500.000 Euro Kredit: monatliche Rate und Einkommen.
Bei einem 500.000 Euro Kredit beträgt die monatliche Rate 2.258 €, gerechnet mit 2 Prozent Tilgung und der Beispielkondition für 10 Jahre Zinsbindung (Stand 17.09.2026). Ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied macht bei diesem Betrag 208 € im Monat aus, über zehn Jahre rund 21.836 €.
Wie hoch ist die Rate bei 500.000 Euro?
Die monatliche Rate für 500.000 € ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung: 500.000 € × (3,42 % + 2 %) ÷ 12 = 2.258 €. Im ersten Monat sind davon 1.425 € Zinsen und 833 € Tilgung; mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis zur Tilgung. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) kann mit höchstens 100.000 € nur 20 Prozent beisteuern.
Rate nach Zins und Tilgung.
Die Tabelle zeigt die Monatsrate für 500.000 € in 16 Zinsszenarien: von 1.875 € bei 3,0 % Sollzins und 1,5 % Tilgung bis 3.125 € bei 4,5 % und 3,0 %. Klicken Sie ein Feld an, um Restschuld, Laufzeit und nötiges Einkommen dafür zu sehen.
Zum Vergleich: Beispielkondition 10 Jahre (3,42 %, Stand 17.09.2026) mit 2 % Tilgung2.258 €
Zinsszenarien zum Vergleich, keine aktuellen Marktzinsen. Beispielkondition für 10 Jahre Zinsbindung: 3,42 % Sollzins, Stand 17.09.2026. Restschuld nach 15 Jahren bei unverändertem Zins.
Wann sind Sie schuldenfrei?
Die Tilgung entscheidet, wann 500.000 € abbezahlt sind. Bei 3,42 % Sollzins (Beispielkondition, Stand 17.09.2026) dauert es mit 1 % Tilgung 43 Jahre, 7 Monate, mit 3 % nur 22 Jahre, 4 Monate.
- 1 % Tilgungschuldenfrei nach 43 Jahre, 7 Monate
- Monatsrate
- 1.842 €
- Restschuld 10 J.
- 440.486 €
- Restschuld 15 J.
- 402.182 €
- 1,5 % Tilgungschuldenfrei nach 34 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 2.050 €
- Restschuld 10 J.
- 410.729 €
- Restschuld 15 J.
- 353.273 €
- 2 % Tilgung Beispielschuldenfrei nach 29 Jahre, 3 Monate
- Monatsrate
- 2.258 €
- Restschuld 10 J.
- 380.972 €
- Restschuld 15 J.
- 304.364 €
- 2,5 % Tilgungschuldenfrei nach 25 Jahre, 3 Monate
- Monatsrate
- 2.467 €
- Restschuld 10 J.
- 351.215 €
- Restschuld 15 J.
- 255.455 €
- 3 % Tilgungschuldenfrei nach 22 Jahre, 4 Monate
- Monatsrate
- 2.675 €
- Restschuld 10 J.
- 321.458 €
- Restschuld 15 J.
- 206.545 €
- 4 % Tilgungschuldenfrei nach 18 Jahre, 2 Monate
- Monatsrate
- 3.092 €
- Restschuld 10 J.
- 261.944 €
- Restschuld 15 J.
- 108.727 €
- 01 Weniger Tilgung, mehr Zinsen Von 2 % auf 1 % Tilgung sinkt die Rate um 417 €, die Gesamtzinsen steigen um 170.604 €.
- 02 Mehr Tilgung, kürzer 3 % statt 2 % kosten 417 € mehr im Monat und sparen 75.998 € Zinsen.
- 03 Restschuld im Blick Nach 10 Jahren bleiben mit 2 % Tilgung 380.972 €, mit 3 % 321.458 €. Diesen Betrag finanzieren Sie danach zum dann gültigen Zins.
Alle Werte bei 3,42 % Sollzins über die gesamte Laufzeit (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026). In der Praxis gilt nach der Zinsbindung ein neuer Zins.
