Kaufnebenkosten je Bundesland: alle 16 Länder im Vergleich

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt neben dem Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Wie hoch diese Kaufnebenkosten ausfallen, hängt vor allem davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Denn den Steuersatz legt jedes Land selbst fest.

Für diesen Vergleich haben wir alle 16 Länder mit demselben Fall gerechnet: Kaufpreis 400.000 €, Grundschuld für die Bank über 80 Prozent des Kaufpreises, Makler mit dem im jeweiligen Land üblichen Käuferanteil. Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind exakt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet, nicht geschätzt.

Kaufnebenkosten je Bundesland in Euro

Sortiert vom teuersten zum günstigsten Land. Notar und Grundbuch kosten in jedem Land 5.710 € und sind in der Summe enthalten.

Gesamt ist die Summe aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (3.873 € Notar, 1.838 € Grundbuchamt) und Maklerprovision. Ohne Makler bleiben Steuer, Notar und Grundbuch: Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf, auch direkt vom Eigentümer.

Warum die Kaufnebenkosten je Bundesland so unterschiedlich sind

Von den drei Posten unterscheidet sich vor allem einer. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 € sind das 14.000 € gegenüber 26.000 €, ein Unterschied von 12.000 € allein bei der Steuer.

• Notar und Grundbuch: Die Gebühren richten sich nach dem bundesweit geltenden GNotKG. Bei gleichem Kaufpreis und gleicher Grundschuld kosten sie in Kiel genauso viel wie in München. Absprachen über eine niedrigere Notarrechnung sind unwirksam.
• Makler: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Üblich sind in den meisten Ländern 3,57 Prozent für den Käufer, in Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Bremen meist etwas weniger (Hessen 2,975 %, MV 2,975 %, Hamburg 3,125 %, Bremen 2,975 %). Ohne Makler entfällt der Posten ganz.
• Grunderwerbsteuer: Sie wird auf den Kaufpreis berechnet. Maßgeblich ist das Land, in dem die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnort. Alle Regeln und Ausnahmen stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer.

Seit 2006: Was die Länder aus 3,5 Prozent gemacht haben

Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich: 3,5 Prozent, so steht es bis heute in § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes. Mit der Föderalismusreform 2006 erhielten die Länder das Recht, den Satz selbst zu bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz). Seitdem haben 15 von 16 Ländern ihn angehoben, nur Bayern liegt noch bei 3,5 Prozent.

Was das für Käufer bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € zahlen Sie heute so viel mehr Grunderwerbsteuer als mit dem früheren Einheitssatz.

Einige Länder haben ihren Satz inzwischen wieder gesenkt, Thüringen etwa zum 1. Januar 2024 auf 5 Prozent. Andere haben zuletzt erhöht, Bremen zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent. Änderungen gelten für Kaufverträge ab dem Stichtag. Den aktuellen Stand je Land finden Sie auf den Länderseiten zur Grunderwerbsteuer.

Wie viel Eigenkapital Sie allein für die Nebenkosten brauchen

Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit, weil ihnen nach dem Kauf kein Wert in der Immobilie gegenübersteht. Steuer, Notar und Grundbuch sollten Sie deshalb aus Eigenkapital zahlen können, bevor über den Kaufpreis gesprochen wird. Bei 400.000 € sind das ohne Makler:

• in Bayern 19.710 €,
• in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein 31.710 €.

Mit Makler kommen je nach Land 11.900 € bis 14.280 € dazu. Wer mehr Eigenkapital einbringt, bekommt meist auch einen besseren Zins. Wie viel sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf, wann welche Rechnung kommt, der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Kaufnebenkosten in den einzelnen Bundesländern

Alle Werte für einen Kaufpreis von 400.000 € mit einer Grundschuld über 320.000 €. Tabellen für Kaufpreise bis 1.000.000 € und Rechenbeispiele mit Durchschnittspreisen aus den Städten des Landes stehen jeweils auf der verlinkten Länderseite.

Kaufnebenkosten Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (seit 5. November 2011), bei 400.000 € also 20.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 25.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 39.990 € oder 10,0 % des Kaufpreises. Das sind 6.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Baden-Württemberg. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer BW.

Kaufnebenkosten Bayern

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent (unverändert seit 1997), bei 400.000 € also 14.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 19.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 33.990 € oder 8,5 % des Kaufpreises. Das ist der niedrigste Wert aller Länder. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Bayern. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Bayern.

Kaufnebenkosten Berlin

In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent (seit 1. Januar 2014), bei 400.000 € also 24.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 29.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 43.990 € oder 11,0 % des Kaufpreises. Das sind 10.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Berlin. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Berlin.

Kaufnebenkosten Brandenburg

In Brandenburg beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (seit 1. Juli 2015), bei 400.000 € also 26.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 31.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 45.990 € oder 11,5 % des Kaufpreises. Das sind 12.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Brandenburg. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Brandenburg.

