Nebenkosten beim Hauskauf: Welche Posten wann fällig werden

Wer ein Haus für 400.000 € kauft, braucht deutlich mehr als 400.000 €. Steuer, Notar, Grundbuchamt und oft ein Makler verlangen ihren Anteil, und zwar zu einem großen Teil, bevor Sie überhaupt eingezogen sind. Diese Kaufnebenkosten stehen in keinem Exposé, entscheiden aber mit darüber, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist.

Hinzu kommt: Die meisten Banken finanzieren Nebenkosten nicht mit, weil ihnen nach dem Kauf kein Wert in der Immobilie gegenübersteht. Sie gehören deshalb in Ihre Eigenkapitalplanung, nicht in den Kredit. Dieser Artikel zeigt, welche Posten anfallen, wann sie fällig werden und wer sie bezahlt. Den Betrag für Ihren konkreten Kauf rechnet der Kaufnebenkostenrechner aus.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Drei Posten fallen bei jedem Kauf mit Grundbucheintrag an: die Grunderwerbsteuer, der Notar und das Grundbuchamt. Je nach Kauf kommen die Grundschuld für die Bank und die Provision eines Maklers dazu. Die Tabelle zeigt die üblichen Größenordnungen und ein Beispiel für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises.

• Grunderwerbsteuer: Sie wird auf den Kaufpreis berechnet, den Satz legt das Land fest, in dem die Immobilie liegt. Alle Sätze stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer.
• Notar und Grundbuchamt: Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und bundesweit gleich. Ohne Grundschuld kosten sie im Beispiel 4.140 €, mit Grundschuld 5.710 €. Jeden Posten erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
• Maklerprovision: Sie fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Sie höchstens so viel wie der Verkäufer. Mehr dazu im Lexikon unter Maklerprovision.
• Vermessung: Kaufen Sie eine noch nicht vermessene Teilfläche, etwa einen Bauplatz, kommen Kosten der Vermessung hinzu.

Kosten, die auf keiner Rechnung stehen

Einige Ausgaben belasten dasselbe Eigenkapital, obwohl sie nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen. Ein Gutachter kostet meist 1.000 bis 2.000 €, eine Energieberatung 500 bis 2.000 €. Ruft Ihr Kauf oder Bau das Darlehen nicht rechtzeitig ab, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen, üblich sind drei bis zwölf Monate bereitstellungsfrei. Ab der Übergabe tragen Sie außerdem die laufenden Lasten wie die Grundsteuer, und die Gebäudeversicherung geht auf Sie über. Sie können sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen. Umzug, Renovierung und Möbel kommen noch hinzu.

Wie viel sind die Nebenkosten in Euro?

Den größten Unterschied macht das Bundesland. Notar und Grundbuch kosten bei gleichem Kaufpreis und gleicher Grundschuld überall dasselbe, die Grunderwerbsteuer liegt dagegen zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen. Der zweite Hebel ist der Makler.

Alle Zeilen sind mit derselben Grundschuld über 320.000 € gerechnet, Notar und Grundbuch exakt nach GNotKG, der Makler mit dem im Land üblichen Käuferanteil von 2,975 bis 3,57 Prozent. Für Ihren Kaufpreis und Ihr Bundesland liefert der Kaufnebenkostenrechner die genaue Summe, mit Vergleich zum günstigsten Land.

Wann werden die Nebenkosten fällig?

Nicht auf einmal. Makler, Notar, Finanzamt und Grundbuchamt rechnen getrennt ab, verteilt über einige Wochen bis Monate. Halten Sie das Geld deshalb ab dem Notartermin bereit, nicht erst zur Kaufpreiszahlung. Die übliche Reihenfolge:

1. Maklerprovision mit dem Kaufvertrag: Der Anspruch entsteht, sobald der Vertrag durch die Vermittlung zustande kommt. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, wird Ihr Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer seinen bezahlt hat.
2. Notarrechnung nach der Beurkundung: Die Gebühren für Kaufvertrag, Vollzug, Betreuung und Grundschuld werden fällig, wenn das jeweilige Geschäft abgeschlossen ist.
3. Grunderwerbsteuer nach dem Bescheid: Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das den Steuerbescheid schickt. Zu zahlen ist einen Monat nach Bekanntgabe.
4. Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung: Der Notar meldet die Fälligkeit, sobald Ihr Erwerb gesichert ist, vor allem durch die eingetragene Auflassungsvormerkung. Zahlen Sie vorher nichts. Bargeld ist beim Immobilienkauf als Zahlungsmittel verboten.
5. Grundbuchamt nach den Eintragungen: Vormerkung, Grundschuld und Eigentum werden einzeln abgerechnet. Umgeschrieben wird erst, wenn das Finanzamt nach Zahlung der Steuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.

