Spekulationssteuer Zehn Jahre oder selbst wohnen.
Spekulationssteuer nennt man die Einkommensteuer auf den Gewinn, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben: durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben, etwa bei einer vermieteten Wohnung. Für die Frist zählen die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Grundbucheintragung.
Zehn Jahre, Tag für Tag.
Maßgeblich sind die Tage, an denen Kauf- und Verkaufsvertrag beim Notar geschlossen werden. Beispiel: eine vermietete Eigentumswohnung.
- 15.12.2017 Kaufvertrag Mit dem notariellen Kaufvertrag beginnt die Frist, nicht mit der Eintragung im Grundbuch.
- 2018 bis 2025 Vermietet Die Abschreibung senkt die Anschaffungskosten, das erhöht später den steuerpflichtigen Gewinn.
- Anfang 2026 Verkauf nach 8 Jahren Innerhalb der Frist: Der Gewinn ist als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.
- 15.12.2027 Fristende Zehn Jahre nach dem Kaufvertrag endet die Spekulationsfrist.
- ab 16.12.2027 Steuerfrei verkaufen Ein Verkaufsvertrag ab diesem Tag liegt sicher außerhalb der Frist.
Für Anschaffung und Veräußerung zählt grundsätzlich der Abschluss der obligatorischen Verträge (BFH IX R 12/20, bestätigt durch BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26). Lassen Sie knappe Fälle vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen.
So wird der Gewinn berechnet.
Gewinn ist der Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten, die um die Abschreibung gekürzt werden (§ 23 Abs. 3 EStG). Beispiel: Die Wohnung aus dem Zeitstrahl wird Anfang 2026 für 420.000 € verkauft.
- 01 Restwert
Anschaffungskosten − Abschreibung330.000 € − 39.600 € 290.400 € zählt gegen den Preis 8 Jahre × 2 % auf den Gebäudeanteil von 75 % (§ 7 Abs. 4 EStG). - 02 Gewinn
Preis − Verkaufskosten − Restwert420.000 € − 14.994 € − 290.400 € 114.606 € steuerpflichtig Verkaufskosten: Maklerprovision des Verkäufers, 3,57 %. - 03 Steuer
Gewinn × Grenzsteuersatz114.606 € × 42 % 48.135 € Einkommensteuer
- Nach Fristende: nullWird derselbe Vertrag erst nach dem 15.12.2027 geschlossen, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei.
- Abschreibung zählt doppeltDie Abschreibung hat die Steuer während der Vermietung gesenkt. Beim Verkauf in der Frist kommt sie über den Restwert in den Gewinn zurück.
Modell, alle Werte angenommen: Anschaffungskosten 330.000 € inklusive Nebenkosten, Gebäudeanteil 75 %, Abschreibung 2018 bis 2025 ohne Verkaufsjahr, persönlicher Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die tatsächliche Steuer ergibt sich aus Ihrem gesamten Einkommen. Keine Steuerberatung.
Steuerfrei oder steuerpflichtig?
Fünf Situationen, die beim Verkauf innerhalb der Frist häufig vorkommen, mit der jeweiligen Regel.
Eigennutzung befreit, auch bei kurzer Dauer
Haben Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei, egal wann. Das gilt auch für Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen, wenn sie Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung stehen (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
Drei Kalenderjahre, nur das mittlere voll
Steuerfrei ist auch, wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin wohnt. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, voll ausgefüllt sein muss nur das mittlere Jahr (BFH IX R 37/16). Ziehen Sie etwa im Dezember ein, wohnen das ganze nächste Jahr darin und verkaufen im Januar danach, reicht das.
Die Frist läuft weiter
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt keine neue Frist. Ihnen wird der Kauf durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er vor mehr als zehn Jahren gekauft, verkaufen Sie steuerfrei.
Hat er selbst darin gewohnt, prüfen Sie mit Ihrer Steuerberatung, ob die Eigennutzung auch für Sie zählt.
Gebäude zählen mit
Errichten, erweitern oder bauen Sie innerhalb der zehn Jahre aus, gehört das Gebäude zum Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Frist richtet sich nach dem Kauf des Grundstücks, die Baukosten zählen zu den Herstellungskosten.
Verluste nur mit Veräußerungsgewinnen
Ein Verlust darf nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, auch im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Lohn oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht verrechnen.
Liegt der Gesamtgewinn eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 € ist er vollständig zu versteuern, weil es eine Freigrenze ist, kein Freibetrag.
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Fragen zu Spekulationssteuer.
Kurz beantwortet. Für Ihren Fall fragen Sie Ihre Steuerberatung.
0800 707 4000Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (§ 22 Nr. 2, § 23 EStG). Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Vom Tag des notariellen Kaufvertrags bis zum Tag des notariellen Verkaufsvertrags. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei. Grundbucheintragung und Zahlung spielen für die Frist grundsätzlich keine Rolle.
Nein, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Im mittleren der drei Jahre müssen Sie durchgehend darin gewohnt haben (BFH IX R 37/16).
Nur wenn der Erblasser selbst vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und keine Eigennutzung vorliegt. Sein Kaufdatum wird Ihnen zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Die Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten und die Kosten des Verkaufs, etwa die Maklerprovision. Die Anschaffungskosten werden um die bereits abgezogene Abschreibung gekürzt (§ 23 Abs. 3 EStG).
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