Mieten oder kaufen: Was bleibt Ihnen am Ende?
Mieten oder kaufen entscheidet sich am Vermögen nach einigen Jahren, nicht an der Monatsrate. Der Rechner stellt den Wert Ihrer Immobilie abzüglich Restschuld gegen das Depot, das Sie als Mieter mit Eigenkapital und gesparter Differenz aufbauen. Er rechnet mit den Kaufnebenkosten Ihres Bundeslands, Ihrer Zinsbindung und der Restschuld danach.
Ist mieten oder kaufen günstiger?
Kaufen lohnt sich, wenn der Wert der Immobilie abzüglich Restschuld nach Ihrem Zeitraum höher ist als das, was Sie als Mieter angelegt hätten. Am Anfang liegt der Mieter fast immer vorne, weil die Kaufnebenkosten verloren sind. Im Beispiel (400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler, 80.000 € Eigenkapital, 1.200 € Kaltmiete, 15 Jahre) liegt das Mieten um 332 € vorne.
Wer liegt nach wie vielen Jahren vorne?
400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler, 80.000 € Eigenkapital, 1.200 € Kaltmiete, 10 Jahre Zinsbindung, danach gleicher Zins. Die Anlagerendite des Mieters entscheidet mit: Bei 3 % liegt der Kauf ab Jahr 9 vorne, bei 5 % ab Jahr 16, bei 7 % nicht innerhalb von 30 Jahren.
| Nach | Restschuld | Vermögen Käufer | Mieter bei 3 % | Mieter bei 5 % | Mieter bei 7 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahren | 325.836 € | 115.796 € | 137.046 € | 148.682 € | 161.166 € |
| 10 Jahren | 276.761 € | 210.837 € | 195.666 € | 228.457 € | 266.736 € |
| 15 Jahren | 217.108 € | 321.239 € | 255.329 € | 321.571 € | 405.675 € |
| 20 Jahren | 144.599 € | 449.780 € | 315.337 € | 430.803 € | 590.463 € |
| 25 Jahren | 56.461 € | 599.781 € | 374.794 € | 559.605 € | 838.510 € |
| 30 Jahren | 0 € | 778.358 € | 435.098 € | 714.875 € | 1.176.773 € |
Vermögen Käufer bei 5 % Anlagerendite für die Differenz, die der Käufer nach der Tilgung anlegt. Mietsteigerung 2,0 %, Wertentwicklung 2,0 %, Instandhaltung 1.500 € im ersten Jahr: Annahmen. Sollzins 3,91 % ist eine Beispielkondition für 10 Jahre, Stand 10.11.2026. Vor Steuern auf Kapitalerträge, ohne Verkaufskosten.
Wie rechnet der Rechner Mieten gegen Kaufen?
Beide Seiten geben jeden Monat Geld fürs Wohnen aus. Wer weniger ausgibt, legt den Unterschied an. Am Ende zählt, was jeder besitzt.
- KäuferZahlt die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital, finanziert den Rest und zahlt die Rate plus Instandhaltung. Im Beispiel 1.804 € Rate im Monat für 366.209 € Darlehen.
- MieterLegt das Eigenkapital an und zahlt die Kaltmiete. Solange die Kosten des Käufers höher sind als die Miete, legt er die Differenz monatlich dazu. Im Beispiel zahlt der Käufer im ersten Jahr 1.929 € im Monat, der Mieter 1.200 €.
- Nach der TilgungIst das Darlehen abbezahlt, wohnt der Käufer günstiger als der Mieter. Ab dann legt er die Differenz an, der Rechner zählt sie zu seinem Vermögen.
- Immobilienwert
- 538.347 €
- minus Restschuld
- 217.108 €
- plus angelegte Differenz Käufer
- 0 €
- Vermögen Käufer
- 321.239 €
- Vermögen Mieter (Depot)
- 321.571 €
- Unterschied
- -332 €
Annahmen wie in der Tabelle. Monatliche Rechnung, Anlagerendite in einen Monatszins umgerechnet, Miete und Instandhaltung steigen einmal im Jahr.
Was entscheidet über Mieten oder Kaufen?
Kaufnebenkosten, Anschlusszins, Anlagerendite, Instandhaltung und Steuer: was das Ergebnis verschiebt.
