Lastenfreistellung Damit Sie ohne Altschulden kaufen.
Lastenfreistellung heißt, dass die Grundschulden und Rechte des Verkäufers aus dem Grundbuch verschwinden, bevor Sie Eigentümer werden. Der Notar holt die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank, und ein Teil Ihres Kaufpreises geht direkt an diese Bank. Bei 400.000 € Kaufpreis und 150.000 € Restschuld erhält der Verkäufer 250.000 €.
Warum ist die Lastenfreistellung nötig?
Eine eingetragene Grundschuld bleibt beim Verkauf bestehen und sichert womöglich weiter Schulden des Verkäufers. Ohne Löschung könnte dessen Bank auf Ihre Immobilie zugreifen. Deshalb zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn die Löschung gesichert ist, und der Verkäufer muss eingetragene Rechte beseitigen, auch wenn Sie sie kennen.
Lastenfreistellung in fünf Schritten.
Der Notar sorgt dafür, dass niemand ungesichert vorleistet: Sie zahlen erst, wenn die Löschung sicher ist, und der Verkäufer verliert sein Eigentum erst nach Zahlung.
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Grundbuch prüfen
NotarVor der Beurkundung sieht der Notar das Grundbuch ein und klärt, welche Rechte in Abteilung II und III gelöscht oder übernommen werden.
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Löschungsunterlagen anfordern
Notar, VerkäuferbankNach dem Kaufvertrag fordert der Notar bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung an. Die Bank nennt den Ablösebetrag.
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Treuhandauflage
VerkäuferbankDie Bank übergibt die Unterlagen mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist.
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Fälligkeitsmitteilung
NotarLiegen Vormerkung, Löschungsunterlagen und gegebenenfalls der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht vor, teilt der Notar mit, welcher Betrag an wen zu zahlen ist.
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Zahlung und Löschung
Ihre Bank, GrundbuchamtIhre Bank zahlt den Ablösebetrag an die Verkäuferbank und den Rest an den Verkäufer. Der Notar beantragt die Löschung.
Wohin Ihr Kaufpreis fließt.
Kaufpreis 400.000 €, der Verkäufer schuldet seiner Bank noch 150.000 €, eingetragen ist eine Grundschuld über 200.000 €:
- An die Verkäuferbank150.000 € laut Ablöseschreiben. Damit erfüllt die Bank ihre Treuhandauflage und gibt die Löschung frei.
- Kosten der LöschungGrundbuchamt 0,5 Gebühr aus dem Nennbetrag: 217,50 € (KV 14140). Notar-Treuhandgebühr 0,5 aus dem Ablösebetrag mit Umsatzsteuer: 210,63 € (KV 22201).
- Vollzug schon bezahltDas Anfordern der Löschungsunterlagen gehört zur Vollzugstätigkeit des Notars beim Kaufvertrag (GNotKG Vorbemerkung 2.2.1.1).
- Kaufpreis
- 400.000 €
- Ablösung Verkäuferbank
- minus 150.000 €
- Rest an den Verkäufer
- 250.000 €
- Kosten Löschung und Treuhand (meist Verkäufer)
- 428,13 €
Beträge als Annahmen, Gebühren nach GNotKG Tabelle B, ohne Auslagen. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag.
Bauträger, mehrere Banken und Abteilung II.
Nicht jede Lastenfreistellung ist eine einfache Grundschuldlöschung.
Freistellung auch ohne Fertigstellung
Beim Kauf vom Bauträger muss die Freistellung von seinen Grundpfandrechten gesichert sein, bevor Sie zahlen, auch für den Fall, dass der Bau nicht vollendet wird. Die Erklärung der Bank müssen Sie ausgehändigt bekommen (§ 3 Abs. 1 MaBV).
Anderkonto als Ausnahme
Sind mehrere Grundpfandgläubiger abzulösen, kann ein berechtigtes Sicherungsinteresse für ein Notaranderkonto bestehen. Bei nur einer abzulösenden Bank reicht in der Regel die direkte Zahlung.
Wohnrecht, Wegerecht, Vorkaufsrecht
Auch Rechte in Abteilung II können gelöscht werden, wenn der Berechtigte zustimmt. Manche, etwa Leitungs- oder Wegerechte, übernehmen Käufer bewusst. Was übernommen wird, steht im Kaufvertrag.
Erster Rang für Ihre Grundschuld
Ihre finanzierende Bank will meist an erster Stelle stehen. Die Lastenfreistellung macht diesen Rang frei. Wie Banken Rang und Wert bewerten, steht in der Immobilienfinanzierung.
VerwandteBegriffe.
- Grundbuch und RechtGrundschuld löschenDie Grundschuld bleibt nach der letzten Rate im Grundbuch, bis der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung der Bank ihre Löschung beim Grundbuchamt beantragt.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenGrundschuldPfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank ein Baudarlehen absichert, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAuflassungsvormerkungEintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf das Eigentum bis zur Umschreibung sichert.Begriff öffnen
- Kauf und KostenNotaranderkontoTreuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis nur in Ausnahmefällen läuft. Jede Auszahlung kostet eine eigene Gebühr.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtGrundbuchAmtliches Register beim Amtsgericht, das für jedes Grundstück Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte festhält.Begriff öffnen
- Kauf und KostenBauträgerUnternehmen, das auf eigenem Grundstück baut und Haus oder Wohnung samt Grund an Käufer verkauft; der Kaufpreis wird in Raten nach Baufortschritt gezahlt.Begriff öffnen
- Kauf und KostenMakler- und Bauträgerverordnung (MaBV)Verordnung, die unter anderem festlegt, wann und in welchen Raten ein Bauträger Geld vom Käufer annehmen darf.Begriff öffnen
- Kauf und KostenUnbedenklichkeitsbescheinigungBescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung des Käufers ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen, erteilt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Fragen zu Lastenfreistellung.
Kurz beantwortet, nach Auskunft der Notarkammern.
0800 707 4000Die Löschung der Belastungen des Verkäufers, vor allem seiner Grundschulden, im Zuge des Verkaufs. Der Notar holt die Löschungsunterlagen, der offene Kredit des Verkäufers wird aus Ihrem Kaufpreis bezahlt.
Typischerweise der Verkäufer, so die Bundesnotarkammer. Unabhängig davon haften gegenüber Notar und Grundbuchamt kraft Gesetzes beide Seiten.
Nein, Sie zahlen den vollen Kaufpreis, nur an zwei Empfänger: den Ablösebetrag an die Verkäuferbank, den Rest an den Verkäufer. Bei 400.000 € und 150.000 € Ablösung sind das 250.000 € an den Verkäufer.
Sie hängt vor allem davon ab, wie schnell die Verkäuferbank Ablösebetrag und Löschungsbewilligung liefert. Erst dann kann der Notar die Fälligkeit mitteilen.
Ihre Bank zahlt erst nach der Fälligkeitsmitteilung, oft direkt an beide Empfänger. Die Grundschuld für Ihr Darlehen bekommt den frei gewordenen Rang. Mehr zur Abwicklung unter Hausfinanzierung.
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