Sachwertverfahren: Boden plus Gebäude.
Das Sachwertverfahren rechnet, was das Gebäude heute neu kosten würde, zieht das Alter ab und addiert den Bodenwert. Erst der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses passt das Ergebnis an den Markt an. Im Beispiel unten wird aus 467.000 € vorläufigem Sachwert ein Sachwert von 490.350 €.
Was in den Sachwert eingeht.
Drei Bausteine: der Bodenwert, der Wert des Gebäudes nach Alter und der Wert der Außenanlagen. Ihre Summe ist der vorläufige Sachwert. Den marktangepassten Wert liefert erst die Multiplikation mit dem Sachwertfaktor (§ 35 Abs. 3 ImmoWertV).
Sachwert in fünf Schritten.
Beispiel: freistehendes Einfamilienhaus, 30 Jahre alt, 260 m² Brutto-Grundfläche auf 600 m² Grundstück. Alle Objektwerte sind Annahmen für das Beispiel; im Gutachten kommen Bodenrichtwert, Regionalfaktor und Sachwertfaktor vom örtlichen Gutachterausschuss.
- 01 Herstellungskosten
BGF × Kostenkennwert260 m² × 1.600 € 416.000 € Neubau am Stichtag, Annahme - 02 Gebäudesachwert
× Regionalfaktor × RND ÷ GND416.000 € × 1,00 × 50 ÷ 80 260.000 € nach Alterswertminderung - 03 Bodenwert
Fläche × Bodenrichtwert600 m² × 320 € 192.000 € Bodenrichtwert, Annahme - 04 Vorläufiger Sachwert
Gebäude + Außenanlagen + Boden260.000 € + 15.000 € + 192.000 € 467.000 € § 35 Abs. 2 ImmoWertV - 05 Sachwert
× Sachwertfaktor467.000 € × 1,05 490.350 € marktangepasst, Faktor angenommen
- Alter zählt linearDer Alterswertminderungsfaktor ist Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (§ 38 ImmoWertV), hier 50 ÷ 80 = 0,625.
- KostenkennwertAusgangspunkt sind die NHK 2010, für Typ 1.01 in Standardstufe 3 sind es 835 € je m² BGF. Der Gutachter rechnet sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Stichtag um (§ 36 Abs. 2). Die 1.600 € im Beispiel sind eine Annahme für dieses Ergebnis.
- Faktor über oder unter 1Liegt der Sachwertfaktor über 1, zahlen Käufer am Markt mehr als den vorläufigen Sachwert, liegt er darunter, weniger. Den Wert ermittelt der örtliche Gutachterausschuss, viele veröffentlichen ihn im Grundstücksmarktbericht.
Sachwert = (Herstellungskosten × Regionalfaktor × Alterswertminderungsfaktor + Außenanlagen + Bodenwert) × Sachwertfaktor, nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Besondere Merkmale wie Bauschäden kämen danach als Zu- oder Abschlag hinzu (§ 35 Abs. 4). Annahmen: Kostenkennwert 1.600 €/m² am Stichtag, Regionalfaktor 1,00, Außenanlagen 15.000 €, Bodenrichtwert 320 €/m², Sachwertfaktor 1,05.
Was das Alter vom Gebäude nimmt.
Dasselbe Haus aus dem Rechenweg, nur unterschiedlich alt. Bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer verliert der Gebäudesachwert je Jahr 5.200 €; Boden und Außenanlagen bleiben gleich.
| Alter | Restnutzungsdauer | Faktor RND ÷ GND | Gebäudesachwert | Vorläufiger Sachwert |
|---|---|---|---|---|
| 0 Jahre | 80 Jahre | 1,000 | 416.000 € | 623.000 € |
| 10 Jahre | 70 Jahre | 0,875 | 364.000 € | 571.000 € |
| 20 Jahre | 60 Jahre | 0,750 | 312.000 € | 519.000 € |
| 30 Jahre | 50 Jahre | 0,625 | 260.000 € | 467.000 € |
| 40 Jahre | 40 Jahre | 0,500 | 208.000 € | 415.000 € |
| 50 Jahre | 30 Jahre | 0,375 | 156.000 € | 363.000 € |
| 60 Jahre | 20 Jahre | 0,250 | 104.000 € | 311.000 € |
Ohne Modernisierung gilt Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV, Modell in Anlage 2). Sachwertfaktor nicht angewendet.
Wann das Sachwertverfahren zum Zug kommt.
Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Drei Regelwerke greifen beim Sachwert unterschiedlich zu.
Selbst genutztes Haus
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungseigentum darf sich der Beleihungswert am Sachwert orientieren, wenn das Objekt zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist. Die Bank prüft dann, ob ein Abschlag vom Sachwert nötig ist (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
Erbschaft und Schenkung
Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum bewertet das Finanzamt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren. Liegt kein Vergleichswert vor, greift das Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG).
Wenn die Miete zählt
Für Mietwohngrundstücke schreibt das Steuerrecht das Ertragswertverfahren vor (§ 182 Abs. 3 BewG). Gutachter ziehen es auch sonst heran, wenn ein Objekt wegen seiner Erträge gekauft wird.
Wenn Vergleichspreise reichen
Gibt es genug Verkäufe ähnlicher Objekte oder einen Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses, lässt sich der Wert direkt aus dem Markt ableiten (§ 24 ImmoWertV). Gutachter können beide Verfahren parallel rechnen.
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenErtragswertverfahrenWertermittlung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Kauf und KostenErschließungskostenKosten, um ein Grundstück an Straße und Leitungen anzuschließen; den Straßenteil legt die Gemeinde als Erschließungsbeitrag bis höchstens 90 Prozent auf die Eigentümer um (§§ 127 ff. BauGB).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtErbbaurechtRecht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, gegen einen jährlichen Erbbauzins, oft für 60 bis 99 Jahre.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Herstellungskosten des Gebäudes mal Regionalfaktor mal Alterswertminderungsfaktor, plus Außenanlagen und Bodenwert; das Ergebnis mal Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV). Im Beispiel oben ergibt das 490.350 €.
Das Verhältnis des marktangepassten zum vorläufigen Sachwert (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlicht ihn, meist im Grundstücksmarktbericht. Er kann über oder unter 1 liegen.
80 Jahre. Das ist der Modellansatz für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser in Anlage 1 der ImmoWertV. Die Restnutzungsdauer ergibt sich in der Regel aus 80 Jahren minus Alter, Modernisierungen können sie verlängern.
Normalherstellungskosten: modellhafte Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche für einen vergleichbaren Neubau, Kostenstand 2010 (Anlage 4 ImmoWertV). Auf den Stichtag umgerechnet werden sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 36 Abs. 2).
Nicht automatisch. Aus dem Sachwert leitet der Gutachter den Verkehrswert ab und würdigt dabei, wie aussagefähig das Verfahren ist; rechnet er mehrere Verfahren, fließen alle ein (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).
Ihr Haus. Ihre Finanzierung.
Konditionen vieler Banken, kostenlos und unverbindlich. Ohne Auswirkung auf Ihre Schufa.