1.000.000 Euro Kredit: monatliche Rate berechnen.
Bei einem 1.000.000 Euro Kredit beträgt die monatliche Rate 4.925 €, gerechnet mit 2 Prozent Tilgung und der Beispielkondition für 10 Jahre Zinsbindung (Stand 10.11.2026). Für 1.000.000 € setzt die Faustregel 12.313 € bis 14.071 € Haushaltsnetto voraus; nur ein Viertel der Haushalte in Deutschland hat mehr als 5.100 € (Destatis).
Wie hoch ist die monatliche Rate für 1.000.000 Euro?
Die monatliche Rate für 1.000.000 € nach Zinsbindung und anfänglicher Tilgung, gerechnet mit unseren Beispielkonditionen je Zinsbindung (Stand 10.11.2026).
| Zinsbindung | Beispielzins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,06 % | 4.217 € | 5.050 € | 5.883 € |
| 10 Jahre | 3,91 % | 4.092 € | 4.925 € | 5.758 € |
| 15 Jahre | 4,07 % | 4.225 € | 5.058 € | 5.892 € |
| 20 Jahre | 4,16 % | 4.300 € | 5.133 € | 5.967 € |
Beispielkonditionen (Sollzins) je Zinsbindung, Stand 10.11.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank. Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Ihr Zins hängt von Bonität, Beleihung und Zinsbindung ab.
Wie hoch ist die monatliche Belastung bei 1.000.000 Euro?
Die monatliche Rate für 1.000.000 € ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung: 1.000.000 € × (3,91 % + 2 %) ÷ 12 = 4.925 €. Im ersten Monat sind davon 3.258 € Zinsen und 1.667 € Tilgung; mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis zur Tilgung. Nach zehn Jahren sind noch 755.745 € offen; jeder Prozentpunkt mehr Zins auf diese Restschuld kostet rund 630 € im Monat.
1.000.000 Euro Kredit: Rate nach Laufzeit (10 bis 30 Jahre)
Soll 1.000.000 € in einer festen Zeit vollständig abbezahlt sein, bestimmt die Laufzeit die Rate. Bei 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026) und gleichbleibendem Zins:
| Laufzeit | Rate im Monat | Zinsen gesamt | Nötiges Netto |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 10.082 € | 209.815 € | 25.204 € bis 28.805 € |
| 15 Jahre | 7.352 € | 323.335 € | 18.380 € bis 21.005 € |
| 20 Jahre | 6.012 € | 442.996 € | 15.031 € bis 17.179 € |
| 25 Jahre | 5.229 € | 568.640 € | 13.072 € bis 14.939 € |
| 30 Jahre | 4.722 € | 700.069 € | 11.806 € bis 13.493 € |
Volltilgung: Das Darlehen ist am Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Gleichbleibender Zins über die ganze Laufzeit angenommen; bei mehr als 10 Jahren gilt nach der Zinsbindung in der Praxis ein neuer Zins. Nötiges Netto: Rate entspricht 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettos.
Welche Rate bei 10 Jahren Laufzeit?
Wer 1.000.000 € in 10 Jahren vollständig zurückzahlen will, zahlt 10.082 € im Monat. Dafür sind nach zehn Jahren keine Schulden mehr offen, und der Zins ist über die ganze Laufzeit fest, wenn die Zinsbindung 10 Jahre beträgt.
- Schuldenfrei mit der ZinsbindungEin Volltilgerdarlehen über 10 Jahre läuft genau so lange wie die Zinsbindung. Es bleibt keine Restschuld und damit kein Zinsrisiko für eine Anschlussfinanzierung.
- Vergleich mit 2 % TilgungMit 2 % Tilgung ist die Rate 4.925 €, nach 10 Jahren sind aber noch 755.745 € offen. Die schnelle Rückzahlung kostet 5.157 € mehr im Monat und spart Zinsen: 209.815 € statt 640.385 € bis schuldenfrei.
- Einkommen prüfenFür 10.082 € Rate rechnet die Faustregel mit 25.204 € bis 28.805 € Haushaltsnetto. Ob das passt, zeigt der Budgetrechner.
- Darlehen
- 1.000.000 €
- Zinsen in 10 Jahren
- 209.815 €
- Summe aller Raten
- 1.209.815 €
Beispielkondition 3,91 % Sollzins für 10 Jahre, Stand 10.11.2026. Anfängliche Tilgung rechnerisch 8,2 %.
