Lexikon Grundbuch und Recht

Grunddienstbarkeit Ein Recht für das Nachbargrundstück.

Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, etwa mit einem Wege- oder Leitungsrecht (§ 1018 BGB). Sie steht in Abteilung II des belasteten Grundstücks und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Steht das Recht nur einer bestimmten Person zu, heißt es beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB).

Redaktion Eigenheim-Finanzierung.de, verantwortlich: Christoffer Riefenstahl, Vorstand Aktualisiert 13.10.2026

Auf einen Blick

Was regelt eine Grunddienstbarkeit?

Sie erlaubt dem Nachbarn, Ihr Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen, verbietet bestimmte Handlungen darauf oder schließt eigene Rechte aus (§ 1018 BGB). Sie entsteht erst mit der Eintragung (§ 873 BGB).

§ 1019 Vorteil nötig Inhalt kann nur sein, was der Benutzung des berechtigten Grundstücks dient.

Abt. II beim belasteten Grundstück Beim begünstigten Grundstück kann das Recht auf Antrag im Bestandsverzeichnis vermerkt werden. § 9 GBO, § 7 GBV

§ 96 Teil des Grundstücks Das Recht gilt als Bestandteil des begünstigten Grundstücks und wechselt mit dem Eigentum.

§ 1090 persönliche Variante Steht einer bestimmten Person zu und ist grundsätzlich nicht übertragbar. § 1092 BGB

Drei Arten

Benutzen, unterlassen, ausschließen.

§ 1018 BGB kennt drei mögliche Inhalte. Jede Grunddienstbarkeit fällt unter mindestens einen davon.

Variante 1Benutzungsrecht Benutzen das fremde Grundstück in einzelnen Beziehungen

Beispiele: Wegerecht, Leitungsrecht
Grundlage: § 1018 Alt. 1 BGB

Variante 2Unterlassungspflicht Unterlassen bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück

Beispiel: Bebauungsbeschränkung
Grundlage: § 1018 Alt. 2 BGB

Variante 3Rechtsausschluss Ausschließen Rechte des Eigentümers gegenüber dem Nachbargrundstück

Wirkung: Eigentümer verzichtet auf ein Recht
Grundlage: § 1018 Alt. 3 BGB

Beispiele nach dem Lexikon des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (Wegerecht, Leitungsrecht, Bebauungsbeschränkung, Überbaurecht).

Abgrenzung

Grund- oder persönliche Dienstbarkeit?

Beide können denselben Inhalt haben. Der Unterschied liegt beim Berechtigten.

	Grunddienstbarkeit	Persönliche Dienstbarkeit
Berechtigt	jeweiliger Eigentümer eines Grundstücks	eine bestimmte Person oder Gesellschaft
Vorteil	muss dem Grundstück dienen (§ 1019)	Umfang im Zweifel nach Bedürfnis (§ 1091)
Bei Verkauf	wechselt mit dem Eigentum (§ 96)	nicht übertragbar (§ 1092)
Ende	Aufhebung und Löschung (§ 875)	Tod des Berechtigten (§§ 1090, 1061)
Beispiele	Wegerecht für das Nachbarhaus	Wohnungsrecht (§ 1093), Leitungsrecht eines Versorgers

Ausnahme: Dienstbarkeiten von Unternehmen für Energie-, Leitungs-, Telekommunikations- und Bahnanlagen sind übertragbar (§ 1092 Abs. 3 BGB).

Rechte und Pflichten

Was Berechtigte dürfen und müssen.

Das BGB regelt das Verhältnis der Nachbarn selbst, die Bewilligung kann es näher ausgestalten.

§ 1020
Schonend ausüben
Der Berechtigte muss die Interessen des Eigentümers schonen und eigene Anlagen ordnungsgemäß erhalten.
gesetze-im-internet.de
§ 1021
Unterhalt vereinbaren
Die Unterhaltung einer Anlage kann auch dem Eigentümer des belasteten Grundstücks auferlegt werden. Für diese Pflicht gelten die Regeln der Reallast.
gesetze-im-internet.de
§ 1023
Verlegung verlangen
Ist die Ausübungsstelle für den Eigentümer besonders beschwerlich, kann er auf eigene Kosten eine ebenso geeignete Stelle verlangen. Ausschließen lässt sich das nicht.
gesetze-im-internet.de
§ 1027
Störungen abwehren
Wird das Recht beeinträchtigt, kann der Berechtigte Beseitigung und Unterlassung verlangen wie ein Eigentümer (§ 1004 BGB).
gesetze-im-internet.de
§ 1028
Achtung Verjährung
Steht auf dem belasteten Grundstück eine störende Anlage, verjährt der Beseitigungsanspruch trotz Eintragung, und das Recht erlischt insoweit.
gesetze-im-internet.de

Kosten

Was Eintragung und Löschung kosten.

Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt eine volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, Grundlage ist der Wert des Rechts.

Grundbuchamt

Gerichtsgebühren, ohne Umsatzsteuer

01
Eintragung Volle Gebühr aus dem Wert des Rechts. Beispiel: Wert 10.000 €, Gebühr 75 €.
1,0 · KV 14121
02
Vermerk beim berechtigten Grundstück Auf Antrag, im Bestandsverzeichnis des begünstigten Grundstücks.
50 € · KV 14160
03
Löschung Löschung eines Rechts in Abteilung II.
25 € · KV 14143

Die Kosten schuldet, wer den Antrag stellt (§ 22 GNotKG).

Wert des Rechts

§ 52 GNotKG

01
Grundsatz Maßgeblich ist der Wert, den das Recht für das herrschende Grundstück hat.
Abs. 1
02
Unbeschränkte Dauer Angesetzt wird der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert.
Abs. 3
03
Kein anderer Wert feststellbar Jahreswert 5 Prozent des Werts des betroffenen Grundstücks oder Grundstücksteils.
Abs. 5

Eine Beispielrechnung mit Jahreswert steht im Eintrag Reallast.

Dazu kommt der Notar: Die Bewilligung muss dem Grundbuchamt öffentlich beglaubigt vorliegen (§ 29 GBO). GNotKG Anlage 1, Tabelle B, Stand 13.10.2026.

Beim Kauf

Was Sie vor dem Kauf prüfen.

Eine Grunddienstbarkeit bleibt beim Eigentümerwechsel bestehen. Prüfen Sie vor dem Notartermin, was eingetragen ist.

Keine Rechtsberatung

Inhalt und Reichweite einer Dienstbarkeit klärt der Notar im Einzelfall.

Finanzierung prüfen lassen

01 Abteilung II lesen
Im Grundbuchauszug steht oft nur ein Stichwort. Den Inhalt regelt die Bewilligung, auf die die Eintragung Bezug nimmt (§ 874 BGB); einsehen dürfen Sie sie bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO).
02 Ausübungsstelle klären
Beschränkt sich das Recht auf einen Teil des Grundstücks, werden die übrigen Teile bei einer Teilung frei (§ 1026 BGB).
03 Rang und Wert
Geht die Dienstbarkeit der Grundschuld im Rang vor, bleibt sie in einer Zwangsversteigerung bestehen (§§ 44, 52 ZVG). Pfandbriefbanken müssen Dienstbarkeiten im Gutachten berücksichtigen (§ 5 Abs. 4 BelWertV).

Lexikon

Fragen zu Grunddienstbarkeit.

Kurz beantwortet, mit Fundstelle.

0800 707 4000

Was ist der Unterschied zwischen Dienstbarkeit und Grunddienstbarkeit?

Dienstbarkeit ist der Oberbegriff im BGB (Buch 3, Abschnitt 4). Darunter fallen die Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff.), der Nießbrauch (§§ 1030 ff.) und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff.). Die Grunddienstbarkeit steht dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu, die persönliche einer bestimmten Person.

Bleibt eine Grunddienstbarkeit nach dem Verkauf bestehen?

Ja, auf beiden Seiten. Das belastete Grundstück bleibt belastet, und das Recht gilt als Bestandteil des begünstigten Grundstücks (§ 96 BGB), geht also auf dessen neuen Eigentümer über.

Wie wird eine Grunddienstbarkeit gelöscht?

Der Berechtigte erklärt, dass er das Recht aufgibt, und es wird gelöscht (§ 875 BGB). Das Grundbuchamt braucht seine Bewilligung in beglaubigter Form (§§ 19, 29 GBO). Die Löschung kostet 25 € (GNotKG KV 14143).

Ist ein Wohnrecht eine Grunddienstbarkeit?

Nein. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Es steht einer bestimmten Person zu und erlischt mit deren Tod.

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