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- 88.886 €
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- 53.900 €
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 Prozent, bundesweit am niedrigsten.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Den Satz gibt es seit 1997, als einziges Land hat Bayern ihn nie erhöht. Bei 400.000 € Kaufpreis zahlen Sie 14.000 €.
Auf einen Blick
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 Prozent des Kaufpreises, für jedes Haus, jede Wohnung und jedes Grundstück in Bayern. Es zählt, wo die Immobilie liegt. Die Steuer entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag und ist in der Regel einen Monat nach dem Bescheid fällig. Einen Landeszuschuss dazu gibt es derzeit nicht.
14.000 € bei 400.000 € Kaufpreis in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen, wie alle Kaufnebenkosten.
3,5 % seit 1997 unverändert Bayern hat als einziges Land den früheren Einheitssatz behalten. Bayerische Staatsregierung
1 Monat Zahlungsfrist ab Zugang des Steuerbescheids. Die genaue Frist steht im Bescheid. BayernPortal
−3,0 Pkt. gegenüber NRW Bei 400.000 € sparen Sie in Bayern 12.000 € gegenüber Nordrhein-Westfalen (6,5 %).
Rechenbeispiele
Was die Steuer in bayerischen Städten kostet.
Gerechnet mit dem durchschnittlichen Preisniveau für gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften 2025 laut Oberem Gutachterausschuss.
- Gesamt mit Makler
- 57.141 €
- Gesamt ohne Makler
- 34.650 €
- Gesamt mit Makler
- 45.350 €
- Gesamt ohne Makler
- 27.500 €
- Gesamt mit Makler
- 42.629 €
- Gesamt ohne Makler
- 25.850 €
- Gesamt mit Makler
- 41.269 €
- Gesamt ohne Makler
- 25.025 €
Durchschnittliches Preisniveau für Weiterverkäufe von Reihenhäusern und Doppelhaushälften 2025, kreisfreie Städte: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026, S. 132 f. Alle Baujahre, einzelne Objekte weichen stark ab. Nebenkosten mit 2,0 Prozent Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Maklerprovision (Käuferanteil).
Ländervergleich
Bayern im Ländervergleich.
Kein Land verlangt weniger: Bayern hat als einziges Land den Satz von 3,5 Prozent behalten. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz.
Alle Bundesländer im DetailBundeslandSatzbei 400.000 €
- Brandenburg 6,5 % 26.000 €
- Nordrhein-Westfalen 6,5 % 26.000 €
- Saarland 6,5 % 26.000 €
- Schleswig-Holstein 6,5 % 26.000 €
- Berlin 6,0 % 24.000 €
- Hessen 6,0 % 24.000 €
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % 24.000 €
- Bremen 5,5 % 22.000 €
- Hamburg 5,5 % 22.000 €
- Sachsen 5,5 % 22.000 €
- Baden-Württemberg 5,0 % 20.000 €
- Niedersachsen 5,0 % 20.000 €
- Rheinland-Pfalz 5,0 % 20.000 €
- Sachsen-Anhalt 5,0 % 20.000 €
- Thüringen 5,0 % 20.000 €
- Bayern 3,5 % 14.000 €
Erstattung und Senkung
Gibt es eine Entlastung in Bayern?
Nein. Stand Oktober 2026 zahlt Bayern keinen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer. Die Eigenheimzulage ist seit Ende 2020 ausgelaufen, ein Freibetrag scheitert bisher am Bund.
Stand 13.10.2026- Gilt 3,5 Prozent, niedrigster Satz
Seit 1997 bundesweit eingeführt, in Bayern nie angehoben. Alle anderen Länder liegen inzwischen darüber.
Bundestag, Wissenschaftliche Dienste 2015; Staatsregierung, 03.03.2023 - Beendet Bayerische Eigenheimzulage
10.000 Euro Zuschuss für Bau oder Kauf selbst genutzten Wohnraums. Die Richtlinie galt ab 1. September 2018, das Programm ist am 31. Dezember 2020 ausgelaufen.
StMB, 31.08.2018; VG Regensburg, Urteil vom 16.02.2023 - Vorschlag Freibetrag für Ersterwerber
Bayern hat am 3. März 2023 eine Bundesratsinitiative vorgestellt: Die Länder sollen Freibeträge für den ersten selbst genutzten Erwerb einführen dürfen. Ein Bundesgesetz dazu gibt es nicht.
Bayerische Staatsregierung, 03.03.2023 - Offen Bund ohne Pläne
Freibeträge kann nur der Bund ermöglichen, die Länder bestimmen lediglich den Satz (Art. 105 Abs. 2a GG). Der Koalitionsvertrag 2025 erwähnt die Grunderwerbsteuer nicht.
