Wohnflächenberechnung Was zählt, was nicht.
Die Wohnflächenberechnung ermittelt, wie viele Quadratmeter einer Wohnung als Wohnfläche gelten. Maßstab ist meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Räume ab 2 m Höhe zählen voll, unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkone in der Regel zu einem Viertel, Keller gar nicht. Banken verlangen die Berechnung zur Bewertung, und beim Kauf hängt der Preis je m² daran.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
In drei Schritten: Sie bestimmen, welche Räume zur Wohnung gehören (§ 2 WoFlV), messen deren Grundfläche nach lichten Maßen (§ 3 WoFlV) und rechnen sie je nach Höhe und Art an (§ 4 WoFlV). Seit 01.01.2004 gilt die WoFlV; vorher nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnete Flächen bleiben gültig, solange nicht umgebaut wird (§ 5 WoFlV).
Was zählt wie viel?
Die WoFlV legt für jede Flächenart fest, ob und wie sie zählt. Die wichtigsten Fälle mit Fundstelle:
| Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Räume ab 2 m lichter Höhe | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Raumteile 1 m bis unter 2 m, etwa unter Dachschrägen | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Raumteile unter 1 m | 0 % | § 4 WoFlV |
| Unbeheizbarer Wintergarten | 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | meist 25 %, max. 50 % | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage | 0 % | § 2 Abs. 3 WoFlV |
| Treppen mit mehr als drei Steigungen | 0 % | § 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV |
| Schornstein, Pfeiler über 1,50 m hoch und 0,1 m² | 0 % | § 3 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV |
| Fußleisten, Einbaumöbel, Heizkörper | mitgemessen | § 3 Abs. 2 WoFlV |
Die WoFlV ist verbindlich, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV); im Mietrecht gilt sie, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Eine Wohnung, Raum für Raum.
Klicken Sie sich durch eine Dachgeschosswohnung mit Balkon und Keller. Alle Maße sind angenommen, die Anrechnung folgt § 4 WoFlV.
Volle Höhe: 33,50 m²
Wohnzimmer (24,00 m²) und Küche (9,50 m²) sind überall mindestens 2 m hoch. Sie zählen vollständig (§ 4 Nr. 1 WoFlV). Fest eingebaute Küchenzeile und Fußleisten werden mitgemessen (§ 3 Abs. 2 WoFlV).
Angerechnet: 33,50 m²
Schlafzimmer: 16,00 m² Grundfläche, 12,50 m² Wohnfläche
Unter der Schräge ändert sich die Höhe. 11,00 m² liegen bei 2 m oder mehr und zählen voll, 3,00 m² liegen zwischen 1 und 2 m und zählen zur Hälfte, 2,00 m² unter 1 m zählen nicht (§ 4 Nr. 1 und 2 WoFlV).
11,00 m² + 3,00 m² × ½ = 12,50 m²
Nebenräume: 13,50 m²
Bad (6,50 m²) und Flur (7,00 m²) gehören ausschließlich zur Wohnung und zählen bei voller Höhe ganz. Badewanne und Dusche werden mitgemessen (§ 3 Abs. 2 Nr. 3 WoFlV); eine Treppe mit mehr als drei Stufen bliebe außen vor.
Angerechnet: 13,50 m²
Balkon: 8,00 m² Grundfläche, 2,00 m² Wohnfläche
Balkone zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Wer mehr als ein Viertel ansetzt, sollte das begründen können.
8,00 m² × ¼ = 2,00 m²
Keller: 6,00 m², angerechnet 0
Kellerräume sind Zubehörräume und gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV), auch wenn sie zur Wohnung gehören und im Kaufvertrag stehen. Dasselbe gilt für Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen.
Angerechnet: 0,00 m²
Die Wohnfläche der Beispielwohnung.
Addiert ergeben die Räume die Wohnfläche nach WoFlV. Flächen unter 1 m Höhe und der Keller fallen heraus.
- 01 Volle Höhe
Flächen ab 2 m × 158,00 m² × 1 58,00 m² - 02 Dachschräge
Flächen 1 bis 2 m × ½3,00 m² × ½ 1,50 m² - 03 Balkon
Grundfläche × ¼8,00 m² × ¼ 2,00 m² - 04 Wohnfläche
Summe nach WoFlV61,50 m² laut Beispiel
Nicht angerechnet: 2,00 m² unter 1 m und 6,00 m² Keller. Maße angenommen.
