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Teilungs­erklärung Was sie regelt, was Sie prüfen.

Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf: Sie legt fest, welche Räume Ihnen allein gehören, was allen gemeinsam gehört und welchen Miteigentumsanteil jede Wohnung hat. Grundlage ist § 8 WEG. Beim Wohnungskauf verlangen Banken sie samt Nachträgen, weil darin steht, was Sie tatsächlich kaufen und nach welchem Schlüssel Sie Kosten tragen.

Redaktion Eigenheim-Finanzierung.de, verantwortlich: Christoffer Riefenstahl, Vorstand Aktualisiert 13.10.2026
Auf einen Blick

Was regelt die Teilungs­erklärung?

Sie bestimmt, was zu Ihrer Wohnung gehört und nach welchem Schlüssel Sie die Kosten der Gemeinschaft tragen. Vereinbarungen der Eigentümer darin binden einen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).

§ 8 WEG Teilung durch den Eigentümer Der Eigentümer erklärt die Teilung gegenüber dem Grundbuchamt, noch bevor Käufer beteiligt sind.
2 Pflicht-Anlagen Gesiegelter Aufteilungsplan und Abgeschlossenheits­bescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG).
MEA Ihr Kostenschlüssel Nach dem Miteigentumsanteil tragen Sie die Kosten der Gemeinschaft, soweit nichts anderes gilt (§ 16 Abs. 2 WEG).
1 Blatt je Einheit im Grundbuch Für jeden Anteil legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an (§ 7 Abs. 1 WEG).
Aufbau

Was in der Teilungs­erklärung steht.

Zwei Bausteine machen sie aus: die Teilung selbst mit Aufteilungsplan (§ 8 WEG) und die Regeln für das Miteinander, die Gemeinschaftsordnung (§ 10 WEG). Beide können in einer Urkunde zusammengefasst sein.

Teilung

§§ 1, 3, 5, 7 WEG
  1. 01
    Miteigentumsanteile Bruchteile am gemeinsamen Eigentum, etwa in Tausendsteln. Nach ihnen richten sich Kosten und Nutzungen.
    § 16 WEG
  2. 02
    Sondereigentum Die Räume Ihrer Wohnung samt Bestandteilen, die sich ändern lassen, ohne Gemeinschaftseigentum oder Nachbarn zu beeinträchtigen.
    § 5 Abs. 1
  3. 03
    Gemeinschaftseigentum Grundstück und Gebäude, soweit nicht Sondereigentum. Teile für Bestand und Sicherheit gehören immer dazu.
    § 5 Abs. 2
  4. 04
    Aufteilungsplan Bauzeichnung mit Siegel der Baubehörde. Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer.
    § 7 Abs. 4

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 kann Sondereigentum auch Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes umfassen, wenn sie im Aufteilungsplan bemaßt sind (§ 3 WEG).

Gemeinschafts­ordnung

§§ 1, 10, 12, 16 WEG
  1. 01
    Sondernutzungsrechte Alleinige Nutzung etwa eines Gartens oder Stellplatzes, der Gemeinschaftseigentum bleibt.
    § 5 Abs. 4
  2. 02
    Kostenverteilung Abweichende Schlüssel für bestimmte Kosten. Einzelne Abweichungen kann die Gemeinschaft auch beschließen.
    § 16 Abs. 2
  3. 03
    Veräußerungs­beschränkung Verkauf nur mit Zustimmung, etwa des Verwalters. Versagen darf er sie nur aus wichtigem Grund.
    § 12 WEG
  4. 04
    Wohnung oder Teileigentum Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, sind Teileigentum, etwa Laden oder Büro.
    § 1 WEG

Gegen Käufer wirken diese Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 WEG).

