr erhoben werden, wenn seit Beginn der erstmaligen technischen Herstellung der Anlage mindestens 25 Jahre vergangen sind (Art. 5a Abs. 7 KAG).

Erschlossen heißt nicht bezahlt

Auch an bestehenden Straßen kann ein Beitrag offen sein, wenn die Straße nie endgültig hergestellt wurde. Ob Beiträge offen sind, gehört zum beitragsrechtlichen Zustand und beeinflusst den Verkehrswert (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV).

Für die Finanzierung

Erschließung in den Finanzierungsplan.

Erschließungskosten gehören zu den Gesamtkosten Ihres Vorhabens. Klären Sie sie vor dem Kaufvertrag, nicht nach dem Bescheid.

Zwei Rechnungen

Beim Bauplatz kommen zum Erschließungsbeitrag die Kosten für Hausanschlüsse hinzu (§ 9 NAV, § 10 AVBWasserV). Rechnen Sie beide getrennt.

Finanzierung anfragen
  1. 01 Stand bei der Gemeinde erfragen

    Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob Beiträge bezahlt, abgelöst oder noch zu erwarten sind, und für welche Anlagen.

  2. 02 Betrag einplanen

    Planen Sie offene oder angekündigte Beiträge in den Finanzierungsbedarf ein. Fällig werden sie einen Monat nach dem Bescheid, unabhängig vom Stand Ihres Darlehens.

  3. 03 Rang vor der Grundschuld

    Rückstände aus öffentlichen Lasten der letzten vier Jahre gehen in der Zwangsversteigerung der Grundschuld der Bank vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 und 4 ZVG). Offene Beiträge sind deshalb auch für die Bank ein Thema.

  4. 04 Zahlung an Auszahlung koppeln

    Ist Ihre Finanzierung gesichert, soll die Gemeinde bei genehmigter Ratenzahlung die Zahlungsweise an die Auszahlung anpassen, höchstens über zwei Jahre (§ 135 Abs. 2 BauGB).

Lexikon

VerwandteBegriffe.

Häufige Fragen

Fragen zu Erschließungs­kosten.

Kurz beantwortet.

0800 707 4000

Gegenüber der Gemeinde der Eigentümer zum Zeitpunkt des Bescheids (§ 134 BauGB). Intern regelt das der Kaufvertrag; ohne Regelung trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden (§ 436 BGB).

Nach BauGB mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands (§ 129 Abs. 1 Satz 3), umgelegt werden also höchstens 90 Prozent. Länder können eigene Regeln treffen; in Baden-Württemberg liegt die Untergrenze bei 5 Prozent (§ 23 Abs. 1 KAG BW).

Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 135 Abs. 1 BauGB). Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Anlage; vorher kann die Gemeinde Vorausleistungen verlangen (§ 133 BauGB).

Nein. Anlagen für Abwasser, Wasser und Energie sind keine Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB (§ 127 Abs. 4). Dafür gelten Landesrecht, etwa das Kommunalabgabengesetz, und die Bedingungen der Versorger.

Bei unbilliger Härte kann die Gemeinde Raten oder eine Rente zulassen (§ 135 Abs. 2 BauGB). Eine Verrentung läuft über höchstens zehn Jahresleistungen, der Restbetrag wird verzinst (§ 135 Abs. 3).

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