Mieteinnahmen versteuern: Was nach Abzügen bleibt.
Mieteinnahmen versteuern Sie nicht in voller Höhe, sondern nur die Einkünfte aus Vermietung: Miete minus Werbungskosten wie Schuldzinsen, Abschreibung und Verwaltung (§ 21 und § 9 EStG). Der Rechner ermittelt diese Einkünfte und schätzt die Steuer mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Abziehen dürfen Sie alle Werbungskosten, also Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei Kapitalanlegern sind Schuldzinsen und Abschreibung meist die größten Posten, oft entsteht in den ersten Jahren sogar ein steuerlicher Verlust.
Welcher AfA-Satz gilt für Ihr Gebäude?
Für Wohngebäude im Privatvermögen hängt der lineare Satz vom Jahr der Fertigstellung ab. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, nicht Grund und Boden.
| Gebäude fertiggestellt | AfA im Jahr | Jahre bis zur vollen Abschreibung | Grundlage |
|---|---|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| ab 01.01.2023 | 3 % | 33 | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Neubau, Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 bis 30.09.2029 | wahlweise 5 % vom Restwert | fallend | § 7 Abs. 5a EStG |
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer (weniger als 33, 50 oder 40 Jahre), darf sie zugrunde gelegt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur zeitanteilig, ein Zwölftel weniger je vollem Monat vor dem Kauf (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a gilt nur bei Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres; Stand 13.11.2026.
Wie berechnen Sie Einkünfte aus Vermietung?
Beispiel: vermietete Wohnung, fertiggestellt 1995, Anschaffungskosten 330.000 € inklusive Nebenkosten, Darlehen 240.000 €, 1.000 € Kaltmiete im Monat.
- Zinsen statt RateAbziehbar sind nur die Zinsen. Im ersten Jahr sind das bei 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026) und 2 % Tilgung 9.297 €; mit jeder Tilgung sinken sie.
- Abschreibung75 % Gebäudeanteil × 330.000 € × 2 % = 4.950 € im Jahr. Den Anteil von Grund und Boden weist oft der Kaufvertrag aus, einen Anhaltspunkt gibt der Bodenrichtwert.
- SonstigesVerwaltung, Reparaturen und nicht umgelegte Kosten, im Beispiel 1.800 € im Jahr.
- Mieteinnahmen
- 12.000 €
- minus Schuldzinsen
- 9.297 €
- minus Abschreibung 2 %
- 4.950 €
- minus sonstige Werbungskosten
- 1.800 €
- Einkünfte aus Vermietung
- -4.047 €
Alle Werte angenommen. Mit jeder Tilgung sinken die Zinsen, die Einkünfte steigen über die Jahre.
Welcher Grenzsteuersatz gilt 2026 für Sie?
Zusätzliche Einkünfte aus Vermietung besteuert das Finanzamt mit Ihrem Grenzsteuersatz. Ein Verlust spart Steuer in derselben Höhe.
| Zu versteuerndes Einkommen ohne Miete | Grenzsteuersatz allein | Grenzsteuersatz zusammen veranlagt |
|---|---|---|
| 25.000 € | 26,5 % | 14,3 % |
| 40.000 € | 31,7 % | 24,7 % |
| 55.000 € | 36,8 % | 27,3 % |
| 70.000 € | 42,0 % | 29,9 % |
| 100.000 € | 42,0 % | 35,1 % |
Berechnet nach § 32a Abs. 1 und 5 EStG für 2026 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 13.11.2026), ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Was gilt bei Werbungskosten, Neubau und Verlust?
Was abziehbar ist und wann andere Regeln gelten.
Werbungskosten bei Vermietung
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei Vermietung gehören dazu unter anderem:
- Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG)
- Abschreibung auf das Gebäude (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG)
- Reparaturen und Verwaltungskosten
- Grundsteuer und Versicherungen, soweit nicht auf den Mieter umgelegt
Die Tilgung ist keine Werbungskosten: Sie zahlt den Kredit zurück, nicht die Nutzung des Geldes.
Vermietung an Angehörige unter Marktmiete
Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten zählen dann nur anteilig. Bei dauerhafter Vermietung zu mindestens 66 Prozent gilt sie als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
Degressive Abschreibung für neue Wohngebäude
Für Wohngebäude, mit deren Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wurde, oder bei Kauf mit Vertrag in diesem Zeitraum bis zum Ende des Fertigstellungsjahres, ist statt 3 Prozent linear eine fallende AfA von 5 Prozent vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Der Rechner rechnet linear; lassen Sie die Wahl von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Verlust aus Vermietung
Sind die Werbungskosten höher als die Miete, entsteht ein negativer Betrag. Er wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet, etwa dem Gehalt, und senkt so die Einkommensteuer. Im Rechner erscheint das als Steuerersparnis.
Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Die Abschreibung senkt heute die Steuer. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, mindert sie aber die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Häufige Fragen zu Mieteinnahmen
Kurz beantwortet. Für Ihren Fall fragen Sie Ihre Steuerberatung.
0800 707 4000Steuerpflichtig sind nicht die Mieteinnahmen, sondern die Einkünfte nach Abzug der Werbungskosten. Diese werden zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert, 2026 je nach Einkommen bis zu 45 Prozent (§ 32a EStG).
Schuldzinsen, die Abschreibung auf das Gebäude, Reparaturen, Verwaltungskosten sowie Grundsteuer und Versicherungen, soweit Sie diese nicht auf den Mieter umlegen (§ 9 Abs. 1 EStG). Die Tilgung des Kredits zählt nicht.
Linear 2 Prozent im Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Sie müssen die Einkünfte in der Steuererklärung angeben (Anlage V). Ist das Ergebnis negativ, mindert der Verlust Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen, und Sie zahlen weniger Steuer.
Ja, Umlagen sind Einnahmen (§ 8 Abs. 1 EStG). Die bezahlten Betriebskosten sind im Gegenzug Werbungskosten. Wenn Sie die Kosten vollständig umlegen, heben sich beide Posten auf. Deshalb rechnet der Rechner nur mit der Kaltmiete.
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