Zuordnung

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die Zuordnung entscheidet, wer zahlt: Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums beschließt die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 WEG), die Kosten tragen alle nach Anteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Teil der AnlageZuordnungGrundlage
Räume der WohnungSondereigentum§ 3 Abs. 1 WEG
Stellplatz, im Plan bemaßtSondereigentum möglich§ 3 Abs. 1, 3 WEG
Garten- oder Terrassenfläche, bemaßtSondereigentum möglich§ 3 Abs. 2 WEG
Teile für Bestand und SicherheitGemeinschaftseigentum§ 5 Abs. 2 WEG
Anlagen für alle, etwa TreppenhausGemeinschaftseigentum§ 5 Abs. 2 WEG
Grundstück, soweit nicht SondereigentumGemeinschaftseigentum§ 1 Abs. 5 WEG

Was im Einzelfall gilt, steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Keine Rechtsberatung.

Rechenbeispiel

So wirkt Ihr Miteigentumsanteil.

Ihr Anteil ist der Schlüssel für die Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG). Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen:

  • Anteil findenEr steht in Teilungserklärung und Wohnungsgrundbuch, zum Beispiel als 85/1.000.
  • Rücklage erfragenEine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
  • Abweichungen kennenFür einzelne Kosten kann die Gemeinschaft eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Wohnungskauf finanzieren
Ihr Anteil an der Maßnahme 10.200 € bei 85/1.000 Miteigentumsanteil
Maßnahme der Gemeinschaft
120.000 €
Ihr Miteigentumsanteil
85/1.000
Ihr Kostenanteil
10.200 €

Annahmen zur Veranschaulichung, keine Marktdaten.

Finanzierung

Warum die Bank sie sehen will.

Die Bank finanziert Ihren Miteigentumsanteil samt Sondereigentum. Was dazugehört und welche Lasten daran hängen, steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, deshalb stehen beide auf den Unterlagenlisten.

Stand 13.10.2026
  • verlangt
    Teilungserklärung mit Nachträgen

    Deutsche Bank: Teilungserklärung, gegebenenfalls als Entwurf, inklusive aller Nachträge und Aufteilungsplan für die zu bewertende Einheit.

    Quelle: Deutsche Bank, Unterlagen-Checkliste
  • verlangt
    Abgeschlossenheits­bescheinigung

    Sparkasse Darmstadt: bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung inklusive aller Nachträge und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

    Quelle: Sparkasse Darmstadt, Checkliste
  • Bewertung
    Lasten im Gutachten

    Für Pfandbriefbanken sind Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten im Gutachten zu nennen und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen.

    § 5 Abs. 4 BelWertV
  • Grundbuch
    Eigenes Wohnungsgrundbuch

    Mit der Teilung wird das Grundbuchblatt des Grundstücks geschlossen, jede Einheit erhält ein eigenes Blatt. Dort steht später auch die Grundschuld Ihrer Bank.

    § 7 Abs. 1 WEG
Vor dem Kauf

Teilungs­erklärung prüfen: Ihre Checkliste.

Zehn Punkte, die Sie mit Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Protokollen abgleichen.

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Keine Rechtsberatung. Fragen zur Auslegung klären Notar oder Fachanwalt.

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VerwandteBegriffe.

Häufige Fragen

Fragen zu Teilungserklärung.

Kurz beantwortet.

0800 707 4000

Vom Verkäufer oder der Hausverwaltung, so nennen es auch Banken in ihren Unterlagenlisten. Beim Grundbuchamt liegt sie als Urkunde, auf die das Wohnungsgrundbuch Bezug nimmt; Einsicht und Abschriften gibt es dort bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO).

Der Eigentümer des Grundstücks, zum Beispiel ein Bauträger oder der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (§ 8 Abs. 1 WEG). Das Grundbuchamt braucht die Erklärung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO), also mit notariell beglaubigter Unterschrift (§ 129 BGB).

Vereinbarungen ändern die Eigentümer durch eine neue Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 WEG). Jeder kann eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre (§ 10 Abs. 2 WEG). Gegen Käufer wirkt eine Änderung erst mit Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG).

Die Teilungserklärung teilt das Grundstück und ordnet Sondereigentum zu (§ 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, auch abweichend vom Gesetz (§ 10 Abs. 1 WEG). Beide können in einer Urkunde stehen.

Ja. Beim Kauf vom Bauträger nimmt etwa die Deutsche Bank laut ihrer Unterlagenliste auch einen Entwurf der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan.

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