Welches Einkommen für 500.000 Euro?
Für 500.000 € Kredit brauchen Sie nach der Faustregel ein Haushaltsnetto von 5.646 € bis 6.452 €: Die Rate von 2.258 € sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Die Schwelle liegt im oberen Viertel der Haushaltseinkommen in Deutschland.
- EinordnungDie Schwelle von 5.646 € bis 6.452 € liegt im oberen Viertel der Einkommensverteilung: Nur jeder vierte Haushalt in Deutschland hat mehr als 5.100 € netto im Monat, der Abstand zum Median von 3.176 € beträgt 2.470 € und mehr. Wer darunter liegt, senkt die Rate über mehr Eigenkapital, eine niedrigere Tilgung oder einen kleineren Kredit.
- Haushaltsrechnung der BankDie Bank rechnet genauer: Einnahmen minus Lebenshaltungspauschale, bestehende Kredite und Bewirtschaftungskosten. Häufig liegt die akzeptierte Rate unter der Faustregel. Wie viel Haus Ihr Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
- Rate senkenMit 1,5 % statt 2 % Tilgung sinkt die Rate auf 2.050 €, das nötige Netto auf 5.125 € bis 5.857 €. Der Preis: 5 Jahre, 7 Monate länger Raten zahlen.
- bei 40 % Ratenanteil
- 5.646 €
- Haushalte in Deutschland: unteres Viertel bis
- 1.970 €
- Median
- 3.176 €
- oberes Viertel ab
- 5.100 €
- bei 35 % Ratenanteil
- 6.452 €
Monatliches Haushaltsnettoeinkommen aller privaten Haushalte, Destatis, EU-SILC 2025 (Einkommensjahr 2024), Stand 09.04.2026. Faustregel wie im Budgetrechner.
Wie viel Eigenkapital bei 500.000 Euro?
Bei 500.000 € Kredit und 20 Prozent Eigenanteil liegt der Kaufpreis bei 625.000 €. Dafür brauchen Sie 125.000 € Eigenanteil plus Kaufnebenkosten, zusammen 154.875 € bis 195.938 € Eigenkapital.
- Nebenkosten
- 29.875 € bis 70.938 €, also 4,8 % bis 11,4 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
- Notar und Grundbuch
- rund 1,28 % nach unserer Schätzung (GNotKG). Die Gebühren steigen langsamer als der Preis: bei 125.000 € rund 1,84 %, bei 750.000 € rund 1,24 %.
- Beleihungsstufen
- Banken staffeln den Zins meist nach 60, 80, 90 und 100 Prozent Beleihung. Mit 20 Prozent Eigenanteil liegen Sie rechnerisch bei 80 Prozent; setzt die Bank den Beleihungswert unter dem Kaufpreis an, höher. Mehr im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.
- Bayern 3,5 % Steuer, ohne Makler 154.875 € davon NK 29.875 €
- Bayern mit Makler (3,57 %) 177.188 € davon NK 52.188 €
- NRW 6,5 % Steuer, ohne Makler 173.625 € davon NK 48.625 €
- NRW mit Makler (3,57 %) 195.938 € davon NK 70.938 €
Eigenkapital gesamt je Fall, NK = Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer nach Landesrecht, Notar und Grundbuch 1,28 % (eigene Schätzung GNotKG, Spanne der Richtwerte 1,5 bis 2 %), Makler als üblicher Käuferanteil. Stand 13.10.2026.
Etwas mehr oder weniger Kredit?
Wie sich Rate, Einkommen und Kaufpreis mit dem Kreditbetrag verschieben. Je 50.000 Euro mehr Kredit steigt die Rate bei der Beispielkondition um 226 €.
- Netto nötig ab
- 3.952 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 437.500 €
- Netto nötig ab
- 4.517 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 500.000 €
- Netto nötig ab
- 5.081 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 562.500 €
- Netto nötig ab
- 6.775 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 750.000 €
Beispielkondition 10 Jahre Zinsbindung, Stand 17.09.2026. Netto nach der Faustregel 40 Prozent Ratenanteil. Alle Kreditbeträge im Überblick.