Grundgesetz; Koalitionsvertrag CDU, CSU, SPD 2025
Ablauf
Nebenkosten berechnen Vom Notartermin bis zur Eintragung.
Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer keine Eintragung im Grundbuch. So läuft es in Bayern ab.
- Schritt 1 Beurkundung Mit dem notariellen Kaufvertrag entsteht die Steuer. Schuldner sind Käufer und Verkäufer, im Vertrag übernimmt sie meist der Käufer.
- Schritt 2 Anzeige Der Notar zeigt den Kauf binnen zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt an (§ 18 GrEStG).
- Schritt 3 Bescheid Das Finanzamt setzt die Steuer gegenüber der Partei fest, die sie laut Vertrag trägt, und schickt die Zahlungsaufforderung.
- Schritt 4 Zahlung In der Regel innerhalb eines Monats ab Zugang des Bescheids. Maßgeblich ist die Frist im Bescheid.
- Schritt 5 Grundbuch Nach Zahlung erhält das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG). Erst dann werden Sie als Eigentümer eingetragen.
Ausnahmen und Sparen
Wann weniger oder nichts anfällt.
Was das Finanzamt besteuert, wie Sie Inventar richtig ausweisen und wann der Kauf steuerfrei ist.
Kaufpreis plus übernommene Leistungen
Besteuert wird die Gegenleistung (§ 8 GrEStG), beim Kauf also der Kaufpreis. Übernehmen Sie zusätzlich Kosten des Verkäufers, etwa die Vermessung, zählen diese mit. Behält der Verkäufer ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, rechnet das Finanzamt dessen Wert hinzu.
Beispiel: 400.000 € × 3,5 % = 14.000 €.
Mitverkauftes Inventar ausweisen
Möbel, Einbauküche oder Gartengeräte gehören nicht zum Grundstück. Weisen Sie sie im Vertrag gesondert und mit realistischem Zeitwert aus, sinkt die Bemessungsgrundlage.
In Bayern bringt jeder ausgewiesene Euro 3,5 Cent Ersparnis, bei 10.000 € Inventar also 350 €. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt.
Familie, Erbe, Schenkung
- Erbschaft und Schenkung sind frei (§ 3 Nr. 2 GrEStG), ebenso die Teilung eines Nachlasses unter Miterben.
- Ehegatten und Lebenspartner untereinander, auch bei der Scheidung.
- Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten. Geschwister zahlen die vollen 3,5 Prozent.
- Erwerbe bis 2.500 Euro bleiben frei, darüber wird der ganze Betrag besteuert.
Kaufnebenkosten in Bayern insgesamt
Wegen des niedrigen Satzes ist in Bayern die Maklerprovision größer als die Steuer, wenn ein Makler beteiligt ist: Üblich sind 3,57 Prozent für den Käufer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 Prozent.
Bei 400.000 € sind das rund 36.280 € mit Makler und 22.000 € ohne.
Häufige Fragen
Fragen zur Grunderwerbsteuer Bayern.
Die häufigsten Fragen von Käufern in Bayern.
0800 707 40003,5 Prozent des Kaufpreises, so viel wie seit 1997. Bei 300.000 € sind das 10.500 €, bei 600.000 € 21.000 €. Kein anderes Land hat einen niedrigeren Satz.
In der Regel innerhalb eines Monats ab Zugang des Steuerbescheids, die genaue Frist steht im Bescheid. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt für Ihre Eintragung braucht.
Nein. Die Bayerische Eigenheimzulage von 10.000 Euro ist am 31. Dezember 2020 ausgelaufen und war ein allgemeiner Zuschuss zu Bau oder Kauf, kein Ausgleich der Steuer. Ein Programm wie das Hessengeld gibt es in Bayern nicht.
Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Satz selbst fest. Bayern hat den damaligen Einheitssatz von 3,5 Prozent beibehalten, alle anderen Länder haben erhöht, auf bis zu 6,5 Prozent.
Nein. Erwerbe von Großeltern, Eltern, Kindern und Enkeln sind befreit, ebenso zwischen Ehegatten. Kaufen Sie von Geschwistern, zahlen Sie in Bayern die vollen 3,5 Prozent.
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Kaufnebenkostenrechner Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler für Ihren Kaufpreis. Alle Bundesländer Grunderwerbsteuer in allen 16 Ländern im Vergleich. Eigenkapital beim Hauskauf Wie viel Eigenkapital Sie für Nebenkosten und Bank brauchen. Notarkosten Was Notar und Grundbuch beim Hauskauf kosten.
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