Erbbaurecht Bauen auf fremdem Grund.
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz). Statt des Grundstückspreises zahlen Sie dem Eigentümer einen jährlichen Erbbauzins, meist für 60 bis 99 Jahre. Umgangssprachlich heißt es Erbpacht, die echte Erbpacht ist in Deutschland seit 1947 abgeschafft.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht trennt Haus und Boden: Das Haus gehört Ihnen als Bestandteil des Erbbaurechts, das Grundstück bleibt beim Eigentümer (§ 12 ErbbauRG). Sie können das Erbbaurecht verkaufen, vererben und mit einer Grundschuld beleihen. Ausgegeben werden Erbbaurechte meist von Gemeinden, Kirchen und Stiftungen.
Erbbaurecht oder Grundstück? Die Rechnung.
Gleiches Haus, gleiches Eigenkapital: Einmal kaufen Sie das Grundstück für 200.000 € mit, einmal zahlen Sie 4 % Erbbauzins darauf. Die Rate sinkt, das Grundstück gehört Ihnen aber nie.
- Kaufpreis
- 500.000 €
- Darlehen
- 400.000 €
- Kreditrate im Monat
- 1.807 €
- Erbbauzins im Monat
- 0 €
- Belastung im Monat
- 1.807 €
- Gezahlt in 10 Jahren
- 216.800 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 304.778 €
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Darlehen
- 200.000 €
- Kreditrate im Monat
- 903 €
- Erbbauzins im Monat
- 667 €
- Belastung im Monat
- 1.570 €
- Gezahlt in 10 Jahren
- 188.400 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 152.389 €
Annahmen: Bodenwert 200.000 €, Haus 300.000 €, Eigenkapital 100.000 €, Erbbauzins 4 % des Bodenwerts pro Jahr, ohne Kaufnebenkosten. Sollzins 3,42 % bei 10 Jahren Zinsbindung für beide Varianten, 2 % anfängliche Tilgung: Beispielkondition, Stand 17.09.2026, keine Kondition einer bestimmten Bank. Ein möglicher Zinsaufschlag für Erbbaurechte ist nicht eingerechnet.
So finanzieren Banken ein Erbbaurecht.
Banken beleihen das Erbbaurecht mit einer Grundschuld im Erbbaugrundbuch. Entscheidend sind Restlaufzeit, Zustimmung des Eigentümers und der Rang des Erbbauzinses.
Lassen Sie sich Erbbaurechtsvertrag und Erbbaugrundbuch vorlegen. Dort stehen Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklausel und Heimfallgründe.
- 01 Restlaufzeit prüfen
Für die Pfandbriefdeckung muss die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Rechts enden (§ 13 Abs. 2 PfandBG). Banken bevorzugen Kreditlaufzeiten, die vor dem Ende des Erbbaurechts enden.
- 02 Abschlag und Erbbauzins einplanen
Den Erbbauzins zählt die Bank zu Ihren laufenden Belastungen. Den Beleihungswert mindern Restlaufzeit und Einschränkungen des Erbbaurechts (§ 21 BelWertV). Rechnen Sie mit mehr Eigenkapital.
- 03 Zustimmung einholen
Ist es vereinbart, braucht die Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG).
- 04 Rang des Erbbauzinses klären
Steht der Erbbauzins vor der Grundschuld, mindert er die Beleihung (vgl. § 19 Abs. 2 ErbbauRG). Eine Vereinbarung erlaubt der Grundschuld den Vorrang, der Erbbauzins bleibt bei einer Versteigerung trotzdem bestehen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG).
Vom Vertrag bis zum Ende.
Die Laufzeit ist frei vereinbar. Das Gesetz regelt vor allem, wie der Erbbauzins steigen darf und was am Ende mit dem Haus passiert.
- Beginn Notarvertrag und Eintragung Beurkundung wie beim Grundstückskauf (§ 11 Abs. 2 ErbbauRG), danach eigenes Erbbaugrundbuch (§ 14).
