Instandhaltungsrücklage Das Polster der Gemeinschaft.
Die Instandhaltungsrücklage ist das Geld, das eine Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anspart, etwa für Dach, Fassade oder Heizung. Seit der WEG-Reform heißt sie Erhaltungsrücklage; eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie zahlen sie anteilig mit dem Hausgeld, sie gehört aber der Gemeinschaft.
Was regelt das Gesetz zur Rücklage?
Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen Betrag. Wie viel angespart wird, beschließen die Eigentümer über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG); über den Stand muss der Verwalter jährlich berichten.
Wie viel Rücklage ist üblich?
Eine Pflichthöhe gibt es nicht, aber einen gesetzlichen Vergleichswert: Für preisgebundene Wohnungen setzt die Zweite Berechnungsverordnung Höchstsätze für Instandhaltungskosten je m² an, gestaffelt nach Alter. Umgerechnet auf eine Wohnung mit 75 m²:
| Bezugsfertig seit | je m² und Jahr | 75 m² im Jahr |
|---|---|---|
| unter 22 Jahren | 11,50 € | 863 € |
| ab 22 Jahren | 14,58 € | 1.094 € |
| ab 32 Jahren | 18,62 € | 1.397 € |
Höchstsätze nach § 28 Abs. 2 II. BV, fortgeschrieben zum 01.01.2026 (Quelle: Haus & Grund München, 05.12.2025). Sie gelten für die Kostenmiete im geförderten Wohnungsbau und umfassen auch Kosten innerhalb der Wohnung. Für Eigentümergemeinschaften sind sie nicht verbindlich, nur ein Maßstab zum Vergleich.
Ihr Anteil an der Rücklage.
Rechnerisch steht hinter jeder Wohnung ein Teil der Rücklage, nach Miteigentumsanteil. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen:
- Gehört der GemeinschaftDie Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen. Beim Verkauf haben Sie keinen Anspruch auf Auszahlung Ihres Anteils.
- Keine Steuerersparnis beim KaufDer Kaufpreis wird für die Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Rücklage gemindert (BFH, 16.09.2020, II R 49/17).
- Je m² vergleichenTeilen Sie den Stand durch die Wohnfläche der Anlage. Im Beispiel: 150.000 € ÷ 1.200 m² = 125,00 € je m².
- Rücklage laut Vermögensbericht
- 150.000 €
- Ihr Miteigentumsanteil
- 85/1.000
- Rechnerischer Anteil
- 12.750 €
Annahmen zur Veranschaulichung, keine Marktdaten.
Die Rücklage in vier Situationen.
Kauf, Verkauf, Vermietung und eine zu kleine Rücklage: Was jeweils gilt.
Was Käufer prüfen
Eine kleine Rücklage in einem älteren Haus kann später eine Sonderumlage bedeuten, die zusätzlich zur Rate fällig wird. Lesen Sie deshalb Vermögensbericht und Protokolle vor dem Kauf.
Die Grunderwerbsteuer fällt auf den vollen Kaufpreis an, auch wenn ein Teil davon wirtschaftlich auf die Rücklage entfällt (BFH, II R 49/17).
Kein Geld zurück
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 3 WEG). Wer verkauft, hat keinen Anspruch auf Auszahlung „seines“ Anteils.
Nicht umlegbar, später absetzbar
Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten und lassen sich nicht auf Mieter umlegen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Als Werbungskosten zählen die Zahlungen erst, wenn die Gemeinschaft sie für Erhaltung ausgibt, nicht schon bei Zahlung an den Verwalter (BFH, 26.01.1988, IX R 119/83).
Wenn die Rücklage nicht reicht
Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), dazu gehört eine angemessene Rücklage. Die Eigentümer können die Zuführung im Wirtschaftsplan erhöhen. Für eine konkrete Maßnahme kommt statt einer Entnahme auch eine Sonderumlage infrage.
Die Rücklage richtig lesen.
Vier Schritte, mit denen Sie die Rücklage einer Anlage einschätzen. Die Unterlagen kommen über den Verkäufer vom Verwalter.
Rechnen Sie bei einer knappen Rücklage eine Reserve für mögliche Sonderumlagen in Ihr Budget ein, statt den Kredit bis zur Grenze auszureizen.
- 01 Vermögensbericht anfordern
Er nennt den Stand der Rücklage zum Jahresende (§ 28 Abs. 4 WEG).
- 02 Je m² umrechnen
Stand geteilt durch die Wohnfläche der Anlage, verglichen mit Alter und Zustand des Hauses.
- 03 Zuführung ansehen
Der Wirtschaftsplan zeigt, wie viel jedes Jahr in die Rücklage fließt.
- 04 Protokolle lesen
Geplante Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung zeigen, was die Rücklage bald leisten muss.
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenHausgeldMonatliche Vorschüsse der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft für laufende Kosten und Rücklage, festgelegt im Wirtschaftsplan (§ 28 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtSondereigentumAlleiniges Eigentum an einer Wohnung oder an Räumen eines Gebäudes; zusammen mit dem Miteigentumsanteil bildet es das Wohnungseigentum (§ 1 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtSondernutzungsrechtRecht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa Garten oder Stellplatz; erwähnt in § 5 Abs. 4 WEG.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Kauf und KostenWohnflächenberechnungErmittlung der Wohnfläche einer Wohnung, meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Dachschrägen unter 2 m zählen zur Hälfte, Balkone in der Regel zu einem Viertel.Begriff öffnen
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), die Höhe beschließen die Eigentümer. Als Vergleich dienen die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung, ab 2026 je nach Alter 11,50 bis 18,62 € je m² und Jahr. Entscheidend sind Alter, Zustand und anstehende Arbeiten des Hauses.
Keiner in der Sache. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, in Kraft seit 01.12.2020, heißt die Rücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage. Vorher sprach das Gesetz von der Instandhaltungsrückstellung.
Nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ein Anspruch auf Auszahlung Ihres Anteils besteht nicht. Der Käufer übernimmt die Wohnung mit der Rücklage, wie sie ist.
Nein. Nach dem Bundesfinanzhof ist der Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
Als Vermieter ja, aber erst wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, IX R 119/83). Selbstnutzer können für die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen die Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG nutzen; den Anteil weist die Jahresabrechnung aus.
Der Verwalter, im Auftrag der Gemeinschaft. Er berichtet jedes Jahr im Vermögensbericht über den Stand (§ 28 Abs. 4 WEG). Über Entnahmen und Maßnahmen beschließen die Eigentümer.
Passt dazu. Rechner und Ratgeber.
Ihr Vorhaben. Unser Vergleich.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.