Wie verändern Zins und Tilgung die Rate?
Die Tabelle zeigt die Monatsrate für 1.000.000 € in 16 Zinsszenarien: von 3.750 € bei 3,0 % Sollzins und 1,5 % Tilgung bis 6.250 € bei 4,5 % und 3,0 %. Klicken Sie ein Feld an, um Restschuld, Laufzeit und nötiges Einkommen dafür zu sehen.
Zum Vergleich: Beispielkondition 10 Jahre (3,91 %, Stand 10.11.2026) mit 2 % Tilgung4.925 €
Zinsszenarien zum Vergleich, keine aktuellen Marktzinsen. Beispielkondition für 10 Jahre Zinsbindung: 3,91 % Sollzins, Stand 10.11.2026. Restschuld nach 15 Jahren bei unverändertem Zins.
Wann sind Sie schuldenfrei?
Die Tilgung entscheidet, wann 1.000.000 € abbezahlt sind. Bei 3,91 % Sollzins (Beispielkondition, Stand 10.11.2026) dauert es mit 1 % Tilgung 40 Jahre, 10 Monate, mit 3 % nur 21 Jahre, 5 Monate.
- 1 % Tilgungschuldenfrei nach 40 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 4.092 €
- Restschuld 10 J.
- 877.872 €
- Restschuld 15 J.
- 796.427 €
- 1,5 % Tilgungschuldenfrei nach 32 Jahre, 11 Monate
- Monatsrate
- 4.508 €
- Restschuld 10 J.
- 816.809 €
- Restschuld 15 J.
- 694.640 €
- 2 % Tilgung Beispielschuldenfrei nach 27 Jahre, 10 Monate
- Monatsrate
- 4.925 €
- Restschuld 10 J.
- 755.745 €
- Restschuld 15 J.
- 592.853 €
- 2,5 % Tilgungschuldenfrei nach 24 Jahre, 2 Monate
- Monatsrate
- 5.342 €
- Restschuld 10 J.
- 694.681 €
- Restschuld 15 J.
- 491.066 €
- 3 % Tilgungschuldenfrei nach 21 Jahre, 5 Monate
- Monatsrate
- 5.758 €
- Restschuld 10 J.
- 633.617 €
- Restschuld 15 J.
- 389.280 €
- 4 % Tilgungschuldenfrei nach 17 Jahre, 6 Monate
- Monatsrate
- 6.592 €
- Restschuld 10 J.
- 511.489 €
- Restschuld 15 J.
- 185.706 €
- 01 Weniger Tilgung, mehr Zinsen Von 2 % auf 1 % Tilgung sinkt die Rate um 833 €, die Gesamtzinsen steigen um 361.119 €.
- 02 Mehr Tilgung, kürzer 3 % statt 2 % kosten 833 € mehr im Monat und sparen 163.453 € Zinsen.
- 03 Restschuld im Blick Nach 10 Jahren bleiben mit 2 % Tilgung 755.745 €, mit 3 % 633.617 €. Diesen Betrag finanzieren Sie danach zum dann gültigen Zins.
Alle Werte bei 3,91 % Sollzins über die gesamte Laufzeit (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026). In der Praxis gilt nach der Zinsbindung ein neuer Zins.
Welches Einkommen für 1.000.000 Euro?
Für 1.000.000 € Kredit brauchen Sie nach der Faustregel ein Haushaltsnetto von 12.313 € bis 14.071 €: Die Rate von 4.925 € sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Die Schwelle liegt im oberen Viertel der Haushaltseinkommen in Deutschland.
- EinordnungDie Schwelle von 12.313 € bis 14.071 € liegt im oberen Viertel der Einkommensverteilung: Nur jeder vierte Haushalt in Deutschland hat mehr als 5.100 € netto im Monat, der Abstand zum Median von 3.176 € beträgt 9.137 € und mehr. Wer darunter liegt, senkt die Rate über mehr Eigenkapital, eine niedrigere Tilgung oder einen kleineren Kredit.
- Haushaltsrechnung der BankDie Bank rechnet genauer: Einnahmen minus Lebenshaltungspauschale, bestehende Kredite und Bewirtschaftungskosten. Häufig liegt die akzeptierte Rate unter der Faustregel. Wie viel Haus Ihr Einkommen trägt, zeigt der Budgetrechner.