Was die Rechnung noch verändert.
Sondertilgung, Zinsbindung, Restschuld und KfW-Kredit: vier Hebel für 500.000 € Kredit, jeweils durchgerechnet.
5.000 € Sondertilgung pro Jahr
Zahlen Sie neben der Rate jährlich 5.000 € extra, sind 500.000 € bei 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung nach 22 Jahren und 6 Monaten abbezahlt statt nach 29 Jahren und 3 Monaten. Das spart 6 Jahre, 9 Monate und 73.404 € Zinsen.
Je kleiner der Kredit, desto stärker wirkt derselbe Betrag: 5.000 € sind hier 1,0 % des Darlehens im Jahr. Das Recht auf Sondertilgung muss im Vertrag vereinbart sein.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Nach 10 Jahren sind von 500.000 € noch 380.972 € offen. Liegt der Zins dann einen Prozentpunkt höher, kostet allein der Zinsanteil rund 317 € mehr im Monat; liegt er niedriger, sparen Sie entsprechend.
Ein Forward-Darlehen sichert den Zins für die Restschuld im Voraus. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).
10, 15 oder 20 Jahre festschreiben
Eine längere Zinsbindung kostet nach unserer Beispiel-Zinstabelle (Stand 17.09.2026) etwas mehr, lässt aber weniger Restschuld offen:
- 10 Jahre: 3,42 % Sollzins, Rate 2.258 €, danach 380.972 € offen
- 15 Jahre: 3,58 % Sollzins, Rate 2.325 €, danach 301.816 € offen
- 20 Jahre: 3,71 % Sollzins, Rate 2.379 €, danach 204.116 € offen
KfW-Darlehen als Baustein
Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) fördert Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie mit bis zu 100.000 € je Vorhaben, auch für Nebenkosten. Bei 500.000 € deckt es höchstens 20 Prozent ab, 400.000 € kommen weiter von der Bank.
Beantragen Sie es vor dem Kaufvertrag bei Ihrer Bank oder über einen Vermittler. Ob es die Gesamtrate senkt, hängt vom KfW-Zins am Tag der Zusage ab.
Fragen zum 500.000 Euro Kredit.
Rate, Einkommen, Eigenkapital und Laufzeit auf einen Blick.
0800 707 4000Bei 3,42 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026) und 2 % Tilgung sind es 2.258 € im Monat. In unseren Zinsszenarien reicht die Rate von 1.875 € (3,0 % Zins, 1,5 % Tilgung) bis 3.125 € (4,5 % Zins, 3,0 % Tilgung).
Nach der Faustregel 5.646 € bis 6.452 € Haushaltsnetto, damit die Rate von 2.258 € höchstens 35 bis 40 Prozent ausmacht. Die Bank prüft zusätzlich eine Haushaltsrechnung mit Lebenshaltung und bestehenden Krediten.
Bei 20 Prozent Eigenanteil gehört der Kredit zu 625.000 € Kaufpreis. Dann brauchen Sie 125.000 € Eigenanteil plus 29.875 € bis 70.938 € Nebenkosten, zusammen 154.875 € bis 195.938 €. Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln kommen.
Bei 3,42 % Sollzins und gleichbleibendem Zins mit 2 % Tilgung 29 Jahre, 3 Monate, mit 3 % Tilgung 22 Jahre, 4 Monate, mit 1 % Tilgung 43 Jahre, 7 Monate.
In den ersten 10 Jahren 151.972 € bei 3,42 % Sollzins und 2 % Tilgung. Bis zur vollständigen Rückzahlung wären es bei gleichbleibendem Zins 291.106 €, mit 3 % Tilgung 215.108 €.
208 € mehr Rate im Monat und rund 21.836 € mehr Zinsen in 10 Jahren (3,42 % gegen 3,92 % Sollzins, 2 % Tilgung). Ein Zehntelprozent sind 42 € im Monat.
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