- Verkäufe
- 5
- Mittel angepasst
- 4.266 €/m²
Lexikon
Vergleichswertverfahren: der Markt als Maßstab.
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlichen Kaufpreisen ähnlicher Immobilien ab. Abweichungen bei Lage, Größe oder Zustand gleicht der Gutachter mit Zu- und Abschlägen aus. Im Beispiel unten ergeben fünf angepasste Verkäufe für eine Wohnung mit 75 m² einen Vergleichswert von 313.900 €.
Auf einen Blick
Woher die Vergleichspreise kommen.
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die beurkundende Stelle schickt jeden Grundstückskaufvertrag als Abschrift dorthin (§ 195 Abs. 1 BauGB). Angebotspreise aus Portalen zählen nicht: Die Verordnung verlangt Kaufpreise (§ 25 ImmoWertV).
§§ 24–26 ImmoWertV Grundlagen, Vergleichspreise und angepasster Vergleichsfaktor oder Bodenrichtwert.
2 Wege zum vorläufigen Wert Statistische Auswertung von Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktor mal Bezugsgröße (§ 24 Abs. 2).
≥ 5 Objekte für die Bank Bei Einfamilienhäusern darf sich die Pfandbriefbank nur am Vergleichswert orientieren, wenn mindestens fünf aktuelle Vergleichspreise vorliegen (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
Stichtag zeitnah verkauft Vergleichsverkäufe müssen in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag liegen (§ 25).
Rechenbeispiel
Fünf Verkäufe, ein Quadratmeterpreis.
Bewertet wird eine Eigentumswohnung mit 75 m². Fünf Wohnungen derselben Lage wurden kürzlich verkauft. Jeder Kaufpreis wird in Euro je m² umgerechnet und für Unterschiede zum Bewertungsobjekt angepasst (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV).
| Verkauf | Wohnfläche | Kaufpreis | € je m² | Anpassung | angepasst je m² |
|---|---|---|---|---|---|
| A: kleinere Loggia, älteres Bad | 72 m² | 302.400 € | 4.200 € | +3 % | 4.326 € |
| B: Aufzug im Haus | 80 m² | 344.000 € | 4.300 € | −2 % | 4.214 € |
| C: frisch saniert | 68 m² | 299.200 € | 4.400 € | −4 % | 4.224 € |
| D: Erdgeschoss, laute Straße | 77 m² | 315.700 € | 4.100 € | +4 % | 4.264 € |
| E: weitgehend gleich | 74 m² | 318.200 € | 4.300 € | ±0 % | 4.300 € |
| Mittelwert | 75 m² bewertet | 4.260 € | 4.266 € |
Mittelwert angepasst × Wohnfläche: 4.266 € × 75 m² = 319.900 € vorläufiger Vergleichswert (gerundet). Alle Kaufpreise und Anpassungen sind Annahmen; im Gutachten stammen sie aus der Kaufpreissammlung und werden mit Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses angepasst.
Vom Preis zum Wert
Zwei Wege, ein Vergleichswert.
Fehlen genug eigene Vergleichsverkäufe, nimmt der Gutachter den Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses. Am Ende kommen die Besonderheiten des Objekts dazu.
- Gebäudefaktor, Annahme
- 4.150 €/m²
- Umrechnung Wohnfläche
- × 1,02
- Bauschaden, Annahme
- − 6.000 €
- Basis
- Weg 1
Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche Werte je Bezugseinheit für Normobjekte (§ 20 ImmoWertV), etwa Euro je m² Wohnfläche. Besondere Merkmale wie Bauschäden werden erst am Ende berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Faktor, Umrechnung und Abschlag sind Annahmen.
Vergleichbarkeit
Was übereinstimmen muss.
Vergleichsgrundstücke müssen mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen (§ 25 ImmoWertV). Welche Merkmale zählen, listet § 2 Abs. 3. Haken Sie ab, was Sie über Ihr Objekt schon wissen.
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Grundstück
Gebäude
Verkauf
Unterlagen für die Bank
Grundlagen: § 2 Abs. 3, § 5, § 9 und § 25 ImmoWertV.
