Lexikon Kauf und Kosten

Erbbauzins Der Preis für fremden Grund.

Der Erbbauzins ist das Entgelt, das Sie dem Grundstückseigentümer für ein Erbbaurecht regelmäßig zahlen (§ 9 Erbbaurechtsgesetz). Üblich sind 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts im Jahr. Bei Wohnhäusern darf er frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder letzter Erhöhung steigen.

Redaktion Eigenheim-Finanzierung.de, verantwortlich: Christoffer Riefenstahl, Vorstand Aktualisiert 13.10.2026

Auf einen Blick

Was ist der Erbbauzins?

Der Erbbauzins ist der Preis für das Erbbaurecht. Er ist als Reallast im Erbbaugrundbuch gesichert (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG) und wird meist jährlich oder vierteljährlich im Voraus gezahlt.

3 bis 5 % des Grundstückswerts pro Jahr Häufiger Richtwert. vr.de

3 Jahre bis zur nächsten Erhöhung Bei Wohnhäusern. § 9a ErbbauRG

2 × Jahresbetrag im Rückstand Erst dann droht wegen Verzugs der Heimfall. § 9 Abs. 4 ErbbauRG

Rechenweg

So rechnen Sie den Erbbauzins.

Bodenwert mal Satz ergibt den Erbbauzins. Für die Kreditprüfung zählt er zusammen mit der Kreditrate.

Budget rechnen

01 Erbbauzins im Jahr Bodenwert × Satz 180.000 € × 4 % 7.200 € pro Jahr
02 Erbbauzins im Monat Jahresbetrag ÷ 12 7.200 € ÷ 12 600 € pro Monat
03 Belastung im Monat Kreditrate + Erbbauzins 1.129 € + 600 € 1.729 € für die Haushaltsrechnung Banken rechnen den Erbbauzins in die Haushaltsrechnung ein (VR-Banken).

Annahmen: Darlehen 250.000 €, 3,42 % Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung, 2 % Tilgung: Beispielkondition, Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank.

Tabelle

Erbbauzins pro Monat nach Bodenwert.

Monatsbeträge bei 3 bis 5 Prozent im Jahr.

Bodenwert	3 %	4 %	5 %
100.000 €	250 €	333 €	417 €
150.000 €	375 €	500 €	625 €
180.000 €	450 €	600 €	750 €
250.000 €	625 €	833 €	1.042 €
400.000 €	1.000 €	1.333 €	1.667 €

Bodenwert × Satz ÷ 12.

Wertsicherung

Wie der Erbbauzins steigen darf.

Nur wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.

Frühestens nach drei JahrenBei Wohnhäusern (§ 9a Abs. 1 ErbbauRG).
GedeckeltHöchstens wie die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (§ 9a).
Indexklausel erlaubtBei mindestens 30 Jahren Laufzeit (§ 4 Preisklauselgesetz).

Finanzierung prüfen lassen

Erbbauzins nach Anpassung 664 € pro Monat statt 600 €

Index 2022: 110,2
Index 2025: 121,9
Anstieg: +10,6 %

Beispiel: Vertrag 2022, Anpassung 2025, Verbraucherpreisindex 2020 = 100 (Destatis).

Lexikon

Fragen zu Erbbauzins.

Kurz beantwortet, mit Fundstelle.

0800 707 4000

Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbbauzins?

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund ein Haus zu haben, der Erbbauzins das Entgelt dafür. Laufzeit und Heimfall erklärt die Seite Erbbaurecht.

Zählt der Erbbauzins bei der Kreditprüfung?

Ja. Die Bank prüft Einkommen und Ausgaben (§ 505b Abs. 2 BGB), der Erbbauzins mindert die mögliche Rate. Was dann passt, zeigt der Budgetrechner.

Was passiert mit dem Erbbauzins bei einer Zwangsversteigerung?

Ist es vereinbart, bleibt die Erbbauzins-Reallast bestehen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG), und der Erwerber zahlt weiter (vgl. § 1108 BGB).

Passt dazu. Rechner und Ratgeber.

Erbbaurecht Laufzeit, Heimfall, Kredit und Kauf gegen Grundstück. Budgetrechner Welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt. Tilgungsrechner Rate und Restschuld Ihres Darlehens.

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