Spekulationssteuer berechnen: Frist, Gewinn, Steuer.
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und nicht selbst darin gewohnt hat, zahlt auf den Gewinn Spekulationssteuer, also Einkommensteuer nach § 23 EStG. Der Rechner prüft Frist und Eigennutzung, ermittelt den Gewinn und schätzt die Steuer mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Steuerpflichtig ist der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Verkaufskosten, wobei die bereits genutzte Abschreibung die Anschaffungskosten mindert. Bleibt der Gewinn eines Jahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei.
Welcher Steuersatz gilt für Sie?
Den Gewinn besteuert das Finanzamt mit Ihrem Grenzsteuersatz, dem Satz auf den zusätzlichen Euro. Die Tabelle zeigt ihn für 2026 nach Ihrem zu versteuernden Einkommen ohne den Verkaufsgewinn. Ein hoher Gewinn kann Sie in eine höhere Stufe schieben.
| Zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz allein | Grenzsteuersatz zusammen veranlagt |
|---|---|---|
| 20.000 € | 24,7 % | 0,0 % |
| 30.000 € | 28,2 % | 18,9 % |
| 40.000 € | 31,7 % | 24,7 % |
| 50.000 € | 35,1 % | 26,5 % |
| 60.000 € | 38,6 % | 28,2 % |
| 70.000 € | 42,0 % | 29,9 % |
| 100.000 € | 42,0 % | 35,1 % |
| 300.000 € | 45,0 % | 42,0 % |
Berechnet nach dem Tarif des § 32a Abs. 1 und 5 EStG für den Veranlagungszeitraum 2026 (gesetze-im-internet.de, abgerufen 13.11.2026), ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ab 69.879 € gilt 42 %, ab 277.826 € 45 % (Einzelveranlagung).
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Beispiel: vermietete Wohnung, gekauft am 15.12.2017, verkauft am 01.12.2026.
- AnschaffungskostenKaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Später gebaute oder ausgebaute Gebäudeteile zählen als Herstellungskosten mit (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).
- Abschreibung zurückDie Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern sich um die Abschreibung, die bei den Mieteinkünften abgezogen wurde (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Im Beispiel 8 Jahre × 2 % auf einen Gebäudeanteil von 75 %.
- VerkaufskostenWerbungskosten des Verkaufs, etwa die Maklerprovision des Verkäufers, hier 3,57 % vom Verkaufspreis.
- Verkaufspreis
- 420.000 €
- minus Kaufpreis und Nebenkosten
- 330.000 €
- plus Abschreibung bisher
- 39.600 €
- minus Verkaufskosten
- 14.994 €
- Veräußerungsgewinn
- 114.606 €
Alle Werte angenommen. Mit einem Verkaufsvertrag nach dem 15.12.2027 wäre derselbe Gewinn steuerfrei.
Wann entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf?
Eigennutzung, Erbschaft, knappe Frist, Verlust: was den Betrag verändert.
Eigennutzung: keine Spekulationssteuer
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der nur das mittlere Jahr voll ausfüllt (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
Die Frist des Vorbesitzers läuft weiter
Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Geben Sie im Rechner dessen Kaufdatum und Anschaffungskosten ein. Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, verkaufen Sie steuerfrei.
Es zählt der Notarvertrag
Für Beginn und Ende der Frist kommt es auf die notariellen Verträge an, nicht auf Grundbucheintragung oder Zahlung (BFH IX R 12/20, laut Lexikon Spekulationssteuer). Liegt der geplante Verkauf wenige Wochen vor dem Fristende, kann ein späterer Notartermin die Steuer vermeiden. Lassen Sie das vorher prüfen.
Verluste nur mit Veräußerungsgewinnen
Ein Verlust aus dem Verkauf mindert nur Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres, des Vorjahres oder späterer Jahre (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Lohn oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht verrechnen.
Gewinne unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei. Weil es eine Freigrenze ist, wird bei 1.000 € oder mehr der gesamte Gewinn besteuert.
Kapital frei machen ohne Verkauf
Wer vor dem Fristende Geld braucht, kann die Immobilie beleihen, statt sie zu verkaufen. Ein Darlehen ist kein Veräußerungsgeschäft. Wie viel Spielraum Ihre Immobilie bietet und was die Rate kostet, zeigt der Beleihungsrechner.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Kurz beantwortet. Für Ihren Fall fragen Sie Ihre Steuerberatung.
0800 707 4000Erst den Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Verkaufskosten, plus die bereits genutzte Abschreibung (§ 23 Abs. 3 EStG). Dann den Gewinn mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz multiplizieren. Im Beispiel oben sind das 114.606 € Gewinn und rund 48.135 € Steuer bei 42 %.
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht. Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG) und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, 2026 bis zu 45 Prozent (§ 32a EStG), dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Wenn zwischen den notariellen Verträgen mehr als zehn Jahre liegen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben (durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) oder wenn Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 € liegt (§ 23 EStG).
Weil sie die Anschaffungskosten mindert, soweit sie bei den Mieteinkünften abgezogen wurde (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung hat die Steuer während der Vermietung gesenkt und kommt beim Verkauf innerhalb der Frist über den höheren Gewinn zurück.
Die Anschaffungskosten mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, nachträgliche Herstellungskosten etwa für einen Ausbau und die Kosten des Verkaufs wie die Maklerprovision des Verkäufers. Laufende Kosten der Vermietung gehören dagegen in die Anlage V.
Passt dazu. Rechner und Lexikon.
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