- Rate senkenMit 1,5 % statt 2 % Tilgung sinkt die Rate auf 4.508 €, das nötige Netto auf 11.271 € bis 12.881 €. Der Preis: 5 Jahre, 1 Monat länger Raten zahlen.
- bei 40 % Ratenanteil
- 12.313 €
- Haushalte in Deutschland: unteres Viertel bis
- 1.970 €
- Median
- 3.176 €
- oberes Viertel ab
- 5.100 €
- bei 35 % Ratenanteil
- 14.071 €
Monatliches Haushaltsnettoeinkommen aller privaten Haushalte, Destatis, EU-SILC 2025 (Einkommensjahr 2024), Stand 09.04.2026. Faustregel wie im Budgetrechner.
Wie viel Eigenkapital bei 1.000.000 Euro?
Bei 1.000.000 € Kredit und 20 Prozent Eigenanteil liegt der Kaufpreis bei 1.250.000 €. Dafür brauchen Sie 250.000 € Eigenanteil plus Kaufnebenkosten, zusammen 308.750 € bis 390.875 € Eigenkapital.
- Nebenkosten
- 58.750 € bis 140.875 €, also 4,7 % bis 11,3 % des Kaufpreises. Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.
- Notar und Grundbuch
- rund 1,20 % nach unserer Schätzung (GNotKG). Die Gebühren steigen langsamer als der Preis: bei 125.000 € rund 1,84 %, bei 750.000 € rund 1,24 %.
- Beleihungsstufen
- Banken staffeln den Zins meist nach 60, 80, 90 und 100 Prozent Beleihung. Mit 20 Prozent Eigenanteil liegen Sie rechnerisch bei 80 Prozent; setzt die Bank den Beleihungswert unter dem Kaufpreis an, höher. Mehr im Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf, den ganzen Plan vom Kaufpreis zur Rate zeigt die Hausfinanzierung.
- Bayern 3,5 % Steuer, ohne Makler 308.750 € davon NK 58.750 €
- Bayern mit Makler (3,57 %) 353.375 € davon NK 103.375 €
- NRW 6,5 % Steuer, ohne Makler 346.250 € davon NK 96.250 €
- NRW mit Makler (3,57 %) 390.875 € davon NK 140.875 €
Eigenkapital gesamt je Fall, NK = Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer nach Landesrecht, Notar und Grundbuch 1,20 % (eigene Schätzung GNotKG, Spanne der Richtwerte 1,5 bis 2 %), Makler als üblicher Käuferanteil. Stand 13.10.2026.
Was kostet etwas mehr oder weniger Kredit?
Wie sich Rate, Einkommen und Kaufpreis mit dem Kreditbetrag verschieben. Je 50.000 Euro mehr Kredit steigt die Rate bei der Beispielkondition um 246 €.
- Netto nötig ab
- 5.541 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 562.500 €
- Netto nötig ab
- 6.156 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 625.000 €
- Netto nötig ab
- 7.388 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 750.000 €
- Netto nötig ab
- 8.619 €
- Kaufpreis bei 20 % EK
- 875.000 €
Beispielkondition 10 Jahre Zinsbindung, Stand 10.11.2026. Netto nach der Faustregel 40 Prozent Ratenanteil. Alle Kreditbeträge im Überblick.
Was verändert die Rate noch?
Sondertilgung, Zinsbindung, Restschuld und KfW-Kredit: vier Hebel für 1.000.000 € Kredit, jeweils durchgerechnet.
5.000 € Sondertilgung pro Jahr
Zahlen Sie neben der Rate jährlich 5.000 € extra, sind 1.000.000 € bei 3,91 % Sollzins und 2 % Tilgung nach 24 Jahren und 3 Monaten abbezahlt statt nach 27 Jahren und 10 Monaten. Das spart 3 Jahre, 7 Monate und 90.715 € Zinsen.
Je kleiner der Kredit, desto stärker wirkt derselbe Betrag: 5.000 € sind hier 0,5 % des Darlehens im Jahr. Das Recht auf Sondertilgung muss im Vertrag vereinbart sein.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Nach 10 Jahren sind von 1.000.000 € noch 755.745 € offen. Liegt der Zins dann einen Prozentpunkt höher, kostet allein der Zinsanteil rund 630 € mehr im Monat; liegt er niedriger, sparen Sie entsprechend.
Ein Forward-Darlehen sichert den Zins für die Restschuld im Voraus. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) und für die Umschuldung zu einer anderen Bank wechseln.
