§ 28 ImmoWertV
Reinertrag minus Bodenwertverzinsung, kapitalisiert, plus Bodenwert. Im Beispiel 1.156.771 €.
- Boden- und Gebäudeanteil getrennt sichtbar
- Gleicher Liegenschaftszins für beide Teile
- Bodenwert muss vorher ermittelt sein
Lexikon
Ertragswertverfahren: was die Miete trägt.
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach dem, was sie dauerhaft an Miete abwirft. Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab, der Rest wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Im Beispiel unten ergeben 54.000 € Jahresmiete einen Ertragswert von 1.156.771 €.
Auf einen Blick
Vier Größen bestimmen den Wert.
Reinertrag, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Bodenwert (§ 27 Abs. 2 ImmoWertV). Der Reinertrag ist der Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Schon ein halber Prozentpunkt beim Liegenschaftszins verschiebt den Wert deutlich, wie die Tabelle unten zeigt.
§§ 27–34 ImmoWertV Grundlagen, drei Verfahrensvarianten, Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Barwertfaktor.
Zinssatz Liegenschaftszins Zinssatz, mit dem Verkehrswerte je Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss (§ 21 Abs. 2).
2 % Mietausfallwagnis Modellansatz bei Wohnnutzung, bezogen auf den marktüblich erzielbaren Rohertrag (Anlage 3 ImmoWertV).
Marktmiete statt Vertragsmiete Angesetzt wird die marktüblich erzielbare Miete; die tatsächliche nur, wenn sie marktüblich ist (§ 31 Abs. 2).
Rechenweg
Vom Rohertrag zum Ertragswert.
Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, 450 m² Wohnfläche, 10,00 € Nettokaltmiete je m² und Monat, 900 m² Grundstück. Gerechnet im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV).
- BewirtschaftungskostenVerwaltung 298 € je Wohnung, Instandhaltung 11,70 € je m², Mietausfallwagnis 2 %: Modellwerte der Anlage 3 ImmoWertV, Stand 1.1.2021. Für spätere Stichtage passt der Gutachter sie mit dem Verbraucherpreisindex an.
- BodenwertverzinsungDer Boden bleibt nach Ende der Restnutzungsdauer erhalten, deshalb wird sein Zinsanteil (3,0 % von 315.000 €) vom Reinertrag abgezogen. Nur der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
- BarwertfaktorKF = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszins (§ 34 Abs. 2 ImmoWertV). Bei 3,0 % und 40 Jahren: 23,115.
Ertragswert im Beispiel 1.156.771 € 21,4-fache Jahresmiete
- Rohertrag im Jahr
- 54.000 €
- − Bewirtschaftungskosten
- 8.133 €
- = Reinertrag
- 45.867 €
- − Bodenwertverzinsung 3,0 %
- 9.450 €
- × Barwertfaktor 40 Jahre
- 23,115
- = Gebäudeertragswert
- 841.771 €
- + Bodenwert
- 315.000 €
- Ertragswert
- 1.156.771 €
Annahmen: Miete 10,00 €/m², Bodenrichtwert 350 €/m², Liegenschaftszinssatz 3,0 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre. Keine besonderen objektspezifischen Merkmale.
Drei Varianten
Allgemein, vereinfacht, periodisch.
Die Verordnung kennt drei Varianten (§ 27 Abs. 5 ImmoWertV). Bei gleichen Daten führen die ersten beiden zum selben Ergebnis, sie rechnen den Boden nur unterschiedlich ein.
§ 29 ImmoWertV
Ganzer Reinertrag kapitalisiert plus über die Restnutzungsdauer abgezinster Bodenwert. Im Beispiel 1.156.771 €.
- Keine Bodenwertverzinsung nötig
- Bei langer Restnutzungsdauer kaum Einfluss des Bodens
- Bodenanteil steckt nicht sichtbar im Ergebnis
§ 30 ImmoWertV
Reinerträge einzelner Perioden werden abgezinst, danach ein Restwert. Für Erträge, die sich nachweisbar ändern oder vom Markt abweichen.
- Bildet vertraglich gesicherte, wechselnde Erträge ab
- Betrachtungszeitraum soll zehn Jahre nicht überschreiten
- Erträge müssen aus gesicherten Daten stammen
Abzinsungsfaktor für den Boden im vereinfachten Verfahren: AF = 1 ÷ qⁿ (§ 34 Abs. 3 ImmoWertV).
Szenario
Ein halber Prozentpunkt, große Wirkung.
Dasselbe Haus, nur mit anderem Liegenschaftszinssatz. Die Sätze sind Szenarien, keine Marktwerte: Den passenden Satz für Grundstücksart und Region veröffentlicht der Gutachterausschuss, etwa im Grundstücksmarktbericht.
| Liegenschaftszins | Bodenwertverzinsung | Barwertfaktor | Ertragswert | Vielfaches der Jahresmiete |
|---|---|---|---|---|
| 2,0 % | 6.300 € | 27,355 | 1.397.374 € | 25,9-fach |
| 2,5 % | 7.875 € | 25,103 | 1.268.705 € | 23,5-fach |
| 3,0 % | 9.450 € | 23,115 | 1.156.771 € | 21,4-fach |
| 3,5 % | 11.025 € | 21,355 | 1.059.053 € | 19,6-fach |
| 4,0 % | 12.600 € | 19,793 | 973.446 € | 18,0-fach |
Reinertrag 45.867 €, Bodenwert 315.000 €, Restnutzungsdauer 40 Jahre in allen Zeilen. Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV, kein Darlehenszins.
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenVergleichswertverfahrenWertermittlung aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder einem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtNießbrauchRecht, eine fremde Immobilie vollständig zu nutzen: selbst bewohnen oder vermieten. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtWohnrechtIm Grundbuch gesichertes Recht, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, die einem anderen gehört, meist auf Lebenszeit.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtErbbaurechtRecht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, gegen einen jährlichen Erbbauzins, oft für 60 bis 99 Jahre.Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Davon geht die Verzinsung des Bodenwerts ab, der Rest wird mit dem Barwertfaktor kapitalisiert und der Bodenwert addiert (§ 28 ImmoWertV). Im Beispiel: 1.156.771 €.
Der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Kaufpreisen und Reinerträgen ab (§ 193 Abs. 5 BauGB). Mit dem Zins Ihres Darlehens hat er nichts zu tun.
Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt sind (§ 32 ImmoWertV). Für Wohnungen nennt Anlage 3 Modellwerte, etwa 2 Prozent Mietausfallwagnis.
Für die Beleihung durch Pfandbriefbanken ist regelmäßig der Ertragswert maßgeblich; bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern darf sich der Beleihungswert aber am Sach- oder Vergleichswert orientieren (§ 4 BelWertV). Steuerlich gilt für sie das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren (§ 182 BewG).
Der Faktor, mit dem ein jährlicher Ertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird: (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)), q = 1 + Liegenschaftszins (§ 34 Abs. 2 ImmoWertV). Er steigt mit der Restnutzungsdauer und sinkt mit dem Zins.
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