- ab 3 Jahren Erbbauzins anpassen Bei Wohnhäusern höchstens im Rahmen der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung (§ 9a).
- 10 Jahre vor Ende Kredit getilgt Grenze für die Pfandbriefdeckung (§ 13 Abs. 2 PfandBG).
- Ende Entschädigung für das Haus Der Eigentümer zahlt für das Bauwerk, wenn nichts anderes vereinbart ist, oder verlängert (§ 27).
Einen gesetzlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Vereinbart werden kann ein Vorrecht auf Erneuerung (§ 2 Nr. 6, § 31 ErbbauRG).
Heimfall, Verkauf und Grundstückskauf.
Wenn der Eigentümer das Erbbaurecht zurückholt
Der Vertrag kann regeln, dass Sie das Erbbaurecht bei bestimmten Gründen an den Eigentümer übertragen müssen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Wegen Zahlungsverzug geht das erst ab zwei Jahresbeträgen Rückstand (§ 9 Abs. 4).
Für das Erbbaurecht erhalten Sie eine angemessene Vergütung (§ 32 Abs. 1). Höhe und Ausschluss können vereinbart sein, lesen Sie diese Klausel genau.
Verkauf nur mit Zustimmung, wenn vereinbart
Sie dürfen das Erbbaurecht verkaufen (§ 1 ErbbauRG). Oft ist vereinbart, dass der Grundstückseigentümer zustimmen muss (§ 5 Abs. 1). Die Gemeinde hat beim Kauf eines Erbbaurechts kein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
Ankaufsrecht für das Grundstück
Der Vertrag kann den Eigentümer verpflichten, Ihnen das Grundstück zu verkaufen (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG). Ob und zu welchem Preis, steht im Erbbaurechtsvertrag. Ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht.
VerwandteBegriffe.
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- Grundbuch und RechtGrundbuchauszugAusdruck des Grundbuchblatts mit allen aktuellen Eintragungen, erhältlich beim Grundbuchamt oder beim Notar.Begriff öffnen
- Darlehen und ZinsenBereitstellungszinsenEntgelt der Bank für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil eines Darlehens, fällig nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtBaulastÖffentlich-rechtliche Pflicht eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, eingetragen im Baulastenverzeichnis statt im Grundbuch.Begriff öffnen
- Kauf und KostenErbbauzinsLaufendes Entgelt für ein Erbbaurecht, meist 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, gesichert als Reallast.Begriff öffnen
- Grundbuch und RechtReallastBelastung eines Grundstücks mit wiederkehrenden Leistungen an einen Berechtigten, etwa Geldrente oder Erbbauzins, eingetragen in Abteilung II (§ 1105 BGB).Begriff öffnen
- A bis ZAlle BegriffeDas Lexikon zur Baufinanzierung, kurz erklärt mit Beispielen.Zum Lexikon
Im Alltag ja: Wer heute von Erbpacht spricht, meint das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz, das auf eine Verordnung von 1919 zurückgeht. Die historische Erbpacht wurde 1947 durch das Kontrollratsgesetz Nr. 45 abgeschafft.
Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht, die Höhe wird vereinbart. Üblich sind nach Angaben der Volks- und Raiffeisenbanken etwa 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr.
Das Haus wird Bestandteil des Grundstücks (§ 12 Abs. 3 ErbbauRG). Der Eigentümer zahlt eine Entschädigung, soweit sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist, oder verlängert das Erbbaurecht (§ 27 ErbbauRG).
Ja, Banken beleihen Erbbaurechte mit einer Grundschuld. Sie achten auf die Restlaufzeit und setzen einen Abschlag an (§ 21 BelWertV). Wir vergleichen Angebote in einer kostenlosen Anfrage.
Nur, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht. Bei Wohnhäusern frühestens alle drei Jahre und in der Regel nicht stärker als die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (§ 9a ErbbauRG).
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