Kaufnebenkosten Bremen

In Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent (seit 1. Juli 2025), bei 400.000 € also 22.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 27.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 2,975 Prozent insgesamt 39.610 € oder 9,9 % des Kaufpreises. Das sind 5.620 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Bremen. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Bremen.

Kaufnebenkosten Hamburg

In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent (seit 1. Januar 2023), bei 400.000 € also 22.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 27.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,125 Prozent insgesamt 40.210 € oder 10,1 % des Kaufpreises. Das sind 6.220 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Hamburg. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Hamburg.

Kaufnebenkosten Hessen

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent (seit 1. August 2014), bei 400.000 € also 24.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 29.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 2,975 Prozent insgesamt 41.610 € oder 10,4 % des Kaufpreises. Das sind 7.620 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Hessen. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Hessen.

Kaufnebenkosten Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent (seit 1. Juli 2019), bei 400.000 € also 24.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 29.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 2,975 Prozent insgesamt 41.610 € oder 10,4 % des Kaufpreises. Das sind 7.620 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Mecklenburg-Vorpommern. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer MV.

Kaufnebenkosten Niedersachsen

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (seit 1. Januar 2014), bei 400.000 € also 20.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 25.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 39.990 € oder 10,0 % des Kaufpreises. Das sind 6.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Niedersachsen. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Niedersachsen.

Kaufnebenkosten Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (seit 1. Januar 2015), bei 400.000 € also 26.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 31.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 45.990 € oder 11,5 % des Kaufpreises. Das sind 12.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten NRW. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer NRW.

Kaufnebenkosten Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (seit 1. März 2012), bei 400.000 € also 20.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 25.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 39.990 € oder 10,0 % des Kaufpreises. Das sind 6.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Rheinland-Pfalz. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer RLP.

Kaufnebenkosten Saarland

Im Saarland beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (seit 1. Januar 2015), bei 400.000 € also 26.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 31.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 45.990 € oder 11,5 % des Kaufpreises. Das sind 12.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Saarland. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Saarland.

Kaufnebenkosten Sachsen

In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent (seit 1. Januar 2023), bei 400.000 € also 22.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 27.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 41.990 € oder 10,5 % des Kaufpreises. Das sind 8.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Sachsen. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Sachsen.

Kaufnebenkosten Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (seit 1. März 2012), bei 400.000 € also 20.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 25.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 39.990 € oder 10,0 % des Kaufpreises. Das sind 6.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Sachsen-Anhalt. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt.

Kaufnebenkosten Schleswig-Holstein

In Schleswig-Holstein beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (seit 1. Januar 2014), bei 400.000 € also 26.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 31.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 45.990 € oder 11,5 % des Kaufpreises. Das sind 12.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Schleswig-Holstein. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein.

Kaufnebenkosten Thüringen

In Thüringen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent (seit 1. Januar 2024), bei 400.000 € also 20.000 €. Mit Notar und Grundbuch sind es 25.710 €, mit dem üblichen Makleranteil von 3,57 Prozent insgesamt 39.990 € oder 10,0 % des Kaufpreises. Das sind 6.000 € mehr als in Bayern. Tabelle bis 1.000.000 €, Städtebeispiele und Rechner: Kaufnebenkosten Thüringen. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer Thüringen.

So haben wir gerechnet

• Grunderwerbsteuer: geltender Satz des Landes auf den vollen Kaufpreis, Stand 10.11.2026. Bewegliches Inventar, das im Vertrag gesondert ausgewiesen ist, würde die Steuer senken und ist nicht berücksichtigt.
• Notar: Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung (2,0), Vollzug (0,5), Betreuung (0,5), Strukturdaten sowie Grundschuldbestellung über 80 Prozent des Kaufpreises nach GNotKG Tabelle B, mit Auslagen und 19 Prozent Umsatzsteuer: 3.873 €.
• Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Löschung der Vormerkung und Eintragung der Grundschuld, ohne Umsatzsteuer: 1.838 €.
• Makler: marktüblicher Käuferanteil im Land einschließlich Umsatzsteuer. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht, verhandeln ist möglich.

Nicht enthalten sind Kosten, die nicht bei jedem Kauf anfallen, etwa Vermessung, Gutachter oder Bereitstellungszinsen.

Daten für Presse und Blogs

Die vollständige Tabelle mit allen Posten je Land steht als CSV-Datei bereit. Wenn Sie die Zahlen verwenden, nennen Sie bitte diese Seite als Quelle:

Wir aktualisieren die Werte, sobald ein Land seinen Steuersatz ändert.

Fazit: Das Bundesland entscheidet über fünfstellige Beträge

Wer für 400.000 € in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein kauft, zahlt 12.000 € mehr Kaufnebenkosten als in Bayern, fast ausschließlich wegen der Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch sind überall gleich, beim Makler gibt es Spielraum. Planen Sie die Nebenkosten Ihres Bundeslands als festen Teil des Eigenkapitals ein und rechnen Sie Ihren Fall mit dem Kaufnebenkostenrechner genau durch.