- davon Grunderwerbsteuer
- 40.200 €
- ohne Makler
- 49.181 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 743.100 €
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten Berlin 2026: mit Tabelle und Rechner.
Wer in Berlin eine Immobilie für 400.000 € kauft, zahlt rund 43.990 € Kaufnebenkosten mit Makler, das sind 11,0 % des Kaufpreises. Ohne Makler bleiben 29.710 € (7,4 %). Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6,0 Prozent, seit 1. Januar 2014.
Auf einen Blick
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?
Bei 400.000 € Kaufpreis rund 43.990 € mit Makler und 29.710 € ohne. Von den 16 Ländern sind 4 teurer und 11 günstiger. Notar und Grundbuch kosten in jedem Land gleich viel, den Unterschied macht die Grunderwerbsteuer.
43.990 € mit Makler 11,0 % von 400.000 € Kaufpreis.
29.710 € ohne Makler Steuer, Notar und Grundbuch. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf.
6,0 % Grunderwerbsteuer Seit 1. Januar 2014, bei 400.000 € also 24.000 €.
3,57 % Makler, Käuferanteil marktüblich inklusive Umsatzsteuer, bei 400.000 € 14.280 €. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
Tabelle
Kaufnebenkosten Berlin nach Kaufpreis
Mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG und 3,57 Prozent Makler: von 11,2 % bei 200.000 € bis 10,8 % bei 1.000.000 €. Der Anteil sinkt mit dem Preis, weil die Notar- und Grundbuchgebühren langsamer steigen als der Kaufpreis.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Notar und Grundbuch | Makler 3,57 % | Summe | ohne Makler | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € | 3.280 € | 7.140 € | 22.420 € | 15.280 € | 11,2 % |
| 300.000 € | 18.000 € | 4.692 € | 10.710 € | 33.402 € | 22.692 € | 11,1 % |
| 400.000 € | 24.000 € | 5.710 € | 14.280 € | 43.990 € | 29.710 € | 11,0 % |
| 500.000 € | 30.000 € | 6.817 € | 17.850 € | 54.667 € | 36.817 € | 10,9 % |
| 600.000 € | 36.000 € | 7.976 € | 21.420 € | 65.396 € | 43.976 € | 10,9 % |
| 700.000 € | 42.000 € | 9.156 € | 24.990 € | 76.146 € | 51.156 € | 10,9 % |
| 800.000 € | 48.000 € | 10.142 € | 28.560 € | 86.702 € | 58.142 € | 10,8 % |
| 900.000 € | 54.000 € | 11.304 € | 32.130 € | 97.434 € | 65.304 € | 10,8 % |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 12.290 € | 35.700 € | 107.990 € | 72.290 € | 10,8 % |
Grunderwerbsteuer auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Notar und Grundbuch exakt nach GNotKG mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises, Auslagen geschätzt. Makler: marktüblicher Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Alle 16 Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland im Vergleich.
Rechenweg
Eigenen Kaufpreis rechnen Wie berechnet man die Kaufnebenkosten in Berlin?
Drei Posten, zusammengezählt. Nur die Grunderwerbsteuer hängt am Land, Notar und Grundbuch am Kaufpreis und an der Grundschuld, der Makler an der Vereinbarung.
- 01 Grunderwerbsteuer
Kaufpreis × 6,0 %400.000 € × 6,0 % 24.000 € seit 1. Januar 2014 - 02 Notar und Grundbuch
Gebühren nach GNotKGKaufvertrag, Grundschuld über 320.000 €, Grundbuch 5.710 € 1,43 % des Kaufpreises - 03 Makler
Kaufpreis × 3,57 %400.000 € × 3,57 % 14.280 € Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer - 04 Kaufnebenkosten Berlin
Summe der drei Posten24.000 € + 5.710 € + 14.280 € 43.990 € 11,0 % des Kaufpreises
- Ohne Makler29.710 € oder 7,4 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie auch, wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen.
- Gesamtkosten des KaufsKaufpreis plus Nebenkosten: 443.990 € mit Makler, 429.710 € ohne.
- Nicht enthaltenKosten, die nicht bei jedem Kauf anfallen, etwa Vermessung, Gutachter oder Bereitstellungszinsen.
