Haus überschreiben: Kosten, Steuern und Fristen bei der Schenkung an Kinder

Ein Haus überschreiben bedeutet, das Eigentum zu Lebzeiten auf eine andere Person zu übertragen, meist von den Eltern auf ein Kind. In der Regel ist das eine Schenkung, oft mit Bedingungen: Die Eltern wohnen weiter im Haus, behalten die Mieteinnahmen oder lassen sich ein Rückforderungsrecht eintragen. Die Gründe sind meist dieselben: Freibeträge nutzen, bevor das Haus im Erbfall besteuert wird, und klare Verhältnisse unter den Geschwistern schaffen.

Die Übertragung ist schnell beurkundet, aber kaum rückgängig zu machen. Dieser Ratgeber zeigt die Kosten nach Gesetz, die steuerlichen Grenzen und die Fristen, die danach laufen. Für den Vertrag selbst brauchen Sie einen Notar, für die Steuerfolgen eine Steuerberatung.

Wie funktioniert es, ein Haus zu überschreiben?

Jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für die Schenkung (§ 518 BGB). Der Notar entwirft den Überlassungsvertrag, beurkundet ihn und beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung ist das Kind Eigentümer.

Drei Varianten kommen in Frage:

• Reine Schenkung: Das Kind zahlt nichts und übernimmt keine Pflichten.
• Schenkung mit Auflagen: Die Eltern behalten sich etwa einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vor, oder das Kind zahlt an Geschwister einen Ausgleich.
• Gemischte Schenkung oder Kauf: Das Kind zahlt einen Preis unter dem Wert oder den vollen Wert. Was dabei zu beachten ist, steht im Ratgeber Haus von den Eltern kaufen.

Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Verkehrswert des Hauses (§ 46 GNotKG), nicht ein Kaufpreis. Eine eingetragene Grundschuld wird nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Behalten sich die Eltern einen lebenslangen Nießbrauch vor, wird er zusätzlich ins Grundbuch eingetragen. Sein Wert richtet sich nach dem Alter: bei über 50 bis 70 Jahren der zehnfache Jahreswert, wobei das Gesetz 5 Prozent des Hauswerts als Jahreswert ansetzt (§ 52 Abs. 4 und 5 GNotKG).

Beispiel: Ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 € geht an ein Kind, die Eltern behalten den Nießbrauch bis zum Tod des Längerlebenden. Der jüngere Elternteil ist 68 Jahre alt, maßgeblich ist sein Alter (§ 52 Abs. 4 GNotKG).

Ohne Nießbrauch wären es 2.825,85 €. Holt der Notar Erklärungen Dritter ein, etwa die Löschungsbewilligung einer Bank oder eine Genehmigung, kommt eine Vollzugsgebühr von 0,5 hinzu, hier 392,50 € zuzüglich Umsatzsteuer (KV 22110). Dazu kommen Kopierkosten nach Seitenzahl. Wie Notarkosten beim Kauf aussehen, zeigt der Notarkostenrechner.

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Für Auflagen wie den Nießbrauch wäre sie zwar grundsätzlich fällig, zwischen Eltern und Kindern, Enkeln und deren Ehegatten greift aber zusätzlich die Befreiung für Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Unter Ehegatten gilt § 3 Nr. 4 GrEStG.

Wie viel Schenkungsteuer fällt an?

Steuerpflichtig ist nur, was über dem Freibetrag liegt. Die Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab und gelten je Schenker:

Quelle: § 15 und § 16 Abs. 1 ErbStG. In Steuerklasse I beträgt die Steuer auf den Teil über dem Freibetrag 7 Prozent bis 75.000 €, 11 Prozent bis 300.000 € und 15 Prozent bis 600.000 € (§ 19 ErbStG).

Ein Beispiel mit einem Haus im Steuerwert von 600.000 €: Gehört es einem Elternteil allein, liegen 200.000 € über dem Freibetrag des Kindes, die Steuer beträgt 22.000 €. Gehört es beiden Eltern je zur Hälfte, erhält das Kind von jedem 300.000 € und bleibt zweimal unter dem Freibetrag, die Steuer ist 0 €.

Unter Ehegatten ist die Schenkung des selbst bewohnten Familienheims ganz steuerfrei, unabhängig vom Wert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Eine eigene Anzeige beim Finanzamt ist bei einer notariell beurkundeten Schenkung nicht nötig (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Das Finanzamt kann trotzdem eine Steuererklärung anfordern (§ 31 ErbStG).

Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten?

Die meisten Eltern wollen nach der Übertragung im Haus bleiben. Dafür gibt es zwei Rechte, beide werden im Grundbuch eingetragen:

• Nießbrauch: Die Eltern dürfen das Haus vollständig nutzen, selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB).
• Wohnrecht: Die Eltern dürfen das Haus oder einen Teil davon bewohnen, aber nicht ohne Weiteres vermieten (§ 1093 BGB).

