Mietrendite berechnen: Brutto und netto.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine vermietete Immobilie jährlich über die Miete einbringt. Der Rechner ermittelt Brutto- und Nettomietrendite mit den Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands und den Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Für den Vergleich von Angeboten ist die Nettomietrendite aussagekräftiger, weil sie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und laufende Eigentümerkosten einbezieht.
Mietrendite nach Miete und Bundesland
Dieselbe Wohnung für 300.000 €, 150 € nicht umlagefähige Kosten im Monat. Die Bruttorendite ist überall gleich, netto kostet die höhere Grunderwerbsteuer in NRW Rendite.
| Kaltmiete im Monat | Kaufpreis in Jahresmieten | Brutto | Netto Bayern (3,5 %) | Netto NRW (6,5 %) |
|---|---|---|---|---|
| 750 € | 33,3 | 3,00 % | 2,20 % | 2,14 % |
| 1.000 € | 25,0 | 4,00 % | 3,12 % | 3,03 % |
| 1.250 € | 20,0 | 5,00 % | 4,03 % | 3,93 % |
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer des Landes (Stand 13.10.2026), 2,0 % Notar und Grundbuch, Makler-Käuferanteil Bayern 3,57 %, NRW 3,57 % (marktüblich, nicht gesetzlich).
Wie hoch ist die Nettomietrendite im Beispiel?
Erst die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addieren, dann die nicht umlagefähigen Kosten von der Jahreskaltmiete abziehen und beides ins Verhältnis setzen.
- KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Im Beispiel 36.210 €, also 12,1 % des Kaufpreises.
- Nicht umlagefähige KostenVerwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und bleiben beim Eigentümer. Bei Wohnungen stehen sie als Teil des Hausgelds in der Abrechnung der Gemeinschaft.
- Kein Kredit, keine SteuerDie Mietrendite misst die Immobilie, nicht Ihre Finanzierung. Zinsen und Steuern verändern das Ergebnis für Sie, nicht die Rendite des Objekts.
- Jahreskaltmiete
- 12.000 €
- minus nicht umlagefähige Kosten
- 1.800 €
- Reinertrag
- 10.200 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 336.210 €
- Reinertrag ÷ Gesamtinvestition
- 3,03 %
Bruttomietrendite im selben Beispiel: 12.000 € ÷ 300.000 € = 4,00 %. Alle Werte angenommen.
Wie schätzen Sie die Mietrendite realistisch ein?
Kosten, Fläche, Steuern, Verkauf und Finanzierung: was über die Formel hinaus zählt.
Was zu den nicht umlagefähigen Kosten gehört
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten. Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Bei einer Eigentumswohnung finden Sie beide im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung, getrennt von den umlagefähigen Posten.
Planen Sie zusätzlich Zeiten ohne Mieteinnahmen ein, etwa zwischen zwei Mietern. Der Rechner zieht nur ab, was Sie eingeben.
Miete je Quadratmeter braucht die richtige Fläche
Wer die Miete über den Preis je Quadratmeter schätzt, braucht eine belastbare Wohnfläche. Liegt die tatsächliche Fläche einer Mietwohnung mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten, ist das nach der Rechtsprechung des BGH ein Mangel (VIII ZR 133/03), und die Miete kann sinken.
Nach Steuern rechnen
Die Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig (§ 21 EStG). Schuldzinsen und Abschreibung mindern sie als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Welche Steuer auf Ihre Miete entfällt, zeigt der Rechner für Mieteinnahmen.
Wiederverkauf innerhalb von zehn Jahren
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die bis dahin genutzte Abschreibung erhöht diesen Gewinn.
Kapitalanlage finanzieren
Eine vermietete Wohnung finanzieren Sie mit einem Immobiliendarlehen wie eine selbst genutzte. Die Bank rechnet die Miete in die Haushaltsrechnung ein. Wie sich Zinsen, Abschreibung und Miete nach Steuern über die Jahre entwickeln, rechnet der Kapitalanlage-Rechner von Finance Estate durch.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Bei 300.000 € Kaufpreis und 1.000 € Kaltmiete im Monat sind das brutto 4,00 %, netto in NRW 3,03 %.
Die Bruttomietrendite lässt Kaufnebenkosten und laufende Kosten weg und eignet sich für einen ersten Vergleich. Die Nettomietrendite rechnet mit dem tatsächlich eingesetzten Kapital und dem Ertrag nach den Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Sie liegt deshalb immer darunter.
Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Bei Eigentumswohnungen sind das vor allem die Verwaltervergütung und der Anteil für die Erhaltung des Gebäudes im Hausgeld.
Nein. Die Mietrendite bewertet die Immobilie ohne Kredit und vor Steuern. Wie sich Zinsen und Tilgung auf Ihren monatlichen Überschuss auswirken, ist eine eigene Rechnung.
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete: Er zeigt, nach wie vielen Jahren die Kaltmiete den Kaufpreis erreicht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Im Beispiel 25,0 Jahre.
Passt dazu. Rechner und Ratgeber.
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