Grunderwerbsteuer
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt man in Berlin?
6,0 Prozent des Kaufpreises, seit 1. Januar 2014. Bei 400.000 € sind das 24.000 €, rund 55 Prozent Ihrer Kaufnebenkosten mit Makler. Fristen, Ausnahmen und Rechenbeispiele: Grunderwerbsteuer Berlin.
- Erstattung oder Zuschuss?Nein. Stand November 2026 gibt es in Berlin weder eine Erstattung der Grunderwerbsteuer noch ein Landesprogramm für den Kauf eines selbst genutzten Eigenheims. Stand der Recherche: 13.11.2026.
- Fällig nach BescheidEinen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Erst danach werden Sie als Eigentümer eingetragen.
- Lage zählt, nicht WohnortEs gilt der Satz des Landes, in dem die Immobilie liegt. Wer anderswo wohnt und in Berlin kauft, zahlt 6,0 Prozent.
Grunderwerbsteuer bei 400.000 € 24.000 € 6,0 % seit 1. Januar 2014
- bei 300.000 €
- 18.000 €
- bei 500.000 €
- 30.000 €
- mehr als in Bayern (3,5 %)
- 10.000 €
Rechenbeispiele
Was kostet ein typischer Kauf in Berlin mit Nebenkosten?
Durchschnittspreise aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse, gerechnet wie die Tabelle oben. Die Spanne reicht von 38.006 € (Altbauwohnung, umgewandelte Mietwohnung) bis 73.100 € (Einfamilienhaus, freistehend).
- davon Grunderwerbsteuer
- 33.060 €
- ohne Makler
- 40.926 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 611.597 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 32.520 €
- ohne Makler
- 39.862 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 601.211 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 30.465 €
- ohne Makler
- 37.697 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 563.589 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 20.648 €
- ohne Makler
- 25.720 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 382.151 €
Durchschnittskaufpreise aller 2025 in Berlin verkauften Objekte der jeweiligen Art (arithmetisches Mittel): Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, S. 52 bis 67. Einzelne Objekte weichen je nach Lage und Baujahr stark ab. Kaufnebenkosten mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG (Grundschuld 80 Prozent) und 3,57 Prozent Makler.
Notar und Grundbuch
Was kosten Notar und Grundbuch?
In Berlin genauso viel wie in jedem anderen Land: Die Gebühren stehen im bundesweit geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen nur vom Kaufpreis und der Grundschuld ab. Im Beispiel (Reihenhaus, alle Baujahre, 542.000 € Kaufpreis, Grundschuld über 433.600 €) sind es 7.342 €, rund 1,4 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € wären es 5.710 €.
Notar: Kaufvertrag
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Kaufvertrag und Auflassung Gebühr 2,0 nach Tabelle B (KV 21100)2.030,00 €
- 02 Vollzug Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22110)507,50 €
- 03 Betreuung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22200)507,50 €
- 04 XML-Strukturdaten Gebühr 0,1 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22115)101,50 €
- 05 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 06 Dokumentenpauschale 100 Seiten × 0,15 € (KV 32001)15,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 3.785,99 €
Notar: Grundschuld
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Grundschuld Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 21200)835,00 €
- 02 XML-Strukturdaten Gebühr 0,2 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22114)125,00 €
- 03 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 04 Dokumentenpauschale 40 Seiten × 0,15 € (KV 32001)6,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 1.173,34 €
Grundbuchamt
ohne Umsatzsteuer- 01 Eintragung Auflassungsvormerkung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 14150)507,50 €
- 02 Eintragung als Eigentümer Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14110)1.015,00 €
- 03 Löschung Auflassungsvormerkung Festgebühr (KV 14152)25,00 €
- 04 Eintragung Grundschuld (brieflos) Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14121)835,00 €
Summe: 2.382,50 €
Auslagen für Ausfertigungen sind geschätzt. Mit einer anderen Grundschuld ändern sich die Gebühren für Notar und Grundbuch. Ihren Fall rechnet der Notarkostenrechner, Hintergründe stehen im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
Makler
Wer zahlt den Makler?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Sie als privater Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). In Berlin sind für Käufer 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich, bei 400.000 € also 14.280 €. Die Höhe ist Verhandlungssache, ohne Makler entfällt der Posten. Mehr im Lexikon: Maklerprovision.
