Denkmalschutz Pflichten und Vorteile im Altbau.
Denkmalschutz verpflichtet Eigentümer, ein Baudenkmal zu erhalten, und macht Umbauten erlaubnispflichtig. Geregelt ist er in den Denkmalschutzgesetzen der Länder. Im Gegenzug können Eigennutzer begünstigte Sanierungskosten zehn Jahre lang mit 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen: bei 120.000 € sind das 10.800 € im Jahr.
Woran erkennen Sie ein Baudenkmal?
An der Eintragung in die Denkmalliste. In NRW führt sie die Untere Denkmalbehörde der Gemeinde, und jede Person kann sie einsehen. Fragen Sie vor dem Kauf dort nach und lassen Sie sich die Eintragung mit Umfang des Schutzes zeigen. Auch Gebäude in der Umgebung eines Denkmals können betroffen sein.
Pflichten und Ausnahmen für Eigentümer.
Denkmalrecht ist Landesrecht. Die Beispiele stammen aus Nordrhein-Westfalen. Andere Länder regeln die Einzelheiten in eigenen Gesetzen.
Stand 04.11.2026- Pflicht Erhalten im Rahmen des Zumutbaren
Die Behörde kann Maßnahmen anordnen. Für die Zumutbarkeit zählen auch Zuschüsse und Steuervorteile.
§ 7 DSchG NRW - Erlaubnis Umbau, Abriss, neue Nutzung
Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Wohnungsbau, Klima, erneuerbare Energien und Barrierefreiheit sind angemessen zu berücksichtigen.
§ 9 DSchG NRW - Ausnahme Kein Energieausweis beim Verkauf
Die Vorlage- und Übergabepflichten gelten für Baudenkmäler nicht.
§ 79 Abs. 4 GModG - Steuer Abzug nur mit Bescheinigung
Die Denkmalbehörde muss Denkmaleigenschaft und Erforderlichkeit der Arbeiten bescheinigen.
§ 7i Abs. 2, § 10f EStG
Steuervorteil für Eigennutzer.
Sie sanieren das selbst bewohnte Baudenkmal für 120.000 €, und die Denkmalbehörde bescheinigt die Arbeiten als erforderlich:
- 9 % über zehn JahreIm Jahr des Abschlusses und den neun Folgejahren jeweils bis zu 10.800 €, zusammen bis zu 108.000 € (§ 10f Abs. 1 EStG).
- Nur ein GebäudeDen Abzug gibt es für ein Gebäude, bei zusammen veranlagten Ehegatten für zwei (§ 10f Abs. 3 EStG).
- Nur bei EigennutzungDer Abzug gilt nur für Jahre, in denen Sie das Gebäude selbst bewohnen.
- Begünstigte Kosten
- 120.000 €
- Abzug je Jahr (9 %)
- 10.800 €
- Ersparnis je Jahr (35 %)
- 3.780 €
Kosten und Steuersatz sind Annahmen. Ihr Vorteil hängt von Ihrem Einkommen ab. Lassen Sie den Einzelfall steuerlich prüfen.
Denkmal kaufen und finanzieren.
Was Sie vor dem Notartermin klären und wie Sie die Sanierung einplanen.
Umfang des Schutzes klären
Fragen Sie bei der Unteren Denkmalbehörde, was genau geschützt ist: Fassade, Dach, Fenster, Innenräume. Davon hängt ab, welche Arbeiten erlaubnispflichtig sind und was sie kosten.
Kosten mitfinanzieren
Rechnen Sie die Sanierung von Anfang an in die Immobilienfinanzierung ein oder planen Sie einen Modernisierungskredit. Beginnen Sie erst, wenn die denkmalrechtliche Erlaubnis vorliegt.
Effizienzhaus Denkmal
Die KfW fördert energetische Sanierungen auch in der Stufe Effizienzhaus Denkmal, etwa im Programm Jung kauft Alt als Zielniveau. Welche Programme passen, zeigt unser Ratgeber zur Förderung beim Hauskauf.
Auch Nachbarn betroffen
Wer in der engeren Umgebung eines Baudenkmals baut oder ändert, braucht eine Erlaubnis, wenn sich das auf Substanz oder Erscheinungsbild des Denkmals auswirken kann (§ 9 Abs. 2 DSchG NRW).
Vier Fragen vor dem Denkmalkauf.
So vermeiden Sie, dass Auflagen Ihren Finanzierungsplan sprengen.
Der Abschlag von 10 Prozent auf die Messzahl im Bundesmodell gilt nur auf Antrag (§ 15 Abs. 6 GrStG).
- 01 Was ist eingetragen?
Auszug aus der Denkmalliste mit Begründung und Umfang anfordern.
- 02 Was wurde schon genehmigt?
Frühere Erlaubnisse und Bescheinigungen des Verkäufers vorlegen lassen.
- 03 Was kostet die Sanierung?
Mit Fachleuten für Denkmalpflege kalkulieren und einen Puffer einplanen.
- 04 Was bringt die Steuer?
Abzug nach § 10f EStG nur mit Bescheinigung der Behörde und bei Eigennutzung.
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenEnergieausweisDokument über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes mit Effizienzklasse A+ bis H, beim Verkauf spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.Begriff öffnen
- Kauf und KostenGrundsteuerJährliche Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz, fällig in vier Raten.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaugenehmigungErlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, ein Gebäude zu errichten, zu ändern oder anders zu nutzen; erlischt, wenn Sie nicht binnen drei Jahren beginnen.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Kauf und KostenWertermittlungErmittlung des Werts einer Immobilie nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, durch Gutachterausschuss, Sachverständige oder die Bank.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBebauungsplanSatzung der Gemeinde mit verbindlichen Festsetzungen, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf, etwa Art und Maß der Nutzung.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Fragen zu Denkmalschutz.
Kurz beantwortet, Landesrecht am Beispiel Nordrhein-Westfalen.
0800 707 4000Sie müssen das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren erhalten und brauchen für Veränderungen, Abriss oder eine neue Nutzung eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde (§§ 7, 9 DSchG NRW). Dafür gibt es Steuervorteile und Förderung.
Über die Denkmalliste der Gemeinde. In NRW kann jede Person sie einsehen (§ 23 DSchG NRW). Fragen Sie vor dem Kauf bei der Unteren Denkmalbehörde nach.
Bis zu 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen zehn Jahre lang wie Sonderausgaben (§ 10f EStG), wenn die Denkmalbehörde die Arbeiten bescheinigt. Bei 120.000 € sind das 10.800 € im Jahr.
Beim Verkauf nicht: Die Vorlage- und Übergabepflichten gelten für Baudenkmäler nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).
Mit Kaufpreis und Sanierung zusammen. Lassen Sie die Sanierungskosten vorab schätzen und klären Sie die Erlaubnis der Denkmalbehörde, bevor Sie die Darlehenssumme festlegen. Beides zusammen planen Sie in der Immobilienfinanzierung.
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