Sondereigentum Was Ihnen allein gehört.
Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an den Räumen Ihrer Wohnung. Alles andere, also Grundstück, tragende Teile und gemeinsame Anlagen, ist Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Beim Wohnungskauf erwerben Sie beides zusammen: Sondereigentum plus Miteigentumsanteil, so definiert § 1 Abs. 2 WEG das Wohnungseigentum.
Was gehört zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören Ihre Räume und die Bestandteile, die sich ändern lassen, ohne Gemeinschaftseigentum oder Nachbarn zu beeinträchtigen oder die Fassade zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder allen dient, bleibt Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Die Grenze entscheidet, wer bestimmt und wer zahlt. Über Ihr Sondereigentum verfügen Sie allein, das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Gemeinschaft.
- Was
- Ihre Räume
- Grundlage
- § 5 Abs. 1 WEG
- Entscheidet
- Sie
- Erhaltung zahlt
- Sie
- Nutzung
- allein
- Was
- Grundstück, Gebäude
- Grundlage
- § 1 Abs. 5 WEG
- Entscheidet
- Gemeinschaft
- Erhaltung zahlt
- alle nach Anteil
- Nutzung
- alle gemeinsam
Nutzen dürfen Sie Ihr Sondereigentum nach Belieben, etwa bewohnen oder vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), die Kosten tragen alle nach Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Wem gehört welches Bauteil?
Die Faustregel aus § 5 WEG, Bauteil für Bauteil. Im Einzelfall entscheiden Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Innenausbau: meist Sondereigentum
Nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und Einbauten lassen sich ändern, ohne andere zu beeinträchtigen. Sie sind deshalb in der Regel Sondereigentum (§ 5 Abs. 1 WEG). Renovieren Sie hier, zahlen Sie selbst.
Rohbau: immer gemeinsam
Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, sind zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie in Ihren Räumen liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Dazu zählen tragende Wände, Decken, Dach und Fundament. Was die äußere Gestaltung prägt, kann ebenfalls kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 1 WEG).
Die Tür gehört allen
Wohnungseingangstüren sind nach dem Bundesgerichtshof zwingend Gemeinschaftseigentum (BGH, 25.10.2013, V ZR 212/12). Einen Austausch beschließt deshalb die Gemeinschaft.
Anlagen für alle: gemeinsam
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, etwa eine zentrale Heizungsanlage oder Aufzug und Treppenhaus, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums (§ 5 Abs. 2 WEG). Ihre Erhaltung zahlt die Gemeinschaft über das Hausgeld.
Außen: Sondereigentum möglich
Stellplätze gelten als Räume und können Sondereigentum sein; auch Flächen außerhalb des Gebäudes, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG). Voraussetzung sind Maßangaben im Aufteilungsplan (§ 3 Abs. 3 WEG). Sonst bleibt die Fläche gemeinsam, oft mit einem Sondernutzungsrecht.
So entsteht Sondereigentum.
Sondereigentum entsteht erst mit dem Wohnungsgrundbuch. Vier Schritte führen dorthin.
Wohnungskauf besprechen-
Teilung erklären
Eigentümer, NotarEntweder schließen Miteigentümer einen Vertrag (§ 3 Abs. 1 WEG), oder der Alleineigentümer, etwa ein Bauträger, teilt per Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 Abs. 1 WEG).
-
Plan und Bescheinigung
BaubehördeBeigefügt werden der gesiegelte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG). Sondereigentum soll nur an abgeschlossenen Räumen eingeräumt werden (§ 3 Abs. 3 WEG).
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Wohnungsgrundbuch
GrundbuchamtFür jeden Miteigentumsanteil legt das Amt ein eigenes Blatt an, das Blatt des Grundstücks wird geschlossen (§ 7 Abs. 1 WEG).
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Gemeinschaft entsteht
kraft GesetzMit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 WEG). Ab dann gibt es Wirtschaftsplan und Hausgeld.
Was die Bank beleiht.
Die Bank beleiht Ihr Wohnungseigentum als Ganzes. Weil Sondereigentum und Miteigentumsanteil nicht getrennt belastet werden können, sichert eine Grundschuld im Wohnungsgrundbuch beides.
Stand 13.10.2026- Gesetz Untrennbar belastet
Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zugehörige Sondereigentum, getrennt belasten lässt es sich nicht.
§ 6 WEG - verlangt Aufteilungsplan der Einheit
Deutsche Bank: Teilungserklärung mit allen Nachträgen und Aufteilungsplan für die zu bewertende Einheit nebst zugehörigem Sondereigentum.
Quelle: Deutsche Bank, Unterlagen-Checkliste - Grundbuch Eigenes Blatt je Einheit
Im Wohnungsgrundbuch steht der Miteigentumsanteil mit dem zugehörigen Sondereigentum. Dort trägt das Amt auch die Grundschuld ein.
§ 7 Abs. 1 WEG - Zustimmung Bank bei Änderungen gefragt
Wird ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben oder übertragen, muss der Grundschuldgläubiger zustimmen.
§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtSondernutzungsrechtRecht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa Garten oder Stellplatz; erwähnt in § 5 Abs. 4 WEG.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAbgeschlossenheitsbescheinigungDie Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass Wohnungen in sich abgeschlossen sind; Pflichtanlage zur Teilung (§ 7 Abs. 4 WEG).Begriff öffnen
- Kauf und KostenHausgeldMonatliche Vorschüsse der Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft für laufende Kosten und Rücklage, festgelegt im Wirtschaftsplan (§ 28 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Kauf und KostenInstandhaltungsrücklageGeldreserve der Eigentümergemeinschaft für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, seit 2020 im Gesetz Erhaltungsrücklage genannt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).Begriff öffnen
- Kauf und KostenWohnflächenberechnungErmittlung der Wohnfläche einer Wohnung, meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Dachschrägen unter 2 m zählen zur Hälfte, Balkone in der Regel zu einem Viertel.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Sondereigentum gehört Ihnen allein, etwa die Räume Ihrer Wohnung (§ 5 Abs. 1 WEG). Gemeinschaftseigentum sind Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht Sondereigentum sind (§ 1 Abs. 5 WEG). Über Ihr Sondereigentum entscheiden Sie, über das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft.
Sie selbst. Die Kosten der Gemeinschaft, darunter die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, tragen dagegen alle Eigentümer nach Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Wo die Grenze im Einzelfall liegt, regelt die Teilungserklärung.
Die Wohnungseingangstür ist nach dem BGH zwingend Gemeinschaftseigentum (25.10.2013, V ZR 212/12). Bei Fenstern kommt es auf die Teilungserklärung an; Teile, die die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, können kein Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 1 WEG).
Ja, aber nur mit Einigung der Beteiligten in der Form der Auflassung, also vor dem Notar, und Eintragung im Grundbuch (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG). Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG).
Wenn der Kellerraum im Aufteilungsplan mit der Nummer Ihrer Wohnung gekennzeichnet ist (§ 7 Abs. 4 WEG), ja. Sonst ist er Gemeinschaftseigentum, oft mit einem Sondernutzungsrecht für Sie.
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