Vorkaufsrecht Wer vor Ihnen kaufen darf.
Ein Vorkaufsrecht erlaubt einem Dritten, in Ihren Kaufvertrag einzutreten und die Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen (§ 464 BGB). Es steht kraft Gesetz etwa der Gemeinde, Mietern und Miterben zu oder wird im Grundbuch eingetragen. Bis zur Entscheidung zahlen Sie den Kaufpreis nicht.
Was bedeutet ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht verhindert keinen Verkauf, es tauscht den Käufer aus. Ausgeübt werden kann es erst, wenn ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen ist (§ 463 BGB). Schenkung und Tausch lösen es nicht aus, bei einer Zwangsversteigerung ist es ausgeschlossen (§ 471 BGB).
Wer ein Vorkaufsrecht haben kann.
Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen ohne Eintrag im Grundbuch. Das vertragliche dingliche Vorkaufsrecht steht in Abteilung II und wirkt gegenüber jedem Käufer.
| Berechtigt | Grundlage | Wann | Frist | Form |
|---|---|---|---|---|
| Gemeinde | §§ 24 bis 28 BauGB | Grundstücke etwa im Sanierungsgebiet oder auf Flächen für öffentliche Zwecke | 3 Monate | Bescheid |
| Mieter | § 577 BGB | Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt | 2 Monate | schriftlich |
| Miterben | § 2034 BGB | ein Miterbe verkauft seinen Erbteil | 2 Monate | Erklärung |
| Eingetragen | §§ 1094 ff. BGB | ein Fall oder alle Verkaufsfälle, wie vereinbart | 2 Monate | Erklärung |
Für die Ausübungsfrist gilt § 469 Abs. 2 BGB, sofern nicht anders vereinbart. Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn an Familienangehörige verkauft wird (§ 577 Abs. 1 BGB), die Gemeinde nicht bei Verkauf an Ehegatten und nahe Verwandte (§ 26 Nr. 1 BauGB).
Vom Notartermin bis zur Umschreibung.
So läuft ein Kauf, bei dem ein Vorkaufsrecht bestehen kann. Der Notar holt die Erklärungen ein, Sie zahlen erst nach seiner Fälligkeitsmitteilung.
- Tag 0 Kaufvertrag beurkundet Erst jetzt kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden (§ 463 BGB).
- unverzüglich Mitteilung an Berechtigte Verkäufer oder Käufer teilen den Vertrag mit, in der Praxis der Notar (§ 469 Abs. 1 BGB, § 28 Abs. 1 BauGB).
- 2 oder 3 Monate Frist läuft Private haben zwei Monate, die Gemeinde drei Monate ab Mitteilung.
- danach Verzicht oder Ausübung Übt niemand aus, stellt die Gemeinde ein Zeugnis aus. Es gilt als Verzicht (§ 28 Abs. 1 BauGB).
- Fälligkeit Kaufpreis zahlen Der Notar meldet die Fälligkeit, wenn auch der Verzicht vorliegt.
Ohne Nachweis, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder es nicht besteht, trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Wenn jemand sein Vorkaufsrecht ausübt.
Für Sie als Käufer ist der Kauf bis zum Fristende in der Schwebe. Diese Fälle sollten Sie kennen.
Die Gemeinde tritt an Ihre Stelle
Die Gemeinde darf nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, und muss den Verwendungszweck nennen (§ 24 Abs. 3 BauGB). Liegt der Kaufpreis über dem Verkehrswert, darf sie den Verkehrswert zahlen. Der Verkäufer kann dann vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
Sie können die Ausübung abwenden, wenn Sie sich verpflichten, das Grundstück wie vorgesehen zu nutzen (§ 27 BauGB). Das geht nicht bei Flächen für öffentliche Zwecke.
Der Mieter kauft zu Ihrem Preis
Der Mieter muss über sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden und erklärt die Ausübung schriftlich gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 2 und 3 BGB). Er kauft zu den Bedingungen Ihres Vertrags (§ 464 Abs. 2 BGB).
Prüfen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung mit Teilungserklärung, wann aufgeteilt wurde und wann der Mieter eingezogen ist.
Wirkt wie eine Vormerkung
Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt gegenüber Dritten wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB). Es setzt sich auch gegen einen Käufer durch, der schon eingetragen ist. Dieser kann die Herausgabe verweigern, bis ihm der gezahlte Kaufpreis erstattet ist (§ 1100 BGB).
Prüfen Sie Abteilung II im Grundbuchauszug vor dem Notartermin.
Wartezeit in der Finanzierung einplanen
Bis alle Verzichtserklärungen vorliegen, ist der Kaufpreis nicht fällig, bei einem Gemeinde-Vorkaufsrecht bis zu drei Monate. Ruft Ihre Bank das Darlehen später ab als geplant, können Bereitstellungszinsen anfallen. Vereinbaren Sie eine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit.
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In den Fällen des § 24 BauGB, etwa in Sanierungs- und Umlegungsgebieten, auf Flächen für öffentliche Zwecke oder für unbebaute Wohnbauflächen, und dort, wo sie es per Satzung begründet hat (§ 25 BauGB). Beim Kauf von Eigentumswohnungen und Erbbaurechten hat sie keines (§ 24 Abs. 2 BauGB).
Die Gemeinde drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB). Private Berechtigte wie Mieter oder Inhaber eines eingetragenen Rechts zwei Monate (§ 469 Abs. 2 BGB), Miterben ebenfalls zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 BGB).
Nein. Ausgelöst wird es nur durch einen Kaufvertrag mit einem Dritten (§ 463 BGB). Bei Zwangsversteigerung oder Verkauf aus der Insolvenzmasse ist es ausgeschlossen (§ 471 BGB), das eingetragene Recht gilt aber beim freihändigen Verkauf durch den Insolvenzverwalter (§ 1098 Abs. 1 BGB).
Das Zeugnis stellt die Gemeinde auf Antrag aus (§ 28 Abs. 1 BauGB). Holt es der Notar ein, berechnet er dafür eine Vollzugsgebühr. Was das bei Ihrem Kaufpreis ausmacht, zeigt der Notarkostenrechner.
Ja, als dingliches Vorkaufsrecht für eine Person oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (§ 1094 BGB). Ohne Vereinbarung gilt es nur für den ersten Verkaufsfall (§ 1097 BGB).
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