Haus von den Eltern kaufen: Preis, Steuern und Finanzierung

Ein Haus von den Eltern kaufen ist für viele der günstigste Weg ins Eigentum: Es gibt keinen Makler, keine Grunderwerbsteuer und oft einen Preis unter dem Marktwert. Gleichzeitig ist es ein Kauf wie jeder andere: mit notariellem Vertrag, Finanzierung und Eintragung im Grundbuch. Dazu kommen Fragen, die es nur in der Familie gibt, etwa nach dem Ausgleich unter Geschwistern oder dem Wohnrecht der Eltern.

Ob Kauf, Schenkung oder eine Mischung aus beidem: Die Grenzen ziehen das Steuerrecht und das Erbrecht. Wer sie kennt, kann den Preis so wählen, dass weder Finanzamt noch Geschwister später nachfordern.

Wie läuft der Hauskauf von den Eltern ab?

Ein Vertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, auch unter Angehörigen (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Ablauf entspricht einem normalen Hauskauf:

1. Wert ermitteln: Ein Gutachten oder eine Bewertung legt den Verkehrswert fest. Er ist die Grundlage für Preis, Steuer und Notarkosten.
2. Preis und Bedingungen vereinbaren: Kaufpreis, Wohnrecht der Eltern, Ausgleich für Geschwister.
3. Finanzierung klären: Die Bank braucht Unterlagen zum Haus und den Vertragsentwurf.
4. Beurkunden: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sichert Sie mit einer Auflassungsvormerkung.
5. Zahlen und umschreiben: Nach Fälligkeit zahlt die Bank den Preis, das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein.

Welcher Kaufpreis ist unter Angehörigen erlaubt?

Jeder Preis ist zulässig, auch einer weit unter dem Marktwert. Steuerlich wird die Differenz aber nicht ignoriert: Soweit Sie durch den günstigen Preis bereichert werden, liegt eine Schenkung vor (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Man spricht von einer gemischten Schenkung.

Ein Beispiel: Das Haus hat einen Verkehrswert von 400.000 €, Sie zahlen 250.000 €. Die Differenz von 150.000 € ist eine Schenkung. Als Kind haben Sie gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), die Steuer beträgt 0 €. Angerechnet werden aber alle Schenkungen desselben Elternteils aus den letzten zehn Jahren (§ 14 ErbStG). Kauft Ihr Ehepartner mit, gilt für seinen Anteil nur der Freibetrag eines Schwiegerkinds von 20.000 € (Steuerklasse II).

Auch für Ihre Eltern hat der Preis Folgen. Haben sie das Haus vor höchstens zehn Jahren gekauft und weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Mehr dazu im Lexikon unter Spekulationssteuer.

Fällt beim Kauf von den Eltern Grunderwerbsteuer an?

Nein. Befreit ist der Erwerb durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind, also Kinder und Enkel, außerdem Stiefkinder sowie die Ehegatten und Lebenspartner all dieser Personen (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ein fremder Käufer würde für 250.000 € in Nordrhein-Westfalen 6,5 % zahlen, also 16.250 €. Diese Summe sparen Sie vollständig.

Nicht befreit sind Verwandte in der Seitenlinie: Kaufen Sie das Haus von einem Bruder, einer Tante oder später Ihre Schwester aus einer gemeinsamen Erbschaft heraus, fällt die volle Steuer an. Notar und Grundbuch kosten dagegen dasselbe wie bei jedem Kauf. Liegt der Preis unter dem Verkehrswert, rechnet der Notar sogar mit dem höheren Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Im Beispiel sind das mit einer Grundschuld über 230.000 € rund 5.349 € für Notar und Grundbuch.

Wie finanziert die Bank den Kauf von den Eltern?

Für die Bank ist der Kauf von den Eltern eine normale Baufinanzierung. Sie prüft Ihr Einkommen, Ihr Eigenkapital und das Haus. Für die Sicherheit zählt nicht allein der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert: der Wert, den die Bank auf Dauer bei einem Verkauf für erzielbar hält, ermittelt mit vorsichtiger Bewertung (§ 3 BelWertV).

Ein Familienpreis unter dem Verkehrswert kann deshalb günstig wirken: Im Beispiel entspricht ein Darlehen von 230.000 € rund 57 Prozent des Verkehrswerts, aber 92 Prozent des Kaufpreises. Ob und wie die Bank den Abschlag berücksichtigt, entscheidet sie im Einzelfall nach ihrer eigenen Bewertung. Mit 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026) und 2 % Tilgung kostet das Darlehen 1.133 € im Monat.

Haben Ihre Eltern selbst noch eine Grundschuld eingetragen, regelt der Kaufvertrag, ob sie aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht wird. Bleibt ein Restkredit der Eltern bestehen, muss das im Vertrag geregelt und mit beiden Banken abgestimmt werden. Wie viel Haus zu Ihrem Einkommen passt, rechnet der Budgetrechner.

Was gilt gegenüber Geschwistern?

Zahlen Sie den vollen Verkehrswert, haben Geschwister keine Ansprüche, denn das Vermögen der Eltern bleibt gleich: Das Haus wird zu Geld. Anders beim Familienpreis: Für den verschenkten Teil können pflichtteilsberechtigte Geschwister nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung verlangen. Er zählt im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger und nach zehn Jahren nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Den Ausgleich können Sie gleich im Vertrag regeln, etwa mit einer Zahlung an die Geschwister. Möglich ist auch, dass Geschwister in einem notariellen Vertrag mit den Eltern auf ihren Pflichtteil verzichten (§ 2346 Abs. 2, § 2348 BGB). Kaufen später Geschwister einander Anteile ab, etwa nach einem Erbfall, gilt die Grunderwerbsteuer-Befreiung nicht. Können sich Miteigentümer nicht einigen, droht die Teilungsversteigerung.

Können die Eltern nach dem Verkauf wohnen bleiben?

Ja, mit einem Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird (§ 1093 BGB). Es gilt meist lebenslang und bleibt auch bei einem späteren Verkauf bestehen. Das Wohnrecht hat einen Wert: Der Notar rechnet ihn dem Kaufpreis hinzu (§ 47 Satz 2 GNotKG), steuerlich mindert es die Bereicherung aus einem günstigen Preis.

Für die Finanzierung ist der Rang entscheidend. Der Rang folgt der Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld, bliebe es bei einer Zwangsversteigerung bestehen, deshalb verlangen Banken meist einen Rangrücktritt der Eltern. Der braucht ihre Zustimmung und eine Eintragung (§ 880 BGB).

Fazit: Hauskauf von den Eltern sauber aufsetzen

Den Kauf von den Eltern macht vor allem die Steuerbefreiung attraktiv: Im Beispiel spart sie 16.250 €, dazu kommt ein möglicher Familienpreis, der bis 400.000 € je Elternteil steuerfrei bleibt. Für die Bank ist es ein normaler Kauf mit eigener Bewertung, ein Wohnrecht der Eltern braucht eine Regelung zum Rang. Damit es in der Familie keinen Streit gibt, gehören Ausgleich und Pflichtteil der Geschwister in denselben Notartermin. Lassen Sie Preis und Steuerfolgen vorher von einer Steuerberatung prüfen.