Unterlagen für die Baufinanzierung: Was die Bank von Ihnen sehen will

Wer eine Baufinanzierung beantragt, merkt schnell, dass die Bank mehr wissen will als bei jedem anderen Kredit. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Grundbuchauszug, Grundrisse: Wer angestellt ist und ein Haus kauft, kommt auf unserer Liste auf 24 Unterlagen. Das ist keine Schikane. Die Bank leiht Ihnen eine große Summe über viele Jahre und muss vorher prüfen, ob Sie sie zurückzahlen können und was die Immobilie als Sicherheit wert ist.

Welche Unterlagen Sie im Einzelnen brauchen, hängt von zwei Dingen ab: von Ihrem Beruf, denn davon hängt ab, wie Sie Ihr Einkommen nachweisen, und von Ihrem Vorhaben, denn eine Wohnung bringt andere Papiere mit als ein Neubau. Dieser Artikel geht die Unterlagen nach Themen durch. Unter dem Artikel stellen Sie Ihre persönliche Liste zusammen und drucken sie aus.

Warum die Bank so viele Unterlagen verlangt

Bei einem Immobilienkredit ist die Bank gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit eingehend zu prüfen, und zwar auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen Umständen (§ 505b BGB). Ein Gefühl für Ihre Lage reicht dafür nicht, sie braucht Belege. Dazu kommt eine Auskunft der Schufa, die die Bank nach Ihrer Einwilligung selbst einholt. Eine eigene Schufa-Auskunft müssen Sie nicht mitbringen.

Der zweite Teil der Prüfung gilt der Immobilie. Sie dient als Sicherheit, die Bank lässt sich dafür in der Regel eine Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch eintragen. Wie viel sie finanziert, hängt vom Wert des Objekts ab, nicht allein vom Kaufpreis. Deshalb will sie Grundrisse, Flächen, Fotos und Angaben zum Zustand sehen. Wie Gutachter den Wert ermitteln, erklärt der Lexikonartikel zum Verkehrswert.

Unterlagen zu Person und Einkommen

Für jeden Antrag, egal ob angestellt oder selbstständig, braucht die Bank diese Unterlagen zur Person:

• Personalausweis oder Reisepass, gültig
• Selbstauskunft mit Einnahmen, Ausgaben und Vermögen
• Einwilligung zur Schufa-Abfrage, die Bank fragt selbst an
• Bei ausländischer Staatsangehörigkeit: Aufenthaltstitel

Beim Einkommen unterscheidet sich die Liste je nach Beruf. Angestellte und Beamte belegen ihr Einkommen mit aktuellen Abrechnungen, Selbstständige mit den Zahlen der letzten Jahre, Rentner mit dem Rentenbescheid.

Sind Sie privat krankenversichert, legen Sie unabhängig vom Beruf einen Nachweis über Ihren Beitrag bei.

Eigenkapital, Vermögen und laufende Kredite

Mit diesen Unterlagen zeigt die Bank, wie viel Eigenkapital Sie einbringen und welche Verpflichtungen bereits auf Ihrem Einkommen lasten:

• Kontoauszüge der letzten drei Monate, vollständig
• Nachweise Eigenkapital: Sparkonten, Depot, Bausparguthaben
• Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
• Schenkungs- oder Erbnachweis, wenn Eigenkapital daher stammt
• Laufende Kredite und Leasingverträge mit Restschuld

Die Kontoauszüge reichen Sie vollständig ein, mit allen Seiten. Sie zeigen der Bank Ihre tatsächlichen Ausgaben, und fehlende Seiten zählen zu den häufigen Fehlern in Anträgen. Laufende Kredite und Leasingverträge zieht die Bank von Ihrem verfügbaren Einkommen ab. Verschweigen Sie hier nichts: Falsche oder unvollständige Angaben können zur Ablehnung führen.

Unterlagen zur Immobilie

Welche Objektunterlagen die Bank verlangt, hängt davon ab, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder neu bauen. Die Tabelle zeigt, was in welchem Fall üblich ist.

Einige dieser Dokumente bekommen Sie nicht vom Verkäufer, sondern von Ämtern. Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt aus oder ein Notar; der einfache Ausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 €, der amtliche 20 €. Die Flurkarte ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster und zeigt das Flurstück mit seinen Grenzen und Gebäuden; auf ihrer Grundlage entsteht auch ein Lageplan. Ob Baulasten auf dem Grundstück liegen, steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.

Grundrisse und die Wohnflächenberechnung braucht die Bank, um den Preis je Quadratmeter einzuordnen. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sowie Wirtschaftsplan und Abrechnung zum Hausgeld hinzu. Das Hausgeld zählt bei der Bank als laufende Ausgabe.

