- davon Grunderwerbsteuer
- 28.325 €
- ohne Makler
- 35.667 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 566.761 €
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten Hamburg 2026: mit Tabelle und Rechner.
Wer in Hamburg eine Immobilie für 400.000 € kauft, zahlt rund 40.210 € Kaufnebenkosten mit Makler, das sind 10,1 % des Kaufpreises. Ohne Makler bleiben 27.710 € (6,9 %). Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 5,5 Prozent, seit 1. Januar 2023.
Auf einen Blick
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hamburg?
Bei 400.000 € Kaufpreis rund 40.210 € mit Makler und 27.710 € ohne. Von den 16 Ländern sind 8 teurer und 7 günstiger. Notar und Grundbuch kosten in jedem Land gleich viel, den Unterschied machen die Grunderwerbsteuer und der niedrigere übliche Makleranteil.
40.210 € mit Makler 10,1 % von 400.000 € Kaufpreis.
27.710 € ohne Makler Steuer, Notar und Grundbuch. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf.
5,5 % Grunderwerbsteuer Seit 1. Januar 2023, bei 400.000 € also 22.000 €.
3,125 % Makler, Käuferanteil marktüblich inklusive Umsatzsteuer, bei 400.000 € 12.500 €. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
Tabelle
Kaufnebenkosten Hamburg nach Kaufpreis
Mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG und 3,125 Prozent Makler: von 10,3 % bei 200.000 € bis 9,9 % bei 1.000.000 €. Der Anteil sinkt mit dem Preis, weil die Notar- und Grundbuchgebühren langsamer steigen als der Kaufpreis.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 5,5 % | Notar und Grundbuch | Makler 3,125 % | Summe | ohne Makler | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 11.000 € | 3.280 € | 6.250 € | 20.530 € | 14.280 € | 10,3 % |
| 300.000 € | 16.500 € | 4.692 € | 9.375 € | 30.567 € | 21.192 € | 10,2 % |
| 400.000 € | 22.000 € | 5.710 € | 12.500 € | 40.210 € | 27.710 € | 10,1 % |
| 500.000 € | 27.500 € | 6.817 € | 15.625 € | 49.942 € | 34.317 € | 10,0 % |
| 600.000 € | 33.000 € | 7.976 € | 18.750 € | 59.726 € | 40.976 € | 10,0 % |
| 700.000 € | 38.500 € | 9.156 € | 21.875 € | 69.531 € | 47.656 € | 9,9 % |
| 800.000 € | 44.000 € | 10.142 € | 25.000 € | 79.142 € | 54.142 € | 9,9 % |
| 900.000 € | 49.500 € | 11.304 € | 28.125 € | 88.929 € | 60.804 € | 9,9 % |
| 1.000.000 € | 55.000 € | 12.290 € | 31.250 € | 98.540 € | 67.290 € | 9,9 % |
Grunderwerbsteuer auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Notar und Grundbuch exakt nach GNotKG mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises, Auslagen geschätzt. Makler: marktüblicher Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Alle 16 Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland im Vergleich.
Rechenweg
Eigenen Kaufpreis rechnen Wie berechnet man die Kaufnebenkosten in Hamburg?
Drei Posten, zusammengezählt. Nur die Grunderwerbsteuer hängt am Land, Notar und Grundbuch am Kaufpreis und an der Grundschuld, der Makler an der Vereinbarung.
- 01 Grunderwerbsteuer
Kaufpreis × 5,5 %400.000 € × 5,5 % 22.000 € seit 1. Januar 2023 - 02 Notar und Grundbuch
Gebühren nach GNotKGKaufvertrag, Grundschuld über 320.000 €, Grundbuch 5.710 € 1,43 % des Kaufpreises - 03 Makler
Kaufpreis × 3,125 %400.000 € × 3,125 % 12.500 € Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer - 04 Kaufnebenkosten Hamburg
Summe der drei Posten22.000 € + 5.710 € + 12.500 € 40.210 € 10,1 % des Kaufpreises
- Ohne Makler27.710 € oder 6,9 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie auch, wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen.
- Gesamtkosten des KaufsKaufpreis plus Nebenkosten: 440.210 € mit Makler, 427.710 € ohne.
- Nicht enthaltenKosten, die nicht bei jedem Kauf anfallen, etwa Vermessung, Gutachter oder Bereitstellungszinsen.
Grunderwerbsteuer
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt man in Hamburg?
5,5 Prozent des Kaufpreises, seit 1. Januar 2023. Bei 400.000 € sind das 22.000 €, rund 55 Prozent Ihrer Kaufnebenkosten mit Makler. Fristen, Ausnahmen und Rechenbeispiele: Grunderwerbsteuer Hamburg.