Dieselbe Wohnung, zwei Ergebnisse.
Die DIN 277 (aktuell Ausgabe 2021-08) misst Grundflächen im Hochbau ohne Abzug für Raumhöhe und setzt Balkone voll an. Die Fläche fällt damit größer aus als nach WoFlV.
- Räume ab 2 m
- 58,00 m²
- Dachschräge
- 1,50 m²
- Balkon
- 2,00 m²
- Summe
- 61,50 m²
- Räume ab 2 m
- 58,00 m²
- Dachschräge
- 5,00 m²
- Balkon
- 8,00 m²
- Summe
- 71,00 m²
DIN-Werte nach den Angaben von Haus & Grund und vr.de (Raumhöhe ohne Einfluss, Balkon zu 100 %); der Keller bleibt hier außen vor, weil er nicht in der Wohnung liegt. Fragen Sie bei jeder Flächenangabe nach der Methode.
Wer auf die Fläche schaut.
Bank, Käufer und Mieter rechnen mit der Wohnfläche. Banken verlangen eine Flächenberechnung zur Bewertung der Immobilie, und im Mietrecht hat eine zu große Angabe Folgen.
Stand 13.10.2026- verlangt Flächenberechnung für die Bank
Deutsche Bank: Flächenberechnung (BGF, Wohn- und Nutzfläche) vom Architekten, Bauingenieur oder Bauträger. Sparkasse Darmstadt: Wohn- und Nutzflächenberechnung.
Quellen: Deutsche Bank, Sparkasse Darmstadt - Urteil Mehr als 10 % zu klein
Liegt die tatsächliche Fläche einer Mietwohnung mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist das ein Mangel. Wichtig für Kapitalanleger.
BGH, 24.03.2004, VIII ZR 133/03, laut Berliner Mieterverein - Bestand Alte Berechnungen gelten weiter
Bis 31.12.2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Flächen bleiben gültig, bis ein Umbau eine Neuberechnung erfordert.
§ 5 WoFlV - Messung Aufmaß oder Bauzeichnung
Gemessen wird im fertigen Raum oder anhand einer genehmigungsfähigen Bauzeichnung. Wurde anders gebaut, muss neu ermittelt werden.
§ 3 Abs. 4 WoFlV
Die Flächenangabe prüfen.
Vier Schritte, bevor Sie einen Preis je m² akzeptieren.
Reichen Sie der Bank dieselbe Berechnung ein, die dem Kaufpreis zugrunde liegt. So passen Exposé, Kaufvertrag und Bewertung zusammen.
- 01 Berechnung anfordern
Nicht nur die Zahl im Exposé, sondern die Aufstellung Raum für Raum.
- 02 Methode erfragen
WoFlV, DIN 277 oder Zweite Berechnungsverordnung: Das Ergebnis kann sich um mehrere Quadratmeter unterscheiden.
- 03 Schrägen und Balkon ansehen
Dachschrägen zur Hälfte, Balkon in der Regel zu einem Viertel. Höhere Ansätze sollten begründet sein.
- 04 Bei Zweifeln nachmessen
Ein Architekt oder Sachverständiger misst die Wohnung nach WoFlV nach.
VerwandteBegriffe.
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Ja, aber nur anteilig: nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Dasselbe gilt für Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.
Nach der lichten Höhe: ab 2 m voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 Nr. 1 und 2 WoFlV). Die Grundfläche unter der Schräge wird dafür in Streifen nach Höhe aufgeteilt.
Nein. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen sind Zubehörräume und zählen nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV).
Die WoFlV rechnet niedrige Raumteile und Balkone nur anteilig an. Die DIN 277 erfasst Grundflächen im Hochbau ohne Abzug für die Raumhöhe und Balkone voll, das Ergebnis fällt größer aus. Im Beispiel sind es 9,50 m² mehr.
Meist Architekt, Bauingenieur, Bautechniker oder Bauträger; so nennt es auch die Unterlagenliste der Deutschen Bank. Bei Bestandswohnungen liegt sie oft dem Verkäufer oder der Hausverwaltung vor.
Verbindlich ist sie nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Für den Kauf schreibt sie selbst keine Anwendung vor. Lassen Sie sich deshalb Methode und Aufstellung geben, damit klar ist, worauf sich die Fläche im Kaufvertrag bezieht.
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