- davon Grunderwerbsteuer
- 34.300 €
- ohne Makler
- 46.590 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 1.061.576 €
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten Bayern 2026: mit Tabelle und Rechner.
Wer in Bayern eine Immobilie für 400.000 € kauft, zahlt rund 33.990 € Kaufnebenkosten mit Makler, das sind 8,5 % des Kaufpreises. Ohne Makler bleiben 19.710 € (4,9 %). Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, unverändert seit 1997.
Auf einen Blick
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Bei 400.000 € Kaufpreis rund 33.990 € mit Makler und 19.710 € ohne. Das ist der niedrigste Wert aller 16 Länder. Notar und Grundbuch kosten in jedem Land gleich viel, den Unterschied macht die Grunderwerbsteuer.
33.990 € mit Makler 8,5 % von 400.000 € Kaufpreis.
19.710 € ohne Makler Steuer, Notar und Grundbuch. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf.
3,5 % Grunderwerbsteuer Unverändert seit 1997, bei 400.000 € also 14.000 €.
3,57 % Makler, Käuferanteil marktüblich inklusive Umsatzsteuer, bei 400.000 € 14.280 €. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
Tabelle
Kaufnebenkosten Bayern nach Kaufpreis
Mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG und 3,57 Prozent Makler: von 8,7 % bei 200.000 € bis 8,3 % bei 1.000.000 €. Der Anteil sinkt mit dem Preis, weil die Notar- und Grundbuchgebühren langsamer steigen als der Kaufpreis.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Notar und Grundbuch | Makler 3,57 % | Summe | ohne Makler | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 3.280 € | 7.140 € | 17.420 € | 10.280 € | 8,7 % |
| 300.000 € | 10.500 € | 4.692 € | 10.710 € | 25.902 € | 15.192 € | 8,6 % |
| 400.000 € | 14.000 € | 5.710 € | 14.280 € | 33.990 € | 19.710 € | 8,5 % |
| 500.000 € | 17.500 € | 6.817 € | 17.850 € | 42.167 € | 24.317 € | 8,4 % |
| 600.000 € | 21.000 € | 7.976 € | 21.420 € | 50.396 € | 28.976 € | 8,4 % |
| 700.000 € | 24.500 € | 9.156 € | 24.990 € | 58.646 € | 33.656 € | 8,4 % |
| 800.000 € | 28.000 € | 10.142 € | 28.560 € | 66.702 € | 38.142 € | 8,3 % |
| 900.000 € | 31.500 € | 11.304 € | 32.130 € | 74.934 € | 42.804 € | 8,3 % |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 12.290 € | 35.700 € | 82.990 € | 47.290 € | 8,3 % |
Grunderwerbsteuer auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG). Notar und Grundbuch exakt nach GNotKG mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises, Auslagen geschätzt. Makler: marktüblicher Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Alle 16 Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland im Vergleich.
Rechenweg
Eigenen Kaufpreis rechnen Wie berechnet man die Kaufnebenkosten in Bayern?
Drei Posten, zusammengezählt. Nur die Grunderwerbsteuer hängt am Land, Notar und Grundbuch am Kaufpreis und an der Grundschuld, der Makler an der Vereinbarung.
- 01 Grunderwerbsteuer
Kaufpreis × 3,5 %400.000 € × 3,5 % 14.000 € unverändert seit 1997 - 02 Notar und Grundbuch
Gebühren nach GNotKGKaufvertrag, Grundschuld über 320.000 €, Grundbuch 5.710 € 1,43 % des Kaufpreises - 03 Makler
Kaufpreis × 3,57 %400.000 € × 3,57 % 14.280 € Käuferanteil inklusive Umsatzsteuer - 04 Kaufnebenkosten Bayern
Summe der drei Posten14.000 € + 5.710 € + 14.280 € 33.990 € 8,5 % des Kaufpreises
- Ohne Makler19.710 € oder 4,9 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie auch, wenn Sie direkt vom Eigentümer kaufen.
- Gesamtkosten des KaufsKaufpreis plus Nebenkosten: 433.990 € mit Makler, 419.710 € ohne.
- Nicht enthaltenKosten, die nicht bei jedem Kauf anfallen, etwa Vermessung, Gutachter oder Bereitstellungszinsen.
Grunderwerbsteuer
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt man in Bayern?
3,5 Prozent des Kaufpreises, unverändert seit 1997. Bei 400.000 € sind das 14.000 €, rund 41 Prozent Ihrer Kaufnebenkosten mit Makler. Fristen, Ausnahmen und Rechenbeispiele: Grunderwerbsteuer Bayern.