Wer zahlt welche Nebenkosten?

Fast alles trägt der Käufer. Üblich ist die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass er die Kosten bei Notar und Grundbuchamt übernimmt, also für Kaufvertrag, Vormerkung, Eigentumsumschreibung und die Grundschuld seiner Bank. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer und sein Anteil an der Maklerprovision.

Der Verkäufer zahlt in der Regel die Lastenfreistellung: die Löschung von Grundschulden, die noch für seine eigenen Kredite eingetragen sind. Hat er den Makler beauftragt, bleibt er zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe wie Sie verpflichtet. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen beide gleich viel. Üblich sind je nach Region insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent einschließlich Umsatzsteuer.

Unabhängig vom Vertrag haften Käufer und Verkäufer gesetzlich gemeinsam für die Grunderwerbsteuer und die Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Zahlt der Käufer nicht, können sich Finanzamt und Notar an den Verkäufer halten. Für Ihre Planung sind diese Beträge deshalb feste Größen, keine Verhandlungsmasse.

Sonderfall Neubau

Kaufen Sie nur das Grundstück und bauen mit einem frei gewählten Unternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Beim Bauträger, der Grundstück und Haus zusammen verkauft, zahlen Sie sie auf den Gesamtpreis. Fragen Sie vor dem Kauf eines Bauplatzes bei der Gemeinde nach offenen Erschließungskosten.

Kann man die Nebenkosten mitfinanzieren?

Manchmal, aber es wird teuer. Je näher das Darlehen an den Kaufpreis heranreicht oder darüber hinausgeht, desto weniger Banken finanzieren und desto höher fällt der Zins aus. Selbst ohne Aufschlag gerechnet zeigt das Beispiel den Effekt: 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen, 45.990 € Nebenkosten, Sollzins 3,42 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 17.09.2026) und 2 Prozent Tilgung.

Wer mitfinanziert, zahlt in diesem Beispiel 13.978 € mehr Zinsen in zehn Jahren und hat danach eine um 35.042 € höhere Restschuld. In der Praxis kommt der Zinsaufschlag noch hinzu. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.

Wie lassen sich Nebenkosten senken?

Bei Grunderwerbsteuer und Makler gibt es etwas Spielraum, bei Notar und Grundbuch praktisch keinen: Absprachen über die Höhe der Notarkosten sind unwirksam.

• Inventar gesondert ausweisen: Einbauküche, Markise oder Sauna mit realistischem Wert im Kaufvertrag nennen. Auf bewegliches Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Liegt der Wert über 15 Prozent des Kaufpreises, fordert das Finanzamt eher Belege.
• Provision prüfen: Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Ohne Makler entfällt sie ganz, Steuer, Notar und Grundbuch bleiben.
• Familienkauf nutzen: Zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern, Kindern und Enkeln fällt keine Grunderwerbsteuer an. Zwischen Geschwistern schon.
• Zins statt Notar vergleichen: Ein Zehntelprozent weniger Sollzins spart bei 320.000 € in zehn Jahren rund 2.803 € (Beispielkondition 3,42 %, Stand 17.09.2026).

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei Vermietung gehören Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch für den Kauf zu den Anschaffungskosten. Sie werden dem Kaufpreis zugeschlagen und wirken über die Abschreibung des Gebäudes. Die Kosten der Grundschuld zählen dagegen zu den Finanzierungskosten und sind als Werbungskosten abziehbar. Den Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen, am besten vor dem Notartermin.

Fazit: Nebenkosten zuerst, dann der Kaufpreis

Die Nebenkosten sind der Teil des Hauskaufs, den Sie fast immer selbst stemmen müssen. Mit 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises sind sie bei einem Kauf für 400.000 € schnell ein fünfstelliger Betrag, in Nordrhein-Westfalen mit Makler 45.990 €. Wer zuerst die Nebenkosten aus dem Eigenkapital abzieht und erst dann den möglichen Kaufpreis bestimmt, plant realistisch. Halten Sie das Geld ab dem Notartermin bereit und rechnen Sie mit mehreren Rechnungen in den Wochen danach. Den größten Spielraum haben Sie beim Makler und bei der Finanzierung, nicht beim Notar.