Steuerlich wirkt der Nießbrauch wie eine Gegenleistung: Das Kind erhält ein belastetes Haus, der Wert der Schenkung sinkt. Das Finanzamt rechnet den Jahreswert, das ist die ortsübliche Miete (§ 15 Abs. 2 BewG), höchstens aber der Hauswert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG), mal einem Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht (§ 14 BewG).

Im Beispiel überträgt eine Mutter, 70 Jahre, ihr Haus im Wert von 600.000 € und behält den Nießbrauch. Bei einer ortsüblichen Miete von 1.500 € im Monat beträgt der Jahreswert 18.000 €. Mit dem Vervielfältiger von 11,107 (BMF-Schreiben vom 21.10.2025) ist der Nießbrauch 199.926 € wert. Steuerpflichtig bleiben 400.000 €, genau der Freibetrag, die Steuer sinkt von 22.000 € auf 0 €. Den Rechenweg im Detail zeigt der Lexikonartikel Nießbrauch.

Welche Fristen laufen nach der Schenkung?

Drei Fristen von je zehn Jahren sind wichtig:

• Freibetrag: Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Danach steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Wer früh überträgt, kann ihn mehrfach nutzen.
• Pflichtteilsergänzung: Stirbt der Schenker, können pflichtteilsberechtigte Geschwister oder der Ehegatte eine Ergänzung verlangen. Die Schenkung zählt im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit dem Ende der Ehe.
• Rückforderung bei Verarmung: Sie ist ausgeschlossen, wenn zwischen Schenkung und Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB).

Wann können Eltern das Haus zurückfordern?

Das Gesetz kennt zwei Fälle. Kann ein Elternteil nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk zurückverlangen (§ 528 BGB). Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den nötigen Unterhalt zahlt. Praktisch wichtig ist das bei Pflegebedürftigkeit: Zahlt das Sozialamt, kann es den Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII) und vom Kind Geld verlangen, innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 529 BGB.

Außerdem ist ein Widerruf wegen groben Undanks möglich, wenn sich das Kind eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder nahe Angehörige zuschulden kommen lässt (§ 530 BGB). Alles Weitere muss im Vertrag stehen, etwa ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass das Kind das Haus verkauft, vor den Eltern stirbt oder in Insolvenz gerät. Sichern lässt sich ein solcher Anspruch mit einer Vormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB).

Was passiert mit Kredit, Grundschuld und Geschwistern?

Eine eingetragene Grundschuld bleibt bei der Übertragung im Grundbuch stehen und sichert weiter den Kredit der Eltern. Schuldner bleiben die Eltern, es sei denn, das Kind übernimmt den Kredit. Das geht nur mit Genehmigung der Bank (§ 415 BGB), die dafür die Bonität des Kindes prüft. Übernimmt das Kind Schulden, ist die Schenkung nur noch eine gemischte: Steuerpflichtig ist nur, worum das Kind tatsächlich bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Gibt es Geschwister, verpflichten Eltern das beschenkte Kind oft zu einer Ausgleichszahlung. Steuerlich gilt das Geld als Schenkung der Eltern an das Geschwister (§ 7 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), es zählt also deren Freibetrag gegenüber den Eltern. Fehlt das Geld, lässt sich die Zahlung über eine Baufinanzierung auf das übertragene Haus finanzieren. Ein Beispiel: 100.000 € Darlehen mit 3,91 % Sollzins (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026) und 2 % Tilgung kosten 493 € im Monat.

Steht ein Nießbrauch oder Wohnrecht der Eltern im Grundbuch vor der neuen Grundschuld, bliebe es bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Banken verlangen deshalb meist, dass die Eltern im Rang zurücktreten. Dafür brauchen sie die Zustimmung der Eltern und eine Eintragung (§ 880 BGB). Wie viel Sie auf eine bestehende Immobilie aufnehmen können, erklärt der Ratgeber Haus beleihen.

Fazit: Haus überschreiben mit Plan

Ein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben, lohnt sich vor allem, wenn sein Wert über den Freibeträgen liegt und die Eltern noch Zeit für die Zehn-Jahres-Fristen haben. Gehört das Haus beiden Eltern, verdoppelt sich der Freibetrag je Kind, ein vorbehaltener Nießbrauch senkt den Wert weiter. Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen im Beispiel bei rund 0,8 Prozent des Werts. Der Preis ist der Verlust des Eigentums: Ohne vertragliche Rückforderungsrechte haben Eltern später kaum Zugriff. Beim Pflichtteil hilft der Nießbrauch nicht, und eine bestehende Grundschuld oder ein neuer Kredit für Geschwister muss mit der Bank abgestimmt sein.