- Erstattung oder Zuschuss?Nein. Stand November 2026 zahlt Bayern keinen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Die Eigenheimzulage ist seit Ende 2020 ausgelaufen, ein Freibetrag scheitert bisher am Bund. Stand der Recherche: 13.11.2026.
- Fällig nach BescheidEinen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 15 GrEStG). Erst danach werden Sie als Eigentümer eingetragen.
- Lage zählt, nicht WohnortEs gilt der Satz des Landes, in dem die Immobilie liegt. Wer anderswo wohnt und in Bayern kauft, zahlt 3,5 Prozent.
Grunderwerbsteuer bei 400.000 € 14.000 € 3,5 % unverändert seit 1997
- bei 300.000 €
- 10.500 €
- bei 500.000 €
- 17.500 €
- weniger als bei 6,5 %
- 12.000 €
- wie bundesweit bis 2006 (3,5 %)
- unverändert
Rechenbeispiele
Was kostet ein typischer Kauf in Bayern mit Nebenkosten?
Durchschnittspreise aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse, gerechnet wie die Tabelle oben. Die Spanne reicht von 38.617 € (Würzburg) bis 81.576 € (München).
- davon Grunderwerbsteuer
- 22.050 €
- ohne Makler
- 30.616 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 683.107 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 17.500 €
- ohne Makler
- 24.317 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 542.167 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 16.450 €
- ohne Makler
- 22.898 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 509.677 €
- davon Grunderwerbsteuer
- 15.925 €
- ohne Makler
- 22.373 €
- Kaufpreis plus Nebenkosten
- 493.617 €
Durchschnittliches Preisniveau für Weiterverkäufe von Reihenhäusern und Doppelhaushälften 2025, kreisfreie Städte: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026, S. 132 f. Alle Baujahre, einzelne Objekte weichen stark ab. Kaufnebenkosten mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch nach GNotKG (Grundschuld 80 Prozent) und 3,57 Prozent Makler.
Notar und Grundbuch
Was kosten Notar und Grundbuch?
In Bayern genauso viel wie in jedem anderen Land: Die Gebühren stehen im bundesweit geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen nur vom Kaufpreis und der Grundschuld ab. Im Beispiel (Augsburg, 500.000 € Kaufpreis, Grundschuld über 400.000 €) sind es 6.817 €, rund 1,4 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € wären es 5.710 €.
Notar: Kaufvertrag
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Kaufvertrag und Auflassung Gebühr 2,0 nach Tabelle B (KV 21100)1.870,00 €
- 02 Vollzug Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22110)467,50 €
- 03 Betreuung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 22200)467,50 €
- 04 XML-Strukturdaten Gebühr 0,1 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22115)93,50 €
- 05 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 06 Dokumentenpauschale 100 Seiten × 0,15 € (KV 32001)15,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 3.490,87 €
Notar: Grundschuld
zuzüglich 19 % Umsatzsteuer- 01 Beurkundung Grundschuld Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 21200)785,00 €
- 02 XML-Strukturdaten Gebühr 0,2 nach Tabelle B, höchstens 125 € (KV 22114)125,00 €
- 03 Post und Telekommunikation 20 % der Gebühren, höchstens 20 € (KV 32005)20,00 €
- 04 Dokumentenpauschale 40 Seiten × 0,15 € (KV 32001)6,00 €
Summe mit 19 % Umsatzsteuer: 1.113,84 €
Grundbuchamt
ohne Umsatzsteuer- 01 Eintragung Auflassungsvormerkung Gebühr 0,5 nach Tabelle B (KV 14150)467,50 €
- 02 Eintragung als Eigentümer Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14110)935,00 €
- 03 Löschung Auflassungsvormerkung Festgebühr (KV 14152)25,00 €
- 04 Eintragung Grundschuld (brieflos) Gebühr 1,0 nach Tabelle B (KV 14121)785,00 €
Summe: 2.212,50 €
Auslagen für Ausfertigungen sind geschätzt. Mit einer anderen Grundschuld ändern sich die Gebühren für Notar und Grundbuch. Ihren Fall rechnet der Notarkostenrechner, Hintergründe stehen im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf.
Makler
Wer zahlt den Makler?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Sie als privater Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB). In Bayern sind für Käufer 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich, bei 400.000 € also 14.280 €. Die Höhe ist Verhandlungssache, ohne Makler entfällt der Posten. Mehr im Lexikon: Maklerprovision.
3,57 % üblicher Käuferanteil marktüblich in Bayern, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, nicht gesetzlich festgelegt. Baufi24, steuerschroeder.de; Stand 13.10.2026
14.280 € bei 400.000 € Bei Halbteilung zahlt der Verkäufer denselben Betrag, zusammen 28.560 €.
