Gleiche Tilgung, sinkende Rate
Jeden Monat derselbe Tilgungsbetrag, die Zinsen nehmen ab.
- Am wenigsten Zinsen bei gleicher Laufzeit
- Schnell sinkende Restschuld
- Höchste Rate gleich zu Beginn
- Rate ändert sich jeden Monat
Lexikon Darlehen und Zinsen
Tilgungsdarlehen Gleiche Tilgung, sinkende Rate.
Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie jeden Monat denselben Betrag zurück, die Zinsen kommen obendrauf und sinken mit der Schuld. Die Rate ist deshalb am Anfang am höchsten. Über 30 Jahre gerechnet sparen Sie gegenüber einem Annuitätendarlehen im Beispiel 25.831 € Zinsen, zahlen aber anfangs 355 € mehr im Monat.
Auf einen Blick
Tilgungsdarlehen oder Annuität?
Die BaFin beschreibt die gleichbleibende Rate (Annuität) als Regelfall bei Immobilienkrediten. Beim Tilgungsdarlehen ist die Belastung am Anfang höher und am Ende niedriger, die Schuld sinkt schneller. Im Beispiel beginnt die Rate bei 1.688 € und endet bei 836 €, die Annuität liegt konstant bei 1.334 €.
1.688 € erste Rate Tilgung 833 € plus Zinsen auf 300.000 €.
836 € letzte Rate Nach 30 Jahren, fast nur noch Tilgung.
25.831 € weniger Zinsen Gegenüber der Annuität mit gleicher Laufzeit.
Rechenbeispiel
Zwei Darlehen, 30 Jahre bis schuldenfrei.
Je 300.000 €, beide nach 30 Jahren vollständig getilgt, gleicher Sollzins von 3,42 %. Den Zins über die ganze Laufzeit festzuhalten ist eine Annahme, gängige Zinsbindungen sind kürzer.
| Zeitpunkt | Rate Tilgungsdarlehen | Rate Annuität | Restschuld Tilgungsdarlehen | Restschuld Annuität |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.688 € | 1.334 € | 300.000 € | 300.000 € |
| Jahr 10 | 1.432 € | 1.334 € | 210.000 € | 239.551 € |
| Jahr 20 | 1.147 € | 1.334 € | 110.000 € | 146.559 € |
| Jahr 30 | 862 € | 1.334 € | 10.000 € | 15.713 € |
Sollzins = Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026. Rate jeweils im ersten Monat des Jahres, Restschuld vor dieser Rate. Monatliche Verrechnung.
- Schuld sinkt schnellerNach zehn Jahren sind beim Tilgungsdarlehen noch 200.000 € offen, bei der Annuität 231.615 €. Das verbessert die Ausgangslage für die Anschlussfinanzierung.
- Hohe Hürde am AnfangDie Bank prüft, ob Sie die höchste Rate tragen können. Wie viel Rate zum Einkommen passt, zeigt der Budgetrechner.
Zinskosten
Was die schnellere Tilgung spart.
Weil beim Tilgungsdarlehen von Anfang an mehr getilgt wird, fallen auf weniger Schuld Zinsen an. Die Ersparnis ist der Preis für die höhere Anfangsbelastung.
- Gleiche Laufzeit, anderer WegBeide Darlehen sind nach 30 Jahren getilgt. Die Annuität verschiebt Tilgung in die späteren Jahre, deshalb mehr Zinsen.
- Gleiche Wirkung mit AnnuitätWer mit einer Annuität höher tilgt oder Sondertilgungen nutzt, erreicht einen ähnlichen Effekt bei fester Rate. Den Vergleich rechnet der Annuitätenrechner.
- Eher für kurze LaufzeitenBei kleineren Beträgen, etwa einem Modernisierungskredit, ist der Abstand zwischen erster und letzter Rate kleiner und leichter zu tragen.
Zinsersparnis gegenüber Annuität 25.831 € über 30 Jahre, gleicher Sollzins
- Zinsen Tilgungsdarlehen
- 154.328 €
- Zinsen Annuität
- 180.158 €
- Unterschied
- 25.831 €
Zinsen Ratentilgung = Summe der Monatszinsen auf die jeweilige Restschuld; Annuität gerechnet mit lib/annuity.ts. Annahme: Sollzins über 30 Jahre unverändert.
Einordnung
Drei Arten der Rückzahlung.
Tilgungsdarlehen, Annuitätendarlehen und endfälliges Darlehen unterscheiden sich darin, wann die Schuld zurückgezahlt wird.
Gleiche Rate, steigende Tilgung
Der Regelfall bei Immobilienkrediten laut BaFin. Mehr unter Tilgung.
- Planbare Rate über die ganze Zinsbindung
- Niedrigere Anfangsbelastung
- Mehr Zinsen als beim Tilgungsdarlehen
- Langsamere Tilgung in den ersten Jahren
Erst am Ende zurückzahlen
Während der Laufzeit nur Zinsen. Mehr unter endfälliges Darlehen.
- Niedrigste laufende Rate
- Für Zwischenfinanzierungen geeignet
- Die volle Summe ist am Ende fällig
- Höchste Zinskosten
Für die Wahl zählt, welche Rate Sie heute und später tragen können. Die Bank prüft das in der Kreditwürdigkeitsprüfung.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
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- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Ein Darlehen, bei dem jeden Monat derselbe Betrag getilgt wird. Die Zinsen werden auf die sinkende Restschuld berechnet, deshalb wird die Gesamtrate mit der Zeit kleiner. Andere Namen sind Abzahlungsdarlehen oder Ratendarlehen.
Beim Tilgungsdarlehen ist die Tilgung konstant und die Rate sinkt. Beim Annuitätendarlehen ist die Rate konstant und die Tilgung steigt. Im Beispiel über 30 Jahre kostet die Annuität 25.831 € mehr Zinsen, startet aber mit einer um 355 € niedrigeren Rate.
Tilgungsbetrag gleich Darlehen geteilt durch die Zahl der Raten, dazu der Zins auf die aktuelle Restschuld. Bei 300.000 € über 360 Monate sind das 833 € Tilgung plus im ersten Monat 855 € Zinsen.
Für Haushalte, die am Anfang eine hohe Rate tragen können und die Belastung später sinken sehen wollen, etwa vor dem Ruhestand. Bei Immobilienkrediten ist die gleichbleibende Rate laut BaFin der Regelfall. Welche Form zu Ihnen passt, klären Sie im Vergleich unter Baufinanzierung.
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