Tilgung Der Teil der Rate, der Schulden abbaut.
Tilgung ist die Rückzahlung Ihres Darlehens. Bei der üblichen Baufinanzierung steckt sie in der Monatsrate: Ein Teil sind Zinsen, der andere Teil senkt die Schuld. Mit 2 % anfänglicher Tilgung sind das bei 300.000 € im ersten Monat 500 €, nach 10 Jahren schon 702 €.
Warum steigt die Tilgung von selbst?
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, darauf fallen weniger Zinsen an, und die ersparten Zinsen fließen in die Tilgung. So beschreibt es auch die BaFin. Im Beispiel wächst der Tilgungsanteil in 10 Jahren von 500 € auf 702 € im Monat.
So setzt sich die Rate zusammen.
Die Rate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung, bezogen auf den Darlehensbetrag. Beispiel: 300.000 €, 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), 2 % Tilgung.
- 01 Jahresrate
Darlehen × (Zins + Tilgung)300.000 € × 5,42 % 16.260 € pro Jahr - 02 Monatsrate
Jahresrate ÷ 121.355 € bleibt gleich - 03 Zinsanteil
Restschuld × Zins ÷ 12300.000 € × 3,42 % ÷ 12 855 € im ersten Monat - 04 Tilgungsanteil
Rate − Zinsanteil1.355 € − 855 € 500 € senkt die Schuld
- Nach zehn JahrenIm Monat 120 sind von derselben Rate nur noch 653 € Zinsen, 702 € gehen in die Tilgung.
- Getilgt in der BindungIn 10 Jahren zahlen Sie 71.417 € zurück, es bleiben 228.583 € Restschuld.
- Eigene WerteRate, Anteile und Restschuld für Ihren Fall rechnet der Tilgungsrechner Monat für Monat.
Monatliche Verrechnung, gerechnet mit lib/annuity.ts. Beispielkondition, kein Angebot.
Ein Prozent mehr Tilgung, viele Jahre weniger.
Gleiches Darlehen über 300.000 €, gleicher Sollzins von 3,42 %, vier Tilgungssätze. Die Laufzeit gilt unter der Annahme, dass der Zins nach der Zinsbindung gleich bleibt.
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | schuldenfrei nach | Zinsen bis schuldenfrei |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.105 € | 264.292 € | 43 Jahre, 7 Monate | 277.026 € |
| 2 % | 1.355 € | 228.583 € | 29 Jahre, 3 Monate | 174.663 € |
| 3 % | 1.605 € | 192.875 € | 22 Jahre, 4 Monate | 129.065 € |
| 4 % | 1.855 € | 157.166 € | 18 Jahre, 2 Monate | 102.740 € |
Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026. Ohne Sondertilgung, monatliche Verrechnung, Laufzeit bei unverändertem Zins.
- Höhere Rate, kleinere RestschuldMit 3 % statt 1 % Tilgung steigt die Rate um 500 €, die Restschuld nach zehn Jahren sinkt um 71.417 €. Das senkt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
- Die Rate muss tragbar seinWelche Rate zu Ihrem Einkommen passt, prüft die Bank in der Haushaltsrechnung. Einen ersten Rahmen gibt der Budgetrechner.
Fünf Wege, Schulden zurückzuzahlen.
Die gleichbleibende Rate ist der Regelfall. Daneben gibt es Formen, bei denen die Tilgung anders verteilt, ausgesetzt oder flexibel gestaltet wird.
Gleiche Rate, steigende Tilgung
Immobilienkredite werden meist in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückgezahlt, sagt die BaFin. Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt. Das ist das Rechenbeispiel oben.
Gleiche Tilgung, sinkende Rate
Jeden Monat wird derselbe Betrag getilgt, dazu kommen die Zinsen auf die Restschuld. Die Rate ist am Anfang am höchsten. Mehr unter Tilgungsdarlehen.
Erst am Ende zurückzahlen
Während der Laufzeit fließen nur Zinsen, der gesamte Betrag wird am Ende auf einmal fällig. Oft kombiniert mit einem Tilgungsersatz wie einem Bausparvertrag. Mehr unter endfälliges Darlehen und Tilgungsaussetzungsdarlehen.
Anlaufjahre ohne Tilgung
Förderkredite der KfW sehen tilgungsfreie Anlaufjahre vor, im Programm 124 bis zu drei Jahre bei 25 Jahren Laufzeit oder bis zu fünf Jahre bei 35 Jahren. In diesen Jahren zahlen Sie nur Zinsen.
Sondertilgung und Tilgungswechsel
Oft sind jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 % der Kreditsumme erlaubt, häufig lässt sich auch der Tilgungssatz ändern (BaFin). Solche Rechte können den Zins erhöhen. Die Wirkung einer Extrazahlung rechnet der Sondertilgungsrechner.
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenTilgungsplanÜbersicht, welche Zahlungen wann zu leisten sind und wie sie sich auf Zinsen, Tilgung und Kosten verteilen; Verbraucher können ihn nach § 492 BGB jederzeit verlangen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenRestschuldDer Teil des Darlehens, der zu einem Stichtag noch nicht zurückgezahlt ist; bei der Baufinanzierung meist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung neu finanziert werden muss.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenTilgungsdarlehenDarlehen mit gleichbleibendem Tilgungsbetrag: Die Zinsen sinken mit der Restschuld, deshalb wird die Rate von Monat zu Monat kleiner.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen, dessen Zinsbindung so lang ist wie die Laufzeit: Am Ende der Zinsbindung ist es vollständig getilgt, eine Restschuld bleibt nicht.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenEndfälliges DarlehenDarlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden und der gesamte Betrag am Ende auf einmal fällig wird.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenTilgungsaussetzungsdarlehenEndfälliges Darlehen, bei dem statt der Tilgung in einen Bausparvertrag, eine Versicherung oder einen Fondssparplan gezahlt wird, der das Darlehen am Ende ablösen soll.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenSollzinsJährlicher Prozentsatz, mit dem die Bank das in Anspruch genommene Darlehen verzinst; aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die Monatsrate.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenZinsbindungZeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist; zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie nach § 489 BGB in jedem Fall kündigen.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Tilgung ist die Rückzahlung Ihrer Schulden. Bei einem Baukredit zahlen Sie jeden Monat eine Rate. Ein Teil davon sind Zinsen für die Bank, der andere Teil ist Tilgung und verringert die Restschuld.
Der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt er die Rate: Bei 300.000 €, 3,42 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.355 € im Monat. Weil der Zinsanteil sinkt, tilgen Sie später mehr als 2 % im Jahr.
Das hängt von Ihrer tragbaren Rate und Ihrem Zeitplan ab. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld nach der Zinsbindung: Bei 1 % sind es im Beispiel nach zehn Jahren 264.292 €, bei 3 % 192.875 €. Die BaFin weist darauf hin, dass nicht selten mehrere Anschlussfinanzierungen nötig sind.
Nur wenn der Vertrag das erlaubt, etwa als Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsrecht. Ohne Vereinbarung ist eine vorzeitige Rückzahlung bei festem Zins nur mit berechtigtem Interesse möglich (§ 500 BGB). Zum Ende der Zinsbindung können Sie die Tilgung neu festlegen, bei der Anschlussfinanzierung oder einer Umschuldung.
Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld und verringert die Schuld nicht. Die Tilgung ist die Rückzahlung und senkt die Schuld. Bei gleichbleibender Rate verschiebt sich das Verhältnis mit jedem Monat zugunsten der Tilgung.
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