Gleich bei Doppeltätigkeit Arbeitet der Makler für beide Seiten, verpflichten sich beide in gleicher Höhe. § 656c BGB
Hälfte höchstens bei Weitergabe Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Sie höchstens so viel wie er. § 656d BGB
Ländervergleich
Wie teuer ist Bayern im Vergleich zu den Nachbarländern?
In Bayern kaufen Sie günstiger als in den Nachbarländern: Bei 400.000 € sind es bis zu 8.000 € weniger als in Sachsen. Bayern hat den niedrigsten Wert aller 16 Länder.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler | mit Makler | ohne Makler | Unterschied zu Bayern |
|---|---|---|---|---|---|
| Sachsen | 5,5 % | 3,57 % | 41.990 € | 27.710 € | +8.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 2,975 % | 41.610 € | 29.710 € | +7.620 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 3,57 % | 39.990 € | 25.710 € | +6.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 3,57 % | 39.990 € | 25.710 € | +6.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 3,57 % | 33.990 € | 19.710 € |
Kaufpreis 400.000 €, Notar und Grundbuch in jedem Land 5.710 €. Kaufnebenkosten Sachsen, Kaufnebenkosten Hessen, Kaufnebenkosten Baden-Württemberg, Kaufnebenkosten Thüringen. Alle 16 Länder mit Rangfolge: Kaufnebenkosten je Bundesland.
Finanzierung
Kann man die Kaufnebenkosten in Bayern mitfinanzieren?
Nur selten und meist mit Zinsaufschlag. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus Eigenkapital zahlen, in Bayern bei 400.000 € also 19.710 €. Was es kostet, wenn die Bank die Nebenkosten doch mitfinanziert, zeigt das Beispiel (Augsburg, 500.000 € Kaufpreis, 42.167 € Nebenkosten mit Makler).
- Nebenkosten zuerst abziehenRechnen Sie vom Eigenkapital zuerst die Nebenkosten ab, im Beispiel 42.167 €. Erst der Rest steht als Anzahlung auf den Kaufpreis zur Verfügung. Der Budgetrechner macht das automatisch.
- 110 Prozent FinanzierungManche Banken finanzieren Kaufpreis und Nebenkosten, wenn Einkommen, Bonität und Objekt überzeugen. Der Preis ist ein Zinsaufschlag: Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
- Wann welche Rechnung kommtSteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Der Ablauf steht im Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.
Mehr Zinsen in 10 Jahren, wenn Sie mitfinanzieren 14.621 € Beispielkondition 3,91 % Sollzins, 10 Jahre fest, ohne Aufschlag
- Darlehen ohne Nebenkosten
- 400.000 €
- Darlehen mit Nebenkosten
- 442.167 €
- Monatsrate höher um
- 208 €
- Restschuld nach 10 Jahren höher um
- 31.868 €
Annahmen: Kaufpreis 500.000 € (Augsburg, Durchschnittspreis aus den Rechenbeispielen), Darlehen über 80 Prozent des Kaufpreises (400.000 €), Sollzins 3,91 % (Beispielkondition 10 Jahre, Stand 10.11.2026), 2 Prozent Tilgung. In der Praxis kommt ein Zinsaufschlag hinzu.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Bayern
Was Käufer in Bayern am häufigsten wissen wollen.
0800 707 4000Rund 8,5 % des Kaufpreises mit Makler und 4,9 % ohne, gerechnet mit 400.000 €. Bei 300.000 € sind es 25.902 € mit und 15.192 € ohne Makler, bei 500.000 € 42.167 € und 24.317 €.
Bei 400.000 € 19.710 €: 14.000 € Grunderwerbsteuer und 5.710 € für Notar und Grundbuch, zusammen 4,9 % des Kaufpreises. Diesen Betrag zahlen Sie bei jedem Kauf, auch direkt vom Eigentümer.
Nein. Stand November 2026 zahlt Bayern keinen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Die Eigenheimzulage ist seit Ende 2020 ausgelaufen, ein Freibetrag scheitert bisher am Bund. Stand der Recherche: 13.11.2026. Einzelheiten: Grunderwerbsteuer Bayern.
In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dort kommen bei 400.000 € mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und üblichem Makler rund 45.990 € zusammen, 12.000 € mehr als in Bayern. Alle Länder: Kaufnebenkosten je Bundesland.
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Alle 16 Bundesländer Kaufnebenkosten je Land im Vergleich, mit Rangfolge und CSV. Kaufnebenkostenrechner Steuer, Notar, Grundbuch und Makler für Ihren Kaufpreis. Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 Prozent: Fälligkeit, Ausnahmen, Beispiele. Eigenkapital beim Hauskauf Wie viel Eigenkapital Banken erwarten und warum.
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