Warum der Käufer im Minus startet
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind beim Kauf weg, sie stecken nicht im Wert der Immobilie. Im Beispiel sind das 46.209 €. Deshalb startet die Linie des Käufers in der Grafik unter der des Mieters.
Die Grunderwerbsteuer reicht je nach Land von 3,5 bis 6,5 Prozent. Dieselbe Rechnung fällt in Bayern deshalb anders aus als in Nordrhein-Westfalen.
Die Restschuld nach der Zinsbindung
Nach 10 Jahren sind im Beispiel noch 276.761 € offen. Für diesen Betrag brauchen Sie einen neuen Zins. Der Rechner nimmt an, dass er gleich bleibt. Steigt er, wird der Kauf teurer, sinkt er, günstiger.
Mit einer längeren Zinsbindung oder höheren Tilgung verringern Sie dieses Risiko. Was ein anderer Anschlusszins kostet, rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner.
Der Mieter muss die Differenz wirklich anlegen
Der Vergleich ist nur fair, wenn der Mieter das Eigenkapital und die gesparte Differenz tatsächlich anlegt und nicht ausgibt. Die Rendite dafür ist Ihre Annahme. Erträge sind steuerpflichtig: Abgeltungsteuer 25 Prozent (§ 32d EStG) plus Solidaritätszuschlag, oberhalb des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 Euro, für Paare 2.000 Euro (§ 20 Abs. 9 EStG). Geben Sie deshalb eine Rendite nach Steuern ein.
Was nur der Eigentümer zahlt
Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlen Mieter über die Betriebskosten mit (§ 2 BetrKV), sie verändern den Vergleich kaum. Instandhaltung und Verwaltung bleiben dagegen beim Eigentümer (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Als Orientierung für die Instandhaltung: § 28 Abs. 2 II. BV setzt ab 2026 je nach Alter des Gebäudes 11,50 bis 18,62 € je m² Wohnfläche und Jahr an, bei 100 m² also 1.150 bis 1.862 €.
Dazu kommen größere Arbeiten wie Dach, Heizung oder Fenster, die nicht jedes Jahr anfallen. Bei einer Wohnung zahlen Sie die Rücklage über das Hausgeld.
Gewinn beim Verkauf der eigenen Wohnung
Wer die Immobilie selbst bewohnt, zahlt beim Verkauf keine Steuer auf den Gewinn, wenn er sie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Rechner zieht keine Verkaufskosten wie Makler ab. Planen Sie einen Verkauf, setzen Sie die Wertentwicklung vorsichtiger an.
Das hängt vom Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, vom Zins, von der Wertentwicklung und davon ab, wie lange Sie bleiben. Im Beispiel (400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen mit Makler, 80.000 € Eigenkapital, 1.200 € Kaltmiete) liegt das Mieten um 332 € vorne nach 15 Jahren. Mit Ihren Zahlen rechnet der Rechner oben.
Ab dem Jahr, in dem das Vermögen als Käufer das Depot des Mieters dauerhaft übersteigt. Im Beispiel liegt der Kauf über 30 Jahre gerechnet ab Jahr 16 vorne, nach 15 Jahren liegt das Mieten um 332 € vorne. Je kürzer Sie in der Immobilie bleiben, desto schwerer wiegen die Kaufnebenkosten. Der Kaufpreis entspricht im Beispiel 27,8 Jahreskaltmieten.
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft Makler), die Zinsen für das Darlehen und die Instandhaltung. Grundsteuer und Versicherung zahlt auch der Mieter über die Betriebskosten (§ 2 BetrKV).
Sie legt fest, wie lange Ihr Zins sicher ist. Danach ist im Beispiel noch eine Restschuld von 276.761 € offen, für die ein neuer Zins gilt. Der Rechner rechnet mit dem bisherigen Zins weiter. Das ist eine Annahme, keine Zusage.
Weil Kaufen und Mieten sonst nicht vergleichbar sind. Der Käufer baut über die Tilgung Vermögen auf, der Mieter nur, wenn er sein Eigenkapital und das, was er gegenüber dem Käufer spart, anlegt. Wer die Differenz ausgibt, hat als Mieter am Ende entsprechend weniger.
Vorbelegt ist die Beispielkondition für die gewählte Zinsbindung mit Stand 10.11.2026. Sie ist kein Angebot. Ihr Zins hängt von Eigenkapital, Bonität und Objekt ab. Tragen Sie Ihren Zins ein oder fragen Sie ein Angebot an.
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