gehört allen
Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Außenanlagen. Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung.
- Kosten auf alle verteilt
- Erhaltungsrücklage für große Arbeiten
- Sie entscheiden nicht allein
- Sonderumlagen möglich
Lexikon Grundbuch und Recht
Gemeinschaftseigentum Was allen Eigentümern gehört.
Gemeinschaftseigentum ist alles in einer Wohnanlage, was nicht zu einer einzelnen Wohnung gehört: das Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und gemeinsame Anlagen. Es gehört allen Eigentümern gemeinsam nach ihren Miteigentumsanteilen. Mit 85/1.000 Anteil an 1.200 m² Grundstück entfallen rechnerisch 102 m² auf Sie.
Auf einen Blick
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Zwingend alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch, selbst wenn sie in Ihrer Wohnung liegen. Dazu kommt das Grundstück. Was im Einzelnen Sondereigentum ist, legen Teilungserklärung und Aufteilungsplan fest.
§ 5 zwingend gemeinschaftlich Tragende Teile und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch können nicht Sondereigentum sein. § 5 Abs. 2 WEG
MEA Ihr Anteil Der Miteigentumsanteil steht im Grundbuch und bestimmt Kosten, Erträge und Haftung. § 16 WEG
Gemeinschaft verwaltet Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 1 WEG
§ 18 Notfall Droht unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer die notwendigen Maßnahmen allein treffen. § 18 Abs. 3 WEG
Abgrenzung
Gemeinschaft, Sondereigentum oder Sondernutzung.
Beim Wohnungskauf erwerben Sie zwei Dinge auf einmal: Ihre Wohnung und einen Anteil am Ganzen. Dazu kommen oft Nutzungsrechte.
gehört Ihnen allein
Die Räume Ihrer Wohnung und Bestandteile, die man ändern kann, ohne andere zu beeinträchtigen. Mehr unter Sondereigentum.
- Freie Gestaltung innen
- Instandhaltung auf eigene Kosten
Gemeinschaftseigentum, nur für Sie
Etwa Garten, Terrasse oder Stellplatz. Eigentum bleibt gemeinschaftlich, nutzen dürfen nur Sie. Mehr unter Sondernutzungsrecht.
- Exklusive Nutzung
- Kein eigenes Eigentum, Regeln der Teilungserklärung gelten
Quellen: §§ 1, 5 WEG; Bundesnotarkammer, Glossar Wohnungskauf und Bauträgerverträge. Maßgeblich ist Ihre Teilungserklärung.
Zuordnung
Was gehört wem in der Wohnanlage.
Die gesetzliche Grundregel. Die Teilungserklärung kann Einzelheiten anders regeln, aber nicht gegen § 5 Abs. 2 WEG.
| Bauteil | Zuordnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Grundstück | Gemeinschaftseigentum | § 1 Abs. 5 WEG |
| Dach, Fassade, tragende Wände | Gemeinschaftseigentum, zwingend | § 5 Abs. 2 WEG |
| Treppenhaus, Durchgänge, Außenanlagen | Gemeinschaftseigentum | BNotK Glossar |
| Gemeinsame Heizungsanlage | Gemeinschaftseigentum, zwingend | § 5 Abs. 2 WEG |
| Räume der Wohnung, nichttragende Innenwände | Sondereigentum | § 5 Abs. 1 WEG |
| Garten, Terrasse, Stellplatz | Gemeinschaftseigentum, oft mit Sondernutzungsrecht | BNotK Glossar |
Vereinfachte Übersicht. Welche Bestandteile Sondereigentum sind, ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Rechenbeispiel
Wohnungsbudget rechnen Ihr Anteil am Grundstück.
Wohnanlage auf 1.200 m² in Köln, Ihre Wohnung hat 85/1.000 Miteigentumsanteil.