Zusätzlich beim Neubau

Bauen Sie selbst oder kaufen Sie vom Bauträger, gibt es noch keine Wohnflächenberechnung aus dem Bestand und keine Fotos. Stattdessen will die Bank die Planung sehen:

• Grundstückskaufvertrag oder Bauträgervertrag mit Zahlungsplan
• Baugenehmigung oder Bauantrag
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Baubeschreibung
• Kostenaufstellung oder verbindliches Angebot
• Bebauungsplan
• Berechnung der Brutto-Grundfläche
• Aufstellung geplanter Eigenleistungen
• Rohbauversicherung
• Bei KfW-Förderung: Bestätigung zum Antrag vom Experten für Energieeffizienz

Wollen Sie selbst mit anpacken, rechnen viele Banken die eingesparte Handwerkerarbeit als Eigenkapital an. Ohne eine Aufstellung der geplanten Eigenleistungen geht das nicht, mehr dazu im Lexikonartikel zur Muskelhypothek. Denken Sie bei der Kostenaufstellung auch an die Erschließungskosten, falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist.

Wann Sie welche Unterlagen brauchen

Sie müssen nicht alles auf einmal besorgen. Die Unterlagen fallen in der Reihenfolge an, in der die Finanzierung voranschreitet:

1. Erstgespräch: Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapital und laufende Kredite. Damit lässt sich Ihr Budget klären, auch ohne Immobilie.
2. Objekt gefunden: Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis und der Kaufvertragsentwurf. Erst damit kann die Bank die Immobilie bewerten.
3. Vor dem Kaufvertrag: Für den KfW-Kredit Wohneigentum für Familien sprechen Sie vor dem Kaufvertrag mit Ihrer Bank und brauchen die Bestätigung zum Antrag einer Expertin oder eines Experten für Energieeffizienz.
4. Vor der Auszahlung: der beurkundete Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung.

Wie der Hauskauf insgesamt abläuft, vom Budget bis zur Schlüsselübergabe, beschreibt der Ratgeber Ablauf beim Hauskauf.

Sonderfälle: Wenn die Bank mehr sehen will

Probezeit oder befristeter Vertrag

Eine Finanzierung ist auch dann möglich, Banken prüfen aber genauer. Häufig verlangt werden der aktuelle Arbeitsvertrag, Angaben zur Dauer der Probezeit oder Befristung, Nachweise über frühere Beschäftigungen und gegebenenfalls eine Bestätigung des Arbeitgebers.

Zwei Kreditnehmer

Unterschreiben zwei Personen den Darlehensvertrag, prüft die Bank die Kreditwürdigkeit beider. Halten Sie Ausweis, Einkommensnachweise und Angaben zu Krediten für jede Person bereit und füllen Sie die Selbstauskunft gemeinsam aus.

Haus auf einem Erbbaugrundstück

Legen Sie der Bank den Erbbaurechtsvertrag vor. Prüfen Sie darin Erbbauzins, Laufzeit und ob der Grundstückseigentümer einer Belastung, etwa mit einer Grundschuld, zustimmen muss. Diese Zustimmung braucht die Bank dann für ihre Sicherheit.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung

Verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank, reichen meist weniger Unterlagen: der aktuelle Darlehensvertrag, die Restschuldmitteilung und Angaben zum Ende der Zinsbindung, dazu Einkommensnachweise und Kontoauszüge. Wechseln Sie die Bank, prüft die neue fast so gründlich wie bei einer Erstfinanzierung, einschließlich aktuellem Grundbuchauszug und einer Saldenbestätigung der bisherigen Bank. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung.

Fazit: Vollständig und aktuell einreichen

Die Unterlagen für die Baufinanzierung sind umfangreich, aber vorhersehbar. Wer sie früh sortiert, spart im entscheidenden Moment Zeit. Vier Regeln helfen:

• Aktuell: Grundbuchauszug und Kontoauszüge dürfen meist nicht älter als drei Monate sein. Holen Sie sie erst kurz vor dem Antrag.
• Vollständig: Die Bearbeitung beginnt bei den meisten Banken erst, wenn alles vorliegt. Nachreichen ist möglich, kostet aber Zeit.
• Lesbar: Originale oder beglaubigte Kopien sind meist nicht nötig. Achten Sie auf gut lesbare Scans, geordnet nach Themen.
• Ehrlich: Neuer Job, neuer Kredit, Elternzeit: Sagen Sie es der Bank sofort.

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