10, 15 oder 20 Jahre festschreiben
Eine längere Zinsbindung kostet nach unserer Beispiel-Zinstabelle (Stand 10.11.2026) etwas mehr, lässt aber weniger Restschuld offen:
- 10 Jahre: 3,91 % Sollzins, Rate 4.925 €, danach 755.745 € offen
- 15 Jahre: 4,07 % Sollzins, Rate 5.058 €, danach 587.493 € offen
- 20 Jahre: 4,16 % Sollzins, Rate 5.133 €, danach 377.593 € offen
KfW-Darlehen als Baustein
Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) fördert Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie mit bis zu 100.000 € je Vorhaben, auch für Nebenkosten. Bei 1.000.000 € deckt es höchstens 10 Prozent ab, 900.000 € kommen weiter von der Bank.
Beantragen Sie es vor dem Kaufvertrag bei Ihrer Bank oder über einen Vermittler. Ob es die Gesamtrate senkt, hängt vom KfW-Zins am Tag der Zusage ab.
Häufige Fragen zum 1.000.000 Euro Kredit
Rate, Einkommen, Eigenkapital und Laufzeit auf einen Blick.
0800 707 4000Bei 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026) und 2 % Tilgung sind es 4.925 € im Monat. In unseren Zinsszenarien reicht die Rate von 3.750 € (3,0 % Zins, 1,5 % Tilgung) bis 6.250 € (4,5 % Zins, 3,0 % Tilgung).
Soll der Kredit in 10 Jahren vollständig getilgt sein, beträgt die Rate 10.082 € im Monat (3,91 % Sollzins, Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026). Mit 15 Jahren sind es 7.352 €, mit 20 Jahren 6.012 €, bei gleichbleibendem Zins.
Nach der Faustregel 12.313 € bis 14.071 € Haushaltsnetto, damit die Rate von 4.925 € höchstens 35 bis 40 Prozent ausmacht. Die Bank prüft zusätzlich eine Haushaltsrechnung mit Lebenshaltung und bestehenden Krediten.
Bei 20 Prozent Eigenanteil gehört der Kredit zu 1.250.000 € Kaufpreis. Dann brauchen Sie 250.000 € Eigenanteil plus 58.750 € bis 140.875 € Nebenkosten, zusammen 308.750 € bis 390.875 €. Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln kommen.
Bei 3,91 % Sollzins und gleichbleibendem Zins mit 2 % Tilgung 27 Jahre, 10 Monate, mit 3 % Tilgung 21 Jahre, 5 Monate, mit 1 % Tilgung 40 Jahre, 10 Monate.
In den ersten 10 Jahren 346.745 € bei 3,91 % Sollzins und 2 % Tilgung. Bis zur vollständigen Rückzahlung wären es bei gleichbleibendem Zins 640.385 €, mit 3 % Tilgung 476.933 €.
Haushalte, deren Einkommen die Rate von 4.925 € trägt (nach der Faustregel 12.313 € bis 14.071 € netto), mit Eigenkapital für mindestens die Nebenkosten und einer Immobilie, deren Beleihungswert den Kredit deckt. Bei Beträgen dieser Größe prüfen Banken Vermögen und Einkommensquellen besonders genau.
Ja, bei guter Bonität finanzieren manche Banken den vollen Kaufpreis (100-Prozent-Finanzierung), einzelne auch die Nebenkosten (110 Prozent). Ohne Eigenkapital deckt 1.000.000 € dann höchstens einen Kaufpreis von 1.000.000 €; Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen mit je nach Bundesland rund 5 bis 12 Prozent hinzu. Für die hohe Beleihung verlangen Banken einen Zinsaufschlag, die Rate liegt dann über den 4.925 € der Beispielrechnung. Mehr zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Die Bank prüft vier Dinge: Ihr Einkommen in einer Haushaltsrechnung (nach der Faustregel 12.313 € bis 14.071 € netto für 4.925 € Rate), Ihre Schufa, Ihr Eigenkapital (mindestens die Kaufnebenkosten) und den Beleihungswert der Immobilie. Selbstständige legen zusätzlich die Steuerbescheide und Abschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre vor.
Die Kreditrate beträgt 4.925 € (3,91 % Sollzins, 2 % Tilgung, Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026). Als Eigentümer kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Rücklage für Instandhaltung hinzu, bei Wohnungen das Hausgeld. Die Bank rechnet diese Kosten in die Haushaltsrechnung ein.
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