- 01 Miteigentumsanteil
laut Grundbuch85/1.000 Annahme - 02 Anteil Fläche
Grundstück × Anteil1.200 m² × 85/1.000 102 m² rechnerisch - 03 Anteil Bodenwert
Fläche × Bodenrichtwert102 m² × 840 €/m² 85.680 € im Kaufpreis enthalten
- Kosten nach demselben SchlüsselDieselben 8,5 Prozent tragen Sie von den Kosten der Gemeinschaft, wenn nichts anderes beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Für die BankBei der Bewertung einer Eigentumswohnung zählt der Anteil an Grundstück und Gebäude mit. Wie Banken Wohnungen finanzieren, steht beim Wohnungskredit.
Bodenrichtwert Köln für Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage (Grundstücksmarktbericht NRW 2026) als Näherung. Für Geschosswohnungsbau gelten eigene Richtwerte.
In der Praxis
Reparieren, umbauen, finanzieren.
Was das Gemeinschaftseigentum im Alltag für Sie bedeutet.
Die Gemeinschaft entscheidet
Die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums beschließt die Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 2 WEG). Bezahlt wird aus Rücklage, Hausgeld oder Sonderumlage.
Bauliche Veränderungen
Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum, etwa ein neues Fenster in der Fassade, brauchen einen Beschluss oder die Gestattung der Gemeinschaft (§ 20 WEG). Ladepunkt, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser und Steckersolargerät können Sie verlangen.
Ihr Anteil an großen Arbeiten
Steht eine Sanierung an, tragen Sie Ihren Anteil. Den können Sie über einen Modernisierungskredit finanzieren, die Rate zeigt der Modernisierungsrechner.
Zustand des Ganzen prüfen
Lesen Sie Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen und den Stand der Rücklage. Ein marodes Dach kaufen Sie anteilig mit.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtSondereigentumAlleiniges Eigentum an einer Wohnung oder an Räumen eines Gebäudes; zusammen mit dem Miteigentumsanteil bildet es das Wohnungseigentum (§ 1 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtSondernutzungsrechtRecht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa Garten oder Stellplatz; erwähnt in § 5 Abs. 4 WEG.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtWohnungseigentümergemeinschaftRechtsfähige Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer eines Grundstücks, die das Gemeinschaftseigentum verwaltet; Kosten und Haftung richten sich nach dem Miteigentumsanteil.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtEigentümerversammlungVersammlung aller Wohnungseigentümer, in der die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss über Verwaltung, Kosten und Baumaßnahmen entscheidet.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
- Kauf und KostenHausgeldMonatliche Vorschüsse der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft für laufende Kosten und Rücklage, festgelegt im Wirtschaftsplan (§ 28 WEG).Begriff öffnen
- Kauf und KostenInstandhaltungsrücklageGeldreserve der Eigentümergemeinschaft für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, seit 2020 im Gesetz Erhaltungsrücklage genannt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAbgeschlossenheitsbescheinigungDie Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass Wohnungen in sich abgeschlossen sind; Pflichtanlage zur Teilung (§ 7 Abs. 4 WEG).Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Häufige Fragen
Fragen zu Gemeinschaftseigentum.
Kurz beantwortet, nach Wohnungseigentumsgesetz.
0800 707 4000Das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind (§ 1 Abs. 5 WEG). Es gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam nach ihren Miteigentumsanteilen.
Sondereigentum kann nur sein, was sich ändern lässt, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes oder die Rechte anderer zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Für Bestand und Sicherheit nötige Teile sind stets Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Was bei Ihnen gilt, steht in der Teilungserklärung.
Die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Für einzelne Kosten kann die Versammlung eine andere Verteilung beschließen.
Nur mit Sondernutzungsrecht, etwa für Garten oder Stellplatz. Sonst ist jeder Eigentümer zum Mitgebrauch berechtigt (§ 16 Abs. 1 WEG).
Ja. Zustand von Dach, Fassade und Heizung und die Höhe der Rücklage beeinflussen Wert und laufende Kosten. Beides gehört in die Planung beim Wohnungskredit und in der Immobilienfinanzierung.
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