3,57 % üblicher Käuferanteil marktüblich in Berlin, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
14.280 € bei 400.000 € Bei Halbteilung zahlt der Verkäufer denselben Betrag, zusammen 28.560 €.
Gleich bei Doppeltätigkeit Arbeitet der Makler für beide Seiten, verpflichten sich beide in gleicher Höhe. § 656c BGB
Hälfte höchstens bei Weitergabe Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie höchstens so viel wie er. § 656d BGB
Ländervergleich
Wie teuer ist Berlin im Vergleich zu Brandenburg?
In Berlin kaufen Sie günstiger als in Brandenburg: Bei 400.000 € sind es 2.000 € weniger. Von den 16 Ländern sind 4 teurer und 11 günstiger.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler | mit Makler | ohne Makler | Unterschied zu Berlin |
|---|---|---|---|---|---|
| Brandenburg | 6,5 % | 3,57 % | 45.990 € | 31.710 € | +2.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 3,57 % | 43.990 € | 29.710 € | |
| Bayern | 3,5 % | 3,57 % | 33.990 € | 19.710 € | −10.000 € |
Kaufpreis 400.000 €, Notar und Grundbuch in jedem Land 5.710 €. Bayern als Land mit dem niedrigsten Steuersatz zum Vergleich. Kaufnebenkosten Brandenburg. Alle 16 Länder mit Rangfolge: Kaufnebenkosten je Bundesland.
Finanzierung
Kann man die Kaufnebenkosten in Berlin mitfinanzieren?
Nur selten und meist mit Zinsaufschlag. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus Eigenkapital zahlen, in Berlin bei 400.000 € also 29.710 €. Was es kostet, wenn die Bank die Nebenkosten doch mitfinanziert, zeigt das Beispiel (Reihenhaus, alle Baujahre, 542.000 € Kaufpreis, 59.211 € Nebenkosten mit Makler).
- Nebenkosten zuerst abziehenRechnen Sie vom Eigenkapital zuerst die Nebenkosten ab, im Beispiel 59.211 €. Erst der Rest steht als Anzahlung auf den Kaufpreis zur Verfügung. Der Budgetrechner macht das automatisch.
- 110 Prozent FinanzierungManche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten, wenn Einkommen, Bonität und Objekt überzeugen. Der Preis ist ein Zinsaufschlag: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
- Wann welche Rechnung kommtSteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Der Ablauf steht im Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.
Mehr Zinsen in 10 Jahren, wenn Sie mitfinanzieren 20.531 € Beispielkondition 3,91 % Sollzins, 10 Jahre fest, ohne Aufschlag
- Darlehen ohne Nebenkosten
- 433.600 €
- Darlehen mit Nebenkosten
- 492.811 €
- Monatsrate höher um
- 292 €
- Restschuld nach 10 Jahren höher um
- 44.749 €
Annahmen: Kaufpreis 542.000 € (Reihenhaus, alle Baujahre, Durchschnittspreis aus den Rechenbeispielen), Darlehen über 80 Prozent des Kaufpreises (433.600 €), Sollzins 3,91 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026), 2 Prozent Tilgung. In der Praxis kommt ein Zinsaufschlag hinzu.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Berlin
Was Käufer in Berlin am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Rund 11,0 % des Kaufpreises mit Makler und 7,4 % ohne, gerechnet mit 400.000 €. Bei 300.000 € sind es 33.402 € mit und 22.692 € ohne Makler, bei 500.000 € 54.667 € und 36.817 €.
Bei 400.000 € 29.710 €: 24.000 € Grunderwerbsteuer und 5.710 € für Notar und Grundbuch, zusammen 7,4 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf, auch direkt vom Eigentümer.
Nein. Stand November 2026 gibt es in Berlin weder eine Erstattung der Grunderwerbsteuer noch ein Landesprogramm für den Kauf eines selbst genutzten Eigenheims. Stand der Recherche: 13.11.2026. Einzelheiten: Grunderwerbsteuer Berlin.
In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer: bei 400.000 € rund 33.990 € mit Makler. In Berlin zahlen Sie für dieselbe Immobilie 10.000 € mehr. Alle Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland.
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