Grenzen
Wenn Vergleichspreise fehlen. Die Alternativen.
Das Verfahren steht und fällt mit den Daten. Reichen sie nicht, greift der Gutachter auf andere Daten oder Verfahren zurück (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).
Bodenrichtwert
Den Bodenwert ermittelt der Gutachter vorrangig im Vergleichswertverfahren; neben oder statt Vergleichspreisen kann er den angepassten Bodenrichtwert nutzen (§ 40 Abs. 1 und 2 ImmoWertV). Ob Erschließungsbeiträge offen sind, gehört zu den Merkmalen des Grundstücks.
Mindestens fünf
Pfandbriefbanken dürfen sich bei Einfamilienhäusern nur am Vergleichswert orientieren, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten mit ähnlicher Wohnfläche vorliegen (§ 4 Abs. 2 BelWertV). Sonst bleibt die Orientierung am Sach- oder Ertragswert.
Sachwertverfahren
Für ein individuell gebautes Haus ohne passende Verkäufe kann der Gutachter mit Herstellungskosten und Bodenwert rechnen. Auch das Finanzamt weicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf den Sachwert aus, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 BewG).
Ertragswertverfahren
Zählt vor allem die Miete, etwa beim Mehrfamilienhaus, rechnet der Gutachter mit Reinertrag und Liegenschaftszins. Steuerlich ist das für Mietwohngrundstücke vorgeschrieben (§ 182 Abs. 3 BewG).
Lexikon
VerwandteBegriffe.
- Kauf und KostenVerkehrswertPreis, den eine Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB); ermittelt mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.Begriff öffnen
- Kauf und KostenSachwertverfahrenWertermittlung aus Bodenwert und den um das Alter geminderten Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst mit dem Sachwertfaktor (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErtragswertverfahrenWertermittlung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert (§§ 27 bis 34 ImmoWertV).Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBeleihungswertVorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert einer Immobilie, den die Bank der Finanzierung zugrunde legt; das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert ist der Beleihungsauslauf.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtTeilungserklärungErklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtAbgeschlossenheitsbescheinigungDie Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass Wohnungen in sich abgeschlossen sind; Pflichtanlage zur Teilung (§ 7 Abs. 4 WEG).Begriff öffnen
- Kauf und KostenErschließungskostenKosten, um ein Grundstück an Straße und Leitungen anzuschließen; den Straßenteil legt die Gemeinde als Erschließungsbeitrag bis höchstens 90 Prozent auf die Eigentümer um (§§ 127 ff. BauGB).Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Kaufpreise ähnlicher Objekte werden auf eine Bezugsgröße umgerechnet, etwa Euro je m², an Unterschiede angepasst und gemittelt. Mal Wohnfläche ergibt das den vorläufigen Vergleichswert; Besonderheiten wie Bauschäden kommen zuletzt (§ 24 ImmoWertV). Im Beispiel: 313.900 €.
Die ImmoWertV nennt keine feste Zahl, sie verlangt eine ausreichende Anzahl (§ 24 Abs. 1). Für die Beleihung von Einfamilienhäusern durch Pfandbriefbanken sind es mindestens fünf (§ 4 Abs. 2 BelWertV).
Für ein Gutachten nicht. Vergleichspreise sind Kaufpreise verkaufter Grundstücke (§ 25 ImmoWertV). Angebote zeigen nur, was Verkäufer verlangen, nicht, was gezahlt wurde.
Ein durchschnittlicher Wert je Bezugseinheit für ein Normobjekt, etwa Euro je m² Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder ein Vielfaches des Jahresertrags (Ertragsfaktor). Ihn leitet der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab (§ 20 ImmoWertV, § 193 Abs. 5 BauGB).
Bei berechtigtem Interesse, nach Maßgabe des jeweiligen Landesrechts (§ 195 Abs. 5 BauGB). Bodenrichtwerte dagegen kann jeder erfragen (§ 196 Abs. 3 BauGB).
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