- Erstattung oder Zuschuss?Eine Erstattung gibt es nicht, der ermäßigte Satz für Familien ist nie in Kraft getreten. Familien mit Kind können aber über die IFB Hamburg ein Förderdarlehen für den Kauf erhalten. Stand der Recherche: 13.11.2026.
- Fällig nach BescheidEinen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Erst danach werden Sie als Eigentümer eingetragen.
- Lage zählt, nicht WohnortEs gilt der Satz des Landes, in dem die Immobilie liegt. Wer anderswo wohnt und in Hamburg kauft, zahlt 5,5 Prozent.
Grunderwerbsteuer bei 400.000 € 22.000 € 5,5 % seit 1. Januar 2023
- bei 300.000 €
- 16.500 €
- bei 500.000 €
- 27.500 €
- mehr als in Bayern (3,5 %)
- 8.000 €
Rechenbeispiele
Was kostet ein typischer Kauf in Hamburg mit Nebenkosten?
Durchschnittspreise aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse, gerechnet wie die Tabelle oben. Die Spanne reicht von 47.504 € (Mittelreihenhaus, alle Baujahre) bis 91.663 € (Einfamilienhaus, freistehend).
- davon Grunderwerbsteuer
- 26.015 €
- ohne Makler
- 32.723 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 520.504 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 31.075 €
- ohne Makler
- 38.941 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 621.598 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 34.320 €
- ohne Makler
- 42.711 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 686.211 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 50.985 €
- ohne Makler
- 62.695 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 1.018.663 €
Mittelwerte der Kaufpreise 2025 ohne ungewöhnliche Verhältnisse: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Abschnitte 2.2.4 und 3.3. Bei freistehenden Einfamilienhäusern liegt der Median mit 681.000 € deutlich unter dem Mittelwert. Kaufnebenkosten mit 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG (Grundschuld 80 Prozent) und 3,125 Prozent Makler.
Notar und Grundbuch
Was kosten Notar und Grundbuch?
In Hamburg genauso viel wie in jedem anderen Land: Die Gebühren stehen im bundesweit geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen nur vom Kaufpreis und der Grundschuld ab. Im Beispiel (Endreihenhaus, alle Baujahre, 565.000 € Kaufpreis, Grundschuld über 452.000 €) sind es 7.866 €, rund 1,4 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € wären es 5.710 €.
Notar: Kaufvertrag
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Kaufvertrag und Auflassung Gebühr 2,0 nach Tabelle B (KV 21100)2.190,00 €
- 02 Vollzug Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22110)547,50 €
- 03 Betreuung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22200)547,50 €
- 04 XML-Strukturdaten Gebühr 0,1 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22115)109,50 €
- 05 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 06 Dokumentenpauschale 100 Seiten × 0,15 € (KV 32001)15,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 4.081,11 €
Notar: Grundschuld
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Grundschuld Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 21200)885,00 €
- 02 XML-Strukturdaten Gebühr 0,2 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22114)125,00 €
- 03 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 04 Dokumentenpauschale 40 Seiten × 0,15 € (KV 32001)6,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 1.232,84 €
Grundbuchamt
ohne Umsatzsteuer- 01 Eintragung Auflassungsvormerkung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 14150)547,50 €
- 02 Eintragung als Eigentümer Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14110)1.095,00 €
- 03 Löschung Auflassungsvormerkung Festgebühr (KV 14152)25,00 €
- 04 Eintragung Grundschuld (brieflos) Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14121)885,00 €
Summe: 2.552,50 €
Auslagen für Ausfertigungen sind geschätzt. Mit einer anderen Grundschuld ändern sich die Gebühren für Notar und Grundbuch. Ihren Fall rechnet der Notarkostenrechner, Hintergründe stehen im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
Makler
Wer zahlt den Makler?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Sie als privater Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). In Hamburg ist der übliche Käuferanteil mit 3,125 Prozent niedriger als in den meisten Ländern (3,57 Prozent): bei 400.000 € 12.500 € statt 14.280 €. Die Höhe ist Verhandlungssache, ohne Makler entfällt der Posten. Mehr im Lexikon: Maklerprovision.
3,125 % üblicher Käuferanteil marktüblich in Hamburg, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
12.500 € bei 400.000 € Bei Halbteilung zahlt der Verkäufer denselben Betrag, zusammen 25.000 €.
Gleich bei Doppeltätigkeit Arbeitet der Makler für beide Seiten, verpflichten sich beide in gleicher Höhe. § 656c BGB
Hälfte höchstens bei Weitergabe Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie höchstens so viel wie er. § 656d BGB
Ländervergleich
Wie teuer ist Hamburg im Vergleich zu den Nachbarländern?
Bei 400.000 € liegen die Nachbarländer zwischen 39.990 € in Niedersachsen und 45.990 € in Schleswig-Holstein. In Hamburg sind es 40.210 €. Von den 16 Ländern sind 8 teurer und 7 günstiger.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler | mit Makler | ohne Makler | Unterschied zu Hamburg |
|---|---|---|---|---|---|
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 3,57 % | 45.990 € | 31.710 € | +5.780 € |
| Hamburg | 5,5 % | 3,125 % | 40.210 € | 27.710 € | |
| Niedersachsen | 5,0 % | 3,57 % | 39.990 € | 25.710 € | −220 € |
| Bayern | 3,5 % | 3,57 % | 33.990 € | 19.710 € | −6.220 € |
Kaufpreis 400.000 €, Notar und Grundbuch in jedem Land 5.710 €. Bayern als Land mit dem niedrigsten Steuersatz zum Vergleich. Kaufnebenkosten Schleswig-Holstein, Kaufnebenkosten Niedersachsen. Alle 16 Länder mit Rangfolge: Kaufnebenkosten je Bundesland.
Finanzierung
Kann man die Kaufnebenkosten in Hamburg mitfinanzieren?
Nur selten und meist mit Zinsaufschlag. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus Eigenkapital zahlen, in Hamburg bei 400.000 € also 27.710 €. Was es kostet, wenn die Bank die Nebenkosten doch mitfinanziert, zeigt das Beispiel (Endreihenhaus, alle Baujahre, 565.000 € Kaufpreis, 56.598 € Nebenkosten mit Makler).
- Nebenkosten zuerst abziehenRechnen Sie vom Eigenkapital zuerst die Nebenkosten ab, im Beispiel 56.598 €. Erst der Rest steht als Anzahlung auf den Kaufpreis zur Verfügung. Der Budgetrechner macht das automatisch.
- 110 Prozent FinanzierungManche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten, wenn Einkommen, Bonität und Objekt überzeugen. Der Preis ist ein Zinsaufschlag: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
- Wann welche Rechnung kommtSteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Der Ablauf steht im Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.
Mehr Zinsen in 10 Jahren, wenn Sie mitfinanzieren 19.625 € Beispielkondition 3,91 % Sollzins, 10 Jahre fest, ohne Aufschlag
- Darlehen ohne Nebenkosten
- 452.000 €
- Darlehen mit Nebenkosten
- 508.598 €
- Monatsrate höher um
- 279 €
- Restschuld nach 10 Jahren höher um
- 42.773 €
Annahmen: Kaufpreis 565.000 € (Endreihenhaus, alle Baujahre, Durchschnittspreis aus den Rechenbeispielen), Darlehen über 80 Prozent des Kaufpreises (452.000 €), Sollzins 3,91 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026), 2 Prozent Tilgung. In der Praxis kommt ein Zinsaufschlag hinzu.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Hamburg
Was Käufer in Hamburg am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Rund 10,1 % des Kaufpreises mit Makler und 6,9 % ohne, gerechnet mit 400.000 €. Bei 300.000 € sind es 30.567 € mit und 21.192 € ohne Makler, bei 500.000 € 49.942 € und 34.317 €.
Bei 400.000 € 27.710 €: 22.000 € Grunderwerbsteuer und 5.710 € für Notar und Grundbuch, zusammen 6,9 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf, auch direkt vom Eigentümer.
Eine Erstattung gibt es nicht, der ermäßigte Satz für Familien ist nie in Kraft getreten. Familien mit Kind können aber über die IFB Hamburg ein Förderdarlehen für den Kauf erhalten. Stand der Recherche: 13.11.2026. Einzelheiten: Grunderwerbsteuer Hamburg.
In Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer: bei 400.000 € rund 33.990 € mit Makler. In Hamburg zahlen Sie für dieselbe Immobilie 6.220 € mehr. Alle Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland.
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Alle 16 Bundesländer Kaufnebenkosten je Land im Vergleich, mit Rangfolge und CSV. Kaufnebenkostenrechner Steuer, Notar, Grundbuch und Makler für Ihren Kaufpreis. Grunderwerbsteuer Hamburg 5,5 Prozent: Fälligkeit, Ausnahmen, Beispiele. Eigenkapital beim Hauskauf Wie viel Eigenkapital Banken erwarten und warum.
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