Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel die Terrasse vor Ihrer Erdgeschosswohnung oder einen Stellplatz. Die Fläche bleibt Eigentum aller, die anderen Eigentümer sind aber von der Nutzung ausgeschlossen. Für Käufer zählt vor allem eins: Bindend ist das Recht nur, wenn es im Grundbuch steht.
Ein Sondernutzungsrecht ist ein alleiniges Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, das die Eigentümer per Vereinbarung einräumen, meist schon in der Teilungserklärung. Das Gesetz erwähnt es in § 5 Abs. 4 WEG, definiert es aber nicht; die Regeln stammen aus der Rechtspraxis.
Seit dem 1. Dezember 2020 können Stellplätze und Freiflächen auch Sondereigentum sein (§ 3 WEG). Damit gibt es drei Wege, eine Fläche einer Wohnung zuzuordnen.
Allein nutzen, Eigentum bleibt gemeinsam.
Klassische Lösung für Terrassen, Gärten und offene Stellplätze, geregelt in der Teilungserklärung.
Die Fläche gehört Ihnen allein.
Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz möglich, wenn die Fläche im Aufteilungsplan bemaßt ist (§ 3 Abs. 2 und 3 WEG).
Alle dürfen die Fläche nutzen.
Ohne Sonderregelung ist jeder Eigentümer zum Mitgebrauch berechtigt (§ 16 Abs. 1 WEG).
Welche Form für Ihre Wohnung gilt, steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Keine Rechtsberatung.
Sondernutzungsrechte entstehen meist an Flächen, die einer Wohnung räumlich zugeordnet sind.
Der häufigste Fall: Die Terrasse oder ein Gartenteil vor der Erdgeschosswohnung. Was Sie dort tun dürfen, etwa ein Gartenhaus aufstellen, bestimmt die Vereinbarung. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen sonst einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG).
Offene Stellplätze konnten bis 2020 kein Sondereigentum sein und wurden deshalb oft per Sondernutzungsrecht zugeordnet. Sie dürfen den Platz vermieten. Bei Neuaufteilungen ist heute auch Sondereigentum möglich (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Kellerabteile oder Flächen auf dem Dachboden, die nicht als Sondereigentum im Aufteilungsplan stehen, werden oft per Sondernutzungsrecht zugewiesen. Prüfen Sie, ob das Abteil im Plan mit Ihrer Nummer oder als Sondernutzungsfläche eingezeichnet ist.
Regelt die Vereinbarung nichts, trägt die Gemeinschaft die Kosten der Fläche weiter mit. In der Praxis werden Pflege und Erhaltung meist dem Berechtigten auferlegt. Für einzelne Kosten kann die Gemeinschaft auch eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Entscheidend ist der Grundbucheintrag. Steht das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch, geht es mit der Wohnung auf Sie über; eine nur schriftliche Absprache unter den früheren Eigentümern bindet Sie als Käufer nicht.
Stand 13.10.2026Vereinbarungen wirken gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
§ 10 Abs. 3 WEGDas Grundbuch darf zur näheren Bezeichnung auf die Eintragungsbewilligung verweisen. Lesen Sie deshalb die Teilungserklärung mit.
§ 7 Abs. 3 WEGEin nicht eingetragenes Recht wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Eigentümern, die es vereinbart haben.
Quelle: Wikipedia, SondernutzungsrechtWird ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen, muss die Bank mit Grundschuld auf der Wohnung zustimmen.
§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEGAcht Punkte, die Sie mit Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Lageplan abgleichen.
Keine Rechtsberatung. Fragen zur Auslegung klären Notar oder Fachanwalt.
Beim Sondereigentum gehört Ihnen die Fläche oder der Raum allein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt sie Gemeinschaftseigentum, Sie dürfen sie aber allein nutzen. Seit 1. Dezember 2020 können auch Stellplätze und Freiflächen Sondereigentum sein (§ 3 WEG).
Grundsätzlich nein, es braucht eine Vereinbarung aller Eigentümer. Eine Ausnahme gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung eine ausdrückliche Öffnungsklausel für genau solche Rechte enthält.
Nur innerhalb der Gemeinschaft, denn Inhaber kann nur ein Eigentümer der Anlage sein. Wird es übertragen, muss die Bank mit Grundschuld auf der abgebenden Wohnung zustimmen (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Vermieten können Sie die Nutzung dagegen, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs, häufig nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, also die Teilungserklärung (§ 7 Abs. 3 WEG). Fordern Sie deshalb beide Unterlagen an.
Nur, wenn es vereinbart oder beschlossen ist. Ohne Regelung bleiben die Kosten der Fläche Kosten der Gemeinschaft und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG).
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