Zinsänderungsrisiko Was nach der Zinsbindung passieren kann.
Das Zinsänderungsrisiko ist die Gefahr, dass der Zins für Ihre Restschuld steigt, wenn die Zinsbindung endet oder der Zins variabel ist. Dann steigt die Rate oder die Rückzahlung dauert länger. Im Beispiel macht ein Anschlusszins von 2 Punkten mehr die Rate um 381 € im Monat teurer.
Wie groß ist das Risiko?
Es hängt an zwei Zahlen: der Restschuld und dem Zinsunterschied. Der amtliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Bindung lag im Dezember 2020 bei 1,02 % und im September 2026 bei 3,91 %. Auf eine Restschuld von 228.583 € bedeutet dieser Unterschied rund 6.606 € mehr Zinsen im Jahr.
Fünf Anschlusszinsen, zwei Folgen.
Ausgangslage: 300.000 €, 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026), 2 % Tilgung, Rate 1.355 €. Nach 10 Jahren bleiben 228.583 €. Die BaFin beschreibt die Folge steigender Zinsen so: entweder höhere Raten oder eine längere Rückzahlung.
| Anschlusszins | Neue Rate bei 2 % Tilgung | Zinsen in 10 Jahren | Laufzeit bei alter Rate |
|---|---|---|---|
| 2,42 % (−1) | 842 € | 49.369 € | 17 Jahre, 3 Monate |
| 3,42 % (±0) | 1.032 € | 69.477 € | 19 Jahre, 3 Monate |
| 4,42 % (+1) | 1.223 € | 89.392 € | 22 Jahre, 1 Monat |
| 5,42 % (+2) | 1.413 € | 109.102 € | 26 Jahre, 7 Monate |
| 6,42 % (+3) | 1.604 € | 128.590 € | 36 Jahre, 5 Monate |
Szenarien, keine Prognose. Neue Rate = Restschuld × (Anschlusszins + 2 %) ÷ 12; Laufzeit = Zeit bis zur vollständigen Tilgung, wenn die bisherige Rate weiterläuft. Gerechnet mit lib/annuity.ts.
- Je kleiner die Restschuld, desto kleiner das RisikoJeder Prozentpunkt wirkt nur auf das, was noch offen ist. Mit Sondertilgungen senken Sie den Betrag, siehe Restschuld.
- Neue Rate früh durchrechnenWie hoch die Rate für Ihre Restschuld zu heutigen Konditionen wäre, rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner.
Bank, Gesetz und Sie.
Das Zinsänderungsrisiko ist kein Thema nur für die Bank. Das Gesetz verlangt, dass es schon bei der Kreditvergabe berücksichtigt wird.
- § 4 ImmoKWPLV Teil der Kreditprüfung
Zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse wie ein Anstieg des Sollzinssatzes sind bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausreichend zu berücksichtigen.
- § 493 BGB Ankündigung vor Ablauf
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung erfahren Sie, ob und zu welchem Sollzins Ihre Bank verlängert. Für einen Vergleich ist das spät.
- BaFin Wann es kritisch wird
Problematisch wird ein Zinsanstieg laut BaFin vor allem, wenn hohe Beträge bisher wenig getilgt wurden oder die Belastungsgrenze schon erreicht ist. Im schlimmsten Fall scheitert die Anschlussfinanzierung.
- ESIS Hinweis im Merkblatt
Bei variablem Zins muss das Merkblatt darauf hinweisen, dass der tatsächliche effektive Jahreszins abweichen kann, und ein Beispiel für die maximale Zahlungsrate geben (Anlage 6 EGBGB).
Fünf Wege, das Risiko zu senken.
Ganz ausschalten lässt sich das Zinsänderungsrisiko nur mit einem Volltilger. Kleiner wird es mit jedem dieser Schritte.
Warten Sie nicht auf das Schreiben Ihrer Bank. Wie Sie Angebote für die Restschuld einholen, zeigt die Anschlussfinanzierung.
- 01 Längere Zinsbindung
Die Beispielkonditionen steigen mit der Bindung, dafür sinkt die Restschuld bis zum Anschluss. Den Vergleich zeigt die Zinsbindung.
- 02 Höher tilgen
Mehr Tilgung von Anfang an verkleinert die Restschuld. Oft sind jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 % erlaubt (BaFin).
- 03 Zins vorab sichern
Ein Forward-Darlehen legt den Anschlusszins bis zu fünf Jahre vorher fest, gegen einen Aufschlag je Monat.
- 04 Ohne Restschuld finanzieren
Beim Volltilgerdarlehen ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung getilgt, es gibt keinen Anschluss.
- 05 Puffer im Haushalt
Planen Sie die Rate so, dass auch ein höherer Anschlusszins tragbar bleibt. Einen ersten Rahmen gibt der Budgetrechner.
VerwandteBegriffe.
- Darlehen und ZinsenZinsbindungZeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist; zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie nach § 489 BGB in jedem Fall kündigen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenRestschuldDer Teil des Darlehens, der zu einem Stichtag noch nicht zurückgezahlt ist; bei der Baufinanzierung meist der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung neu finanziert werden muss.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVariables DarlehenDarlehen ohne feste Zinsbindung: Der Sollzins folgt einem Referenzzins und wird regelmäßig angepasst; kündbar jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 BGB).Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenProlongationVerlängerung eines Darlehens bei der bisherigen Bank nach Ablauf der Zinsbindung, mit neuem Sollzins für die Restschuld.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenVolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen, dessen Zinsbindung so lang ist wie die Laufzeit: Am Ende der Zinsbindung ist es vollständig getilgt, eine Restschuld bleibt nicht.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenZinsstrukturkurveKurve der Renditen für gleichartige Anleihen nach Restlaufzeit; normal steigt sie mit der Laufzeit, invers liegen kurze Zinsen über langen.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenSollzinsJährlicher Prozentsatz, mit dem die Bank das in Anspruch genommene Darlehen verzinst; aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die Monatsrate.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenTilgungRückzahlung eines Darlehens in Teilbeträgen; bei der Baufinanzierung der Teil der Rate, der die Restschuld senkt, angegeben als anfänglicher Tilgungssatz in Prozent.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Das Risiko, dass Ihr Zins steigt, wenn er neu festgelegt wird: nach dem Ende der Zinsbindung für die Restschuld oder laufend bei einem variablen Darlehen. Steigt er, wird die Rate höher oder die Rückzahlung dauert länger.
Restschuld mal Zinsunterschied ergibt grob die Mehrkosten im ersten Jahr. Bei 228.583 € und 2 Punkten sind das rund 4.572 €. Genauer zeigt es die Tabelle: Die Rate steigt im Beispiel von 1.032 € auf 1.413 €.
Mit längerer Zinsbindung, höherer Tilgung, Sondertilgungen, einem Forward-Darlehen oder einem Volltilgerdarlehen ohne Restschuld. Welche Kombination passt, hängt von Restschuld und Budget ab.
Ja, ein anderes: Mit fester Bindung zahlen Sie weiter den alten, höheren Zins. Aussteigen können Sie zum Ende der Bindung oder zehn Jahre nach Auszahlung ohne Entschädigung (§ 489 BGB), sonst nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
Das Risiko steigender Zinsen trifft Sie direkt, weil die Rate mit dem Referenzzins steigt. Im Gegenzug können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